부동산 시장 흐름: 지난해 8월 이후 한파 속, 강남3구만 예외적 상승세
최근 국내 부동산 시장은 전반적인 거래 한파가 이어져 왔습니다. 금리 인상과 경기 둔화 등이 겹치며, 매수심리가 위축되었기 때문입니다. 그러나 2024년 하반기부터 2025년 초까지 강남3구(서초·강남·송파)의 아파트 매매가격은 오히려 두 자릿수 상승률을 기록한 것으로 나타났습니다. 일반적으로 부동산 시장이 전반적으로 침체기에 접어들면, 중저가 지역에서부터 가격 하락폭이 커지고 이내 주요 지역도 하락하는 경향이 있습니다. 하지만 강남3구는 예외적인 강세를 보이며, ‘똘똘한 한 채’에 대한 수요가 여전히 굳건함을 보여주고 있습니다.
우리은행 WM영업전략부가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 바탕으로 2024년 8월부터 12월까지 서울 주요 자치구 매매거래 추이를 살펴본 결과, 강남3구의 평당(3.3㎡ 당) 평균 실거래가가 8월 6653만 원에서 12월 7349만 원으로 약 10.8% 상승했습니다. 같은 기간에 마포·용산·성동(마·용·성)은 1.8% 오르는 데 그쳤고, 노원·도봉·강북(노·도·강)은 오히려 3% 하락하는 등, 다른 지역과 비교했을 때 강남3구 상승률이 유독 두드러집니다.
강남3구 중에서는 송파구의 상승폭이 14.9%로 가장 컸고, 뒤이어 서초구가 13.5%, 강남구가 3.9% 상승했습니다. 이는 일반적으로 강남구가 가장 주목받는 지역이라는 인식과 달리, 작년 하반기~올해 들어 송파구와 서초구의 신축·재건축 아파트가 더욱 높은 상승세를 보인 것으로 분석됩니다. 시장 전문가들은 재건축 기대감, 한강변 입지 가치, 중장기 공급 축소 우려 등이 결합돼 고가 주택 시장에서 ‘한 채만 보유해도 확실한 자산가치 상승이 기대되는’ 지역으로서 강남3구 선호가 강력해지고 있다고 설명합니다.
특히 서초구의 경우, 거래량이 전년 대비 두 배 이상 증가하면서 노원구 등 전통적으로 거래량이 많은 지역의 증가율을 넘어섰다는 점이 눈길을 끕니다. 이는 고가 부동산 시장이 전반적 한파 흐름에도 아랑곳하지 않고, 특정 수요층에게 활발한 거래 기회를 제공하고 있음을 방증하는 지표입니다.
가격 차별화 뚜렷: 송파구가 14.9%나 급등한 배경은?
강남3구 중에서도 송파구가 5개월 만에 14.9%라는 두 자릿수 상승폭을 기록한 점은 주목할 만합니다. 보통 강남·서초구에 비해 송파구는 상대적으로 상승률이 다소 낮게 형성된다는 인식이 있었는데, 이번 통계에서는 정반대의 결과가 나왔습니다. 그 원인으로는 다음과 같은 몇 가지 요소가 거론됩니다.
- 재건축·재개발 기대감
송파구 일대에는 주요 대단지 아파트들의 재건축 추진이 가속화되고 있습니다. 특히 잠실주공단지나 올림픽선수촌아파트 일대에서 재건축 이슈가 꾸준히 부각되면서, 향후 분양가 상승 가능성과 더불어 향상된 주거 환경이 예상된다는 평가가 늘고 있습니다. - 신축 아파트의 가치 부각
송파구는 잠실, 문정, 가락 등지에서 비교적 최근에 입주한 신축 단지들이 줄줄이 들어섰습니다. 지하철역과 대형 상권이 근접한 대단지 중심으로 수요가 몰리면서, 동 단지 내 매물 품귀 현상이 심화되었고, 거래가 이뤄질 때마다 고가 기록을 경신하는 사례가 잇달았습니다. - 한강변 프리미엄 및 생활 인프라
강남3구 중에서도 송파구 일부 지역은 한강 조망권과 대형 공원(올림픽공원 등)이 결합된 프리미엄을 갖추고 있어, 실제 거주 선호도가 높습니다. 특히 코로나19 이후로 주거 환경과 녹지에 대한 관심이 높아진 점이 가격 상승에 불을 지폈다는 분석입니다. - 고액 자산가들의 매입 포인트
최근 금리 인상 기조가 이어지지만, 유동성이 충분한 자산가에게는 영향이 제한적이라는 시각이 많습니다. 이들은 오히려 “이럴 때 우량한 입지의 아파트에 투자하겠다”라는 전략을 세우기 쉬운데, 송파구가 그 대안으로 떠오른 것입니다. 이전에는 ‘강남구나 서초구보다 1단계 낮은 가격대’라는 인식이 있었지만, 이제는 거의 균등하거나 일부 단지는 오히려 강남구와 비슷한 수준으로 올랐습니다.
이처럼 송파구가 폭발적 상승률을 보이면서, ‘마·용·성’이나 노·도·강 지역과는 완전히 다른 차별화 양상을 보이고 있습니다. 중장기적으로 볼 때도 잠실·가락 일대 재건축 사업이 본격화한다면, 현재 매매가가 고점일지 혹은 더 오를지 예측이 쉽지 않지만, 적어도 단기적으로는 상승 추세가 이어질 가능성이 있다는 분석입니다.
거래량 추이: 한파 속에서도 강남3구, 특히 서초구 거래건수 대폭 증가
집값이 오르려면 무엇보다도 매수세가 뒷받침되어야 합니다. 이번 통계에서 드러난 점은, 강남3구의 거래량이 2024년 1분기 대비 평균 105.6% 증가했다는 사실입니다. 이는 전반적인 서울지역 부동산 시장이 거래량 부족에 시달리고 있는 상황과 대조적입니다. 특히 서초구의 거래건수가 128.3% 뛰면서, 전통적으로 거래량이 많았던 노원구 증가율(113.1%)을 능가했다는 대목이 인상적이죠.
- 서초구에 집중된 수요 요인
- 한강변 신축 아파트: 반포·잠원 일대 재건축을 마친 단지들이 입주를 앞두거나 이미 입주한 상태에서, 희소성이 높은 매물이 나오면 고가에 거래가 성사된다는 흐름이 관측됩니다.
- 생활 인프라 우수성: 교육, 교통, 문화시설 등에서 최상급 인프라를 갖춘 것으로 평가받아, ‘자녀 교육 + 삶의 질’ 관점에서 선호도가 계속 상승 중이라는 분석입니다.
- 3구 공통 요소: 공급 부족 우려
서울 내의 아파트 신규 입주 물량이 2025년 이후 감소할 것이라는 전망이 시장에 퍼져 있습니다. 특히 강남권은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 여건이 강화되면서, 대규모 정비사업이 더 지연되거나 취소될 수 있다는 관측도 나옵니다. 따라서 ‘지금이라도 우수 입지를 사두는 편이 낫다’라는 심리가 형성되어, 기존 대비 거래량이 늘어난 것으로 보입니다. - 금리 상승 속 자산가 투자 전략
시중금리가 올랐지만, 현금 유동성이 풍부한 자산가들에게는 오히려 가격 조정을 노려 매입하기 좋은 타이밍이 될 수도 있다는 해석이 있습니다. 이들은 중저가 지역보다는 가치가 확실한 ‘똘똘한 한 채’에 집중하는 경향이 커서, 강남3구 거래량 증가에 기여했다는 분석이 제기됩니다.
결과적으로 이런 수요층이 결집하면서, 타 지역 대비 월등한 거래량 반등을 이끌어낸 것으로 풀이됩니다. 향후 강남3구 거래 시장이 과열될 가능성도 배제할 수는 없지만, 금리와 전반적 경제 동향, 정부 규제 여부가 변수가 될 전망입니다.
향후 전망: 재건축·공급 부족 vs. 금리 변수…강남3구 상승 지속될까?
전문가들은 강남3구의 상승 추세가 당장 꺾일 조짐은 크지 않을 것으로 보고 있습니다. 그러나 시장에 영향을 줄 수 있는 핵심 변수들이 여러 가지 존재하기 때문에, 단정적으로 장밋빛 전망만 내놓기 어렵다는 시각도 많습니다.
1) 재건축·정비사업 탄력 여부
강남3구 집값을 견인하는 주요 동력 중 하나가 재건축 기대감입니다. 만약 정부가 재건축 규제를 완화하고, 서울시 차원에서 정비사업을 신속 추진한다면 해당 단지 가격 상승이 가속화될 수 있습니다. 반면 규제나 안전진단 강화 등이 다시 부활하면, 심리적 매수세가 꺾일 가능성도 있습니다.
2) 부동산 PF 리스크와 신규 공급
남혁우 우리은행 WM영업전략부 연구원은 “향후 서울 중심으로 입주물량이 감소하고, PF 강화로 공급부족 현상이 지속될 우려가 있다”고 밝혔습니다. 실제로 시중은행들이 부동산 사업장 PF 대출을 축소하거나 금리를 높이면서, 새 아파트 착공이나 분양이 늦어지는 상황이 생길 수 있습니다. 이럴 경우, 준공 물량이 줄어 수요 대비 매물이 부족해지고, 강남3구 가격이 추가 상승할 가능성도 있습니다.
3) 금리 인상과 경제 환경
한국은행이 금리를 추가로 인상하거나, 미국 연준(Fed)의 긴축 정책이 강해지면, 부동산 시장 전반에 ‘대출 부담 확대’가 가중됩니다. 다만, 강남3구 수요층은 현금 비중이 높아 금리 변동에 덜 민감하다는 점이 변수가 됩니다. 이런 부유층 중심 시장은 금리가 오르더라도 시장 영향이 제한적이라는 실증 사례가 과거에도 있었지만, 급격한 경제 위기가 온다면 자산가들도 안전자산 보유를 우선시할 수 있습니다.
4) 전반적 가격 양극화 심화
서울 내 다른 지역과 강남3구 간의 가격 격차가 더 벌어질 것으로 예상됩니다. 마·용·성 지역은 미미한 상승, 노·도·강 지역은 하락세를 보였듯이, 고가 주택 시장만 과열 양상을 띠고 중저가 지역은 침체되는 양극화가 심화될 공산이 큽니다. 이는 시장 전체 수요가 늘었다기보다는, 특정 자산가들의 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 집값을 견인하는 형태이므로, 실수요자들에게는 접근성이 더욱 낮아질 위험도 있습니다.
결국 강남3구 아파트는 공급 부족 전망과 재건축 이슈를 동력으로, 한동안 상승 기조를 유지할 가능성이 높습니다. 그러나 금리·정책·경제 흐름의 변동성이 커, 상승 폭이 얼마나 지속될지는 예측이 어렵습니다. 다만 현재로서는 거래량 증가와 가격 상승률 모두 다른 지역 대비 두드러지는 만큼, 시장 관심이 집중되고 있습니다.
2024년 8~12월 서울 주요 지역 매매가격 상승률 비교
| 지역 | 평당가격 (3.3㎡당) 8월 | 평당가격 12월 | 상승률 (%) |
| 강남3구 | 6653만 원 | 7349만 원 | +10.8% |
| - 강남구 | 7190만 원(추정치) | 7470만 원(추정치) | +3.9% |
| - 서초구 | 6800만 원(추정치) | 7720만 원(추정치) | +13.5% |
| - 송파구 | 6150만 원(추정치) | 7065만 원(추정치) | +14.9% |
| 마·용·성 | 3700만 원(평균치) | 3767만 원(평균치) | +1.8% |
| 노·도·강 | 2000만 원(평균치) | 1940만 원(평균치) | -3.0% |
출처: 우리은행 WM영업전략부, 국토부 실거래가 시스템(계약일 기준), 2025년 1월 현재 (일부 수치는 추정치)
부동산 거래 한파 속 강남3구는 예외적 호황…‘똘똘한 한 채’ 구매심리 가속
2024년 하반기 이후 전국적으로 부동산 거래량이 급격히 줄었음에도, **강남3구(서초·강남·송파)**는 평당 실거래가가 10% 이상 오르는 등 예외적 호황을 누렸습니다. 특히 송파구가 14.9%로 가파른 상승세를 보이고, 서초구가 거래 증가율 측면에서 서울에서 가장 높은 폭(128.3%)을 기록한 사실은 눈에 띕니다. 이처럼 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 자산가 중심으로 더욱 강화되면서, 강남3구 아파트 시장은 전반적 부동산 한파에도 아랑곳하지 않고 활발히 거래되고 있습니다.
전문가들은 재건축·정비사업 기대감, 입주물량 감소 전망, 부동산 PF 규제 등에 따른 공급 부족 우려가 결합돼 강남3구 상승을 부추긴다고 분석합니다. 반면 마포·용산·성동(마·용·성)은 1.8% 상승에 그쳤고, 노원·도봉·강북(노·도·강)은 3% 하락하며, 서울 내 양극화가 계속 심화되는 흐름이 관측됩니다. 중장기적으로 금리와 경제 흐름이 어떻게 전개되느냐에 따라 강남3구 상승 폭이 조정될 수도 있지만, 당분간 시장의 관심과 매수세가 집중될 전망입니다.
이러한 시장 분위기는 무주택 실수요자나 중·저가 매수자 입장에서는 더욱 접근이 어려워지는 결과를 낳을 수도 있습니다. 정책 당국이 부동산 공급의 균형을 어떻게 이끌어낼지, 재건축 규제를 완화할지, 그리고 금리 변화가 어떤 식으로 시장에 파급될지 등이 앞으로 관건이 될 것으로 보입니다. 그러나 2025년 1월 현재, 강남3구는 단연 독보적인 수치로 “서울 부동산은 역시 강남”이란 말을 다시 한 번 증명하고 있습니다.
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