2025년 부동산 시장, 강동구 하락 전환에 주목: 신규 입주 물량이 가져온 ‘전셋값 하락’의 영향은?

[ 목 차 ]

●  전국 아파트 매매 동향: 강동구 하락과 수도권·지방의 온도 차

●  강동구 하락 전환의 원인: 대규모 신규 입주물량과 전세시장 연계

●  수도권·지방 아파트 시장: 양극화 심화와 매수심리 위축

●  시장 전망과 정책 과제: 실수요자 대출 규제·세제 개선이 관건

●  마무리하며

 

강동구 부동산 하락

 

전국 아파트 매매 동향: 강동구 하락과 수도권·지방의 온도 차

최근 발표된 KB부동산 주간KB아파트시장동향(작성일 기준 최신 업데이트) 자료에 따르면, 전국 아파트값이 전반적으로 하향세를 이어가고 있습니다. 특히 서울 강동구의 하락 전환이 시장의 이목을 집중시키고 있는데, 이곳의 대규모 신규 입주물량 영향이 전세시장 약세로 이어진 결과라는 분석이 나오고 있습니다. 이번 섹션에서는 KB부동산 자료를 중심으로 전국적 흐름을 객관적인 데이터와 함께 살펴보고, 수도권과 지방의 분위기가 어떻게 다른지 정리해보겠습니다.

먼저, 주간 단위로 측정된 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.06% 하락했습니다. 이는 최근 수개월 동안 지속된 하락 추세를 더욱 견고히 보여주는 지표로, 금리 인하 기대감이 존재함에도 불구하고 매수심리가 쉽게 살아나지 않고 있음을 시사합니다. 서울은 보합세를 유지했으나, 경기도와 5대 광역시에서는 하락폭이 다소 두드러졌습니다. 수도권 외곽지역과 일부 지방 도시는 매도물량이 계속 쌓이는 반면, 매수자들은 관망세를 취하고 있다는 점이 통계로 드러납니다.

가장 주목할 만한 사례로 지목되는 곳이 서울 강동구입니다. 이른바 ‘강남4구’ 중 하나로 꼽히는 강동구는 지난해까지 매매가격 상승을 주도했던 지역 중 하나였습니다. 그러나 KB시세와 실거래가 자료를 보면, 래미안힐스테이트고덕 전용 84㎡가 전년 8월 대비 1억 원 이상 하락한 사례(16억3,000만 원~17억 원에 거래)가 나왔고, 상일동 명일중앙하이츠 역시 전용 84㎡가 전년 4월 대비 7,900만 원 내린 가격(9억2,000만 원)에 거래되었습니다. 이런 하락세가 확실히 관측되는 것은 새로 입주한 ‘올림픽파크포레온(1만2,000여 세대 규모)’의 영향이 크다는 평가입니다. 전세 물량이 단기적으로 쏟아지면서, 전셋값이 3주 연속 하락하고 이는 곧 매매가격 하락으로도 연결되고 있습니다.

반면, 강남권 일부 지역(강남구, 서초구)이나 서울 도심(중구) 등은 소폭이나마 상승 흐름을 유지하고 있습니다. 이러한 지역별 양극화는 ‘입지 선호도’와 ‘신규 공급 물량’의 차이, 그리고 학군·교통 등의 프리미엄에 대한 선호가 여전함을 방증합니다. 경기도 역시 과천시가 0.16% 상승을 이끌고 있는 반면, 평택시(-0.31%), 동두천시(-0.24%), 안성시(-0.24%) 등 외곽지역은 큰 폭의 하락세를 기록했습니다. 이는 교통 인프라와 생활 편의시설에 대한 수요자 선호가 더욱 뚜렷해졌음을 보여줍니다.

지방 5대 광역시에서는 울산(-0.01%)이 비교적 하락폭이 작았고, 대구(-0.11%)의 하락폭이 가장 컸습니다. 지방 시·군 단위로 내려가면 전북만 유일하게 보합을 유지했을 뿐, 대다수 지역이 하락세에 동참해 있습니다. 전세시장 또한 서울이 0.01% 하락하여 약세를 이어가고 있으며, 동대문구(-0.19%), 도봉구(-0.18%), 송파구(-0.17%) 등의 낙폭이 두드러졌습니다. 다만 종로구(0.12%), 중구(0.1%), 용산구(0.08%) 등 도심권 전세가격은 상승하면서, 전세시장 역시 입지·지역별 차별화가 진행되고 있는 양상을 볼 수 있습니다.

 

강동구 하락 전환의 원인: 대규모 신규 입주물량과 전세시장 연계

서울에서 강동구가 하락 전환된 이유를 분석할 때, 무엇보다 눈에 띄는 요소는 ‘올림픽파크포레온’의 대규모 입주입니다. 이 단지는 총 1만2,000세대 규모로, 단일 지역에 쏟아지는 물량이 상당히 많다는 특징이 있습니다. 부동산 시장에서 이러한 대단위 신규 입주가 있으면, 기존 전세 시세를 하락시키는 한편, 매매시장에도 부담 요인으로 작용합니다.

신규 입주단지에서 전세물량이 대거 풀리면, 인근 지역에 전세가격 하향 압력을 줍니다. 전세 수요자 입장에서는 가성비가 좋은 새 아파트로 이동할 수 있기 때문이죠. 이에 따라 기존 구축 아파트 단지들은 세입자를 구하기 어려워지고, 전세가격이 자연스럽게 조정됩니다. 전세가격이 낮아지면 “집값 대비 전세가 비율(전세가율)”이 하락하게 되는데, 이는 매매시장에서도 상승 동력을 줄이는 결과로 이어집니다. 기존 집주인들은 매매가를 높게 부를 명분이 약해지고, 오히려 급매물을 내놓을 가능성도 커지는 것이죠.

강동구의 사례에서, 래미안힐스테이트고덕 전용 84㎡가 단기간에 1억 원 이상 하락한 것은 전세 수급이 빠르게 달라졌음을 시사합니다. 실제로 KB전세가 지수나 실거래 전세가격 동향 등을 보면, 강동구 전세가격이 3주 이상 연속 하락세를 보이며 시장을 주도하고 있습니다. 여기에 금리 인상 시기나 대출 규제의 영향도 아직 완전히 해소되지 않았기에, 매수심리가 회복되기에는 시간이 더 필요하다는 평가가 많습니다.

하반기 이후 정부의 금리 정책이나 부동산 규제 완화 정도에 따라 매매시장이 반등할 수 있다는 의견도 있지만, 단기적으로는 물량 부담을 이겨내기 어려울 것이란 견해가 우세합니다. 강동구가 갖고 있던 학군과 교통 인프라 장점이 완전히 사라진 것은 아니지만, “장기적으로는 다시 반등할 가능성도 높다”는 낙관론과 함께 “공급 폭탄과 매수심리 위축이 겹치면 당분간 약세를 지속할 것”이라는 신중론이 교차하는 상황입니다.

새로운 공급이 많은 지역에서는 ‘전세가격 하락 → 매매가격 하락’의 흐름이 상당히 뚜렷하게 나타납니다. 이 점에서 앞으로 수도권 다른 지역, 특히 2기 신도시나 신규 택지지구 등에서도 유사한 현상이 벌어질 수 있다는 전망이 제기됩니다. 공급이 몰리는 지역은 단기적으로 부동산 가격이 하방 압력을 받고, 이 과정에서 매매와 전세가 모두 조정을 거칠 수 있습니다. 강동구 사례는 이러한 시장 메커니즘을 단적으로 보여주는 예시라 할 수 있습니다.

 

수도권·지방 아파트 시장: 양극화 심화와 매수심리 위축

이번에 발표된 KB부동산 자료에서 눈에 띄는 또 다른 부분은 수도권 및 지방의 지역별 차별화가 더욱 뚜렷해지고 있다는 점입니다. 서울 내에서도 강남·서초·중구 등 선호도가 높은 지역은 소폭 상승세를 유지하고, 성북구·은평구·노원구 등은 하락세를 보이며 갈리는 모습입니다. 경기도에서는 과천이 상승을 주도한 반면, 평택·동두천·안성 등 외곽 지역은 비교적 큰 폭의 하락세를 기록했습니다.

이런 양극화 현상의 배경에는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 우선, 금리 인상 기조가 어느 정도 완화되었다는 평가가 나오지만, 아직도 과거 수준으로 금리가 크게 낮아진 것은 아닙니다. 따라서 실제 매수에 나서는 수요층이 제한적이며, 다주택자나 투자 수요 역시 크게 살아나지 않고 있습니다. 실수요자 위주의 시장에서 ‘입지 경쟁력’이 높은 지역만 국지적 거래가 이어지고, 그렇지 않은 지역은 거래량이 극히 낮은 상황이 장기화되고 있습니다.

또한 정부의 세제 및 대출규제 완화 정책에 대한 기대감은 존재하나, 현실적으로 당장 큰 변화를 체감하기는 어려운 상태입니다. 무주택자나 1주택자들을 중심으로 부동산 매수를 고려하는 움직임이 있지만, 전반적인 경기 불확실성(경제성장률 둔화, 대외 금리 변수 등)과 주택 수요자의 관망 심리가 결합해 거래가 많이 이루어지지 않습니다. KB의 매수우위지수에서 서울이 35.4를 기록하며 전주(35.7)보다 하락한 점도 이런 분위기를 잘 대변해줍니다. 이는 ‘매수자’보다 ‘매도자’가 훨씬 많은 상태임을 뜻합니다.

지방 시장 또한 대단지 입주가 예정된 일부 지역에서는 전세·매매가격이 크게 흔들릴 수 있습니다. 5대 광역시 중 울산은 -0.01%로 가장 하락폭이 작았으나, 대구가 -0.11%로 가장 큰 낙폭을 보이는 등 지역별 차이가 뚜렷합니다. 지방 중소도시나 읍·면 지역은 인구 유출이 지속되면서 수요 기반이 약해지고, 새 아파트 분양도 미분양이 증가하는 추세여서, 단기적으로 시장 반등을 기대하기는 어렵습니다.

전문가들은 이런 양극화 추세가 당분간 이어질 것으로 내다봅니다. 금리 인하 가능성이 본격적으로 부각되거나, 정부가 특정 규제를 획기적으로 풀지 않는 한, 올해 상반기는 매수심리 회복세가 더디게 진행될 가능성이 높다는 진단입니다. 한편, 지역별 입지 분석과 수급 흐름을 철저히 파악해, 중장기 가치가 높은 단지에 대해서만 선별적으로 접근하는 전략이 중요해지고 있습니다.

 

시장 전망과 정책 과제: 실수요자 대출 규제·세제 개선이 관건

부동산 전문가들은 현재의 하향 안정화 국면이 단기에 끝나지 않을 것으로 전망하고 있습니다. 특히 이번 강동구 하락 사례가 보여주듯, 신규 입주 물량이 몰리는 지역에서는 가격 조정이 불가피하다는 분석이 우세합니다. 일부 수요자들이 금리 인하를 기대하며 ‘바닥’ 타이밍을 노리고 있지만, 금리 인하 시점이 아직 확실치 않고, 대출 규제와 세제 정책도 확실하게 완화된 것은 아니므로 쉽게 매수심리가 살아나지 않는다는 것입니다.

정부가 ‘부동산 시장 연착륙’을 위해 다양한 정책을 검토 중이라는 소식이 있지만, 구체적인 내용은 아직 확정되지 않았습니다. 다만 시장에서는 크게 두 가지 방향을 주요하게 언급하고 있습니다. 첫째는 실수요자 중심의 대출규제 완화입니다. 예컨대 LTV(주택담보대출비율) 상향 조정, DSR(총부채원리금상환비율) 완화 등을 통해 1주택자나 무주택자들의 자금 조달이 원활해지면, 거래 절벽 상태가 어느 정도 해소될 수 있다는 기대가 있습니다.

둘째는 세제 개선에 대한 요구가 높습니다. 이미 2023~2024년에 걸쳐 종합부동산세나 재산세 부담이 일부 완화됐지만, 매물을 내놓아야 하는 다주택자나 1주택 장기 보유자에 대한 보유세, 양도세 문제 등이 시장 활력을 되살리는 데 걸림돌이 된다는 지적입니다. 따라서 중·장기적으로는 실거주를 장려하면서도, 일부 지역의 매물 잠김 현상을 해소할 수 있는 방식으로 조세 체계를 손볼 필요가 있다는 견해가 힘을 얻고 있습니다.

아래 표는 현재 시장에서 거론되는 주요 정책 이슈와 기대 효과를 간단히 정리한 예시입니다. (참고: 국토부·기재부 발표 자료 및 전문가 의견 종합)

정책 이슈	주요 내용	예상 효과
실수요자 대출규제 완화	LTV·DTI·DSR 상향 조정, 생활안정자금 대출 한도 확대 등	매수 여력 확보, 거래량 일부 회복 기대
다주택자 양도세 완화	한시적 양도세 중과 유예, 장기보유특별공제 확대 등	매물 유도, 시장 안정화 속도 단축 가능
보유세(종부세) 구조 개선	공정시장가액비율, 재산세 통합 조정 등	세 부담 완화, 시장 투자 심리 회복
청약제도 손질	무주택 실수요자 우선 공급 확대, 가점제 요건 변화 등	신규 분양 시장 활성화, 전월세 수요 분산

결국 부동산 시장의 안정을 위해선, 정부 정책이 “실수요자의 자금 조달과 과도한 조세 부담을 줄이면서도, 투기적 수요를 억제하는” 균형점을 찾아야 한다는 결론이 도출됩니다. 특히 금리정책과 맞물려 집값 변동성이 커질 수 있는 시점이므로, 정책 타이밍 역시 중요합니다. 전문가들은 상반기 동안은 매수심리가 크게 개선되지 않겠지만, 하반기 이후 금리 인하 신호나 규제 완화가 구체화된다면 서울 중심지와 일부 인기 지역을 중심으로 다시 거래가 늘어날 가능성을 배제할 수 없다고 조언합니다.

 

마무리하며

강동구 하락 전환은 “전세가 하락 → 매매가 하락”이라는 전형적인 시장 메커니즘을 보여주는 대표 사례입니다. 전국적으로 아파트값이 하향 기조를 이어가는 상황에서, 입지 선호도가 높은 일부 지역은 소폭 상승이나 보합세를 유지하고 있으나, 물량 부담이 크거나 상대적으로 선호도가 낮은 지역은 하락세가 두드러집니다. 이를 통해 부동산 시장 내 양극화가 더욱 심화되고 있다는 사실을 확인할 수 있습니다.

정부가 부동산 시장 연착륙을 목표로 다양한 정책을 검토하고 있지만, 실수요자 중심의 대출규제 완화와 세제 개선 등이 구체화되지 않는 한, 당분간은 관망세가 이어질 가능성이 높습니다. 매수심리가 반등하려면 금리 인하에 대한 확신이나 규제 완화가 가시화되어야 하는데, 지금으로서는 글로벌 경기 및 국내 경제 변수를 고려할 때 단기적 변화가 쉽지 않다는 견해가 우세합니다.

그럼에도 불구하고 장기적 관점에서 입지 가치와 교통·학군 인프라를 보유한 단지나 지역은 결국 재평가를 받게 될 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 따라서 시장 참여자들은 지역별 공급 및 수요 특성, 정부 정책 신호 등을 종합적으로 분석해 내집마련 시점이나 투자 포트폴리오를 조정하는 전략이 요구됩니다.