잠실우성 1·2·3차 재건축, 삼성물산 vs GS건설 2파전 예고… ‘강남권 상급지’ 놓고 대형 건설사 격돌

[ 목 차 ]

●  잠실우성 1·2·3차 재건축, 왜 ‘핵심 격전지’가 되었나?

●  잠실우성 1·2·3차 재건축 개요: 입지·사업성·공사비 변동

●  수주전 구도: GS건설 vs 삼성물산 2파전 가시화?

●  입지·개발 호재: 왜 잠실우성이 ‘강남권 상급지’로 꼽히나?

●  조합원들의 기대와 우려: 공사비 인상 vs 건설사 경쟁

●  잠실우성 1·2·3차 재건축 일정과 전망: 올해 3~4월 ‘큰 그림’ 그린다

●  2025년 잠실우성 재건축 수주전, 강남권 재건축 시장 지형 바꾼다

 

잠실우성 재건축

 

잠실우성 1·2·3차 재건축, 왜 ‘핵심 격전지’가 되었나?

최근(2025년 기준), 서울 송파구 잠실권역에서 진행 중인 잠실우성 1·2·3차 재건축 사업이 새로운 시공권 ‘핫스폿’으로 떠오르고 있습니다. 지난해(2024년)까지만 해도 건설경기 침체와 고금리 여파로 강남권에서도 수의계약으로 시공사가 결정되는 사례가 늘었으나, 이번 잠실우성 재건축은 정반대 분위기로 흘러가고 있습니다. 삼성물산과 GS건설이 적극적으로 뛰어들며, 한남4구역에 이어 또 한 번 대형 건설사 간 치열한 수주전이 펼쳐질 공산이 커진 것입니다.

강남권의 재건축 단지는 대체로 수익성이 높아, 건설사들이 상당한 관심을 보이지만, 최근 건설경기 둔화로 “알짜 입지”가 아니면 건설사들이 선뜻 참여를 꺼렸던 게 사실입니다. 그러나 잠실우성 1·2·3차는 지하철 2·9호선 종합운동장역을 코앞에 둔 역세권이자, 탄천 다리만 건너면 바로 대치동·삼성동에 닿는 우수한 교통 인프라와 대형 개발 호재까지 갖춘 ‘강남권 상급지’로 평가됩니다. 업계에선 “잠실권 재건축 추진 단지 중에서도 가장 뛰어난 입지 중 하나”라는 말이 나올 정도입니다.

수주전을 더욱 흥미롭게 만드는 요소는 조합 측이 공사비를 평당 880만 원에서 920만 원으로 상향 조정하고, 책임준공확약서 조건을 일부 완화했다는 점입니다. 덕분에 건설사 간 경쟁 구도가 형성되어, 단독 입찰로 유찰되었던 1차 공고와 달리 2차 공고에서는 최소 두 곳 이상의 대형사가 격돌할 것으로 보입니다. 조합원들로서는 시공사가 한 곳이라도 더 들어오면 사업성이 개선되고, 브랜드 가치와 설계 경쟁에서 이점을 얻을 수 있으므로 환영 분위기입니다.

이번 글에서는 잠실우성 1·2·3차 재건축 사업이 왜 ‘핵심 격전지’로 부상했는지, 어떤 건설사들이 수주전에 참여하며, 그 승부가 어떤 결과를 낳을지, 데이터와 정비업계 흐름을 토대로 종합 분석해보겠습니다.

 

잠실우성 1·2·3차 재건축 개요: 입지·사업성·공사비 변동

잠실우성 1·2·3차 재건축 단지는 송파구 잠실동 101-1 일대에 위치하며, 최고 49층 높이로 약 2,680가구를 재건축해 대규모 아파트 단지로 탈바꿈할 예정입니다. 이곳은 올림픽로와 탄천, 잠실종합운동장(리모델링 및 마이스(MICE) 복합단지 변신 호재) 등 다양한 지역 인프라가 밀집해 있어, 장기적으로 주거 가치가 높아질 것으로 평가됩니다.

(1) 단지 규모 및 입지 특징

• 지상 최고 49층 아파트, 총 2,680가구 조성 계획.
• 2·9호선 종합운동장역 도보 2분 거리, 편리한 대중교통 및 강남권 접근성.
• 탄천 건너 대치·삼성동과 인접, ‘강남 생활권’을 누릴 수 있는 장점.
• 주변에 정신여중·고교가 있어, 유흥시설이 들어서지 못한다는 점에서 조용하고 쾌적한 주거환경을 유지.

(2) 공사비 상향, 시공사 경쟁 유인

• 잠실우성 재건축 조합은 2차 입찰 공고에서 평당 공사비를 880만 원→920만 원으로 올렸습니다. 총공사비도 1조6,198억 원→1조6,934억 원으로 상승.
• 조합원 부담이 늘어날 수 있지만, 건설사 입장에선 수익성 향상이 기대되므로 참여 의지를 높일 수 있음.

(3) 책임준공확약서 완화

• 1차 유찰 뒤, 조합이 “수의계약으로 갈지 vs 경쟁 붙일지”를 고민한 끝에, 대의원회 투표로 ‘경쟁 유도’를 택했습니다(단 3표 차이).
• 책임준공확약서를 기존처럼 강하게 요구하기보다는 입찰제안서에 포괄적으로 반영토록 조건을 변경, 시공사 부담 완화 효과가 있습니다.

항목	1차 공고 (유찰)	2차 공고 (현재)	변화점
공사비 (평당)	880만 원	920만 원	+40만 원 인상
총공사비	1조6,198억여 원	1조6,934억여 원	약 736억 원 ↑
책임준공확약서	엄격한 조건	일부 완화	시공사 부담 줄이고 참여 유도

 

수주전 구도: GS건설 vs 삼성물산 2파전 가시화?

지난해 9월 1차 공고에선 GS건설이 단독 입찰해 유찰됐습니다. 당초 조합은 수의계약 가능성도 거론했지만, “좀 더 경쟁을 붙이는 게 낫다”는 내부 의견이 3표 차이로 이기면서 2차 공고를 냈습니다. 그 결과, 현재 삼성물산이 수주 의지를 적극 드러내어 GS건설과의 2파전 양상이 유력하다는 관측이 지배적입니다.

(1) GS건설: 잠실·성수 등 핵심 사업지 공략

• GS건설은 ‘자이’ 브랜드로 전국적인 인지도와 시공 능력을 갖추고, 최근 잠실·성수 일대를 핵심 사업지로 꼽고 있습니다.
• 강남권 상급지에서 추가로 레퍼런스를 확보하면, 향후 다른 재건축·재개발 수주에도 유리해진다는 판단입니다.

(2) 삼성물산: 래미안 브랜드 확장 기회

• 삼성물산은 한동안 재건축 수주에 소극적이었으나, 최근 정비사업 수주를 다시 확대하며 ‘래미안’ 브랜드 파워를 재점검 중입니다.
• 지난해 말 잠실우성 단지 인근 버스 정류장에 래미안 광고를 내걸며 사실상 참여를 공식화했습니다.

(3) 다른 건설사 참여 가능성?

• 1차 현장설명회에 6개 건설사가 참여했으나, 실제로 입찰 의지를 확실히 밝힌 곳은 GS건설과 삼성물산 둘뿐입니다.
• 정비업계에 따르면, 대우건설·현대건설 등도 한 번쯤 검토는 하겠지만, 공사비·사업성 등에서 조합 요구를 만족시키기가 쉽지 않을 것으로 보입니다.

 

입지·개발 호재: 왜 잠실우성이 ‘강남권 상급지’로 꼽히나?

잠실우성 1·2·3차 단지는 잠실 스포츠·MICE 복합단지, 탄천 정비 등 굵직한 개발 호재를 누리고 있으며, 교통 입지도 뛰어납니다. 이 지역을 “강남권 상급지”라 부르는 이유를 구체적으로 살펴보겠습니다.

(1) 역세권 + 강남 접근성

• 2·9호선 종합운동장역 도보 2분 거리라는 초역세권.
• 탄천 다리를 건너면 즉시 삼성동·대치동으로 연결돼 강남 주요 업무·상권 접근성이 우수.
• 인근 정신여중·고교 등 교육 인프라로 인해 상권이 차분하고, 유흥업소 유입이 제한된다는 점이 거주 만족도를 높입니다.

(2) 잠실종합운동장 리모델링·MICE 개발

• 잠실종합운동장을 스포츠·마이스(MICE) 복합단지로 탈바꿈하는 프로젝트가 본격화되며, 인근 부동산 가치가 상당히 상승할 것으로 예상.
• 대규모 컨벤션·전시시설, 호텔, 문화시설 등 들어서면 지역 경제 활성화와 함께 주거·업무 수요도 늘어나게 됩니다.

(3) 탄천 정비 및 주변 재건축 시너지

• 탄천은 이미 서울시가 단계적 정비 방안을 검토 중이며, 친수공간·자전거도로 확장 등 환경 개선이 이뤄진다면 잠실우성 주거환경에 긍정적 영향을 미칠 전망.
• 주변 재건축 단지(올림픽선수기자촌 아파트 등)도 향후 동반 개발될 경우, 상권·교통·생활 인프라 전반이 업그레이드될 것으로 기대.

 

조합원들의 기대와 우려: 공사비 인상 vs 건설사 경쟁

잠실우성 조합이 공사비를 평당 880만 원에서 920만 원으로 올리고, 책임준공확약서 조건을 일부 완화한 데 대해서는 의견이 갈립니다. 조합원 입장에선 건설사 경쟁을 유도해 더 나은 설계안·금융 조건을 얻을 수 있지만, 한편으로는 공사비 상승이 분담금을 높일 수 있다는 우려가 있습니다.

1. “조금 더 내더라도 좋은 시공사 원해”
   • 일부 조합원들은 “어차피 재건축 후 아파트 가치가 크게 오를 텐데, 수익성이 보장된 대형사가 들어오면 장기적으로 이득”이라고 말합니다.
   • 시공사 간 경쟁이 붙으면, 설계·브랜드 가치 상승 등으로 최종 분양가나 시세가 더욱 올라가 분담금을 상쇄할 만한 시세차익을 얻을 수 있다는 논리입니다.
2. 분담금 부담 상승 경계
   • 또 다른 조합원들은 “공사비 인상분이 고스란히 조합원이 부담해야 할 몫”이라며, “금리가 계속 높아지는 시점에 비용이 커지는 게 걱정”이라고 토로합니다.
   • 다만 책임준공확약 등 안전장치가 있다 해도, 실제 공사 중 예기치 못한 추가 비용이 발생할 수도 있어 신중론도 나옵니다.
3. 대의원회 표결 결과
   • 실제로 조합 내부에서도 “수의계약 vs 2차 공고 통한 경쟁”을 두고 의견이 팽팽했으나, 불과 3표 차이로 경쟁 유도 의견이 이겼습니다. 이는 조합원들의 미묘한 기대와 불안이 교차하고 있음을 보여줍니다.

 

잠실우성 1·2·3차 재건축 일정과 전망: 올해 3~4월 ‘큰 그림’ 그린다

정비업계에 따르면, 2차 입찰 마감일은 3월 4일, 그리고 4월 조합 총회를 통해 최종 시공사가 선정될 계획입니다. 만약 삼성물산과 GS건설이 예정대로 참여한다면, 어느 쪽이 승리하든 **‘강남권 상급지’**의 재건축 포트폴리오를 확보하는 큰 성과를 얻게 됩니다.

(1) 2차 입찰 마감 (3월 4일)

• 현재까지 GS건설, 삼성물산이 확실한 참여 의지를 보이며, 또 다른 건설사가 뛰어들 가능성은 낮아 보입니다.
• 입찰 당일까지도 조합과 건설사 간 물밑 협상이 이뤄질 수 있으며, 금융 조건·설계안 등이 미세 조정될 수도 있습니다.

(2) 시공사 선정 총회 (4월)

• 조합원들의 직접 투표로 승패가 갈릴 예정.
• 조합원 입장에서는 공사비, 브랜드, 설계 혁신, 공사 기간, 금융 조달 조건 등을 다각도로 비교해 판단할 것으로 보입니다.

(3) 착공 및 향후 일정

• 시공사가 선정되면, 사업시행인가→관리처분계획인가→철거·이주→착공 순으로 진행.
• 일반적으로 이 절차에 2~3년 이상이 걸리며, 2027~2028년 안에 착공 및 2030년 전후 입주를 예상할 수 있습니다.
• 다만 큰 변수가 없다면, 한강변에 인접한 초고층 재건축 아파트로 재탄생하면서, 잠실권에서 또 하나의 랜드마크가 탄생할 가능성이 높습니다.

 

2025년 잠실우성 재건축 수주전, 강남권 재건축 시장 지형 바꾼다

한남4구역이 1월(18일)에 시공사 선정 총회를 통해 향방이 결정될 예정인 가운데, 잠실우성 1·2·3차 역시 3~4월쯤 시공사를 가릴 예정이라 2025년 초부터 서울 정비사업이 큰 변동을 맞이할 것으로 보입니다. 그중 잠실우성은 삼성물산 vs GS건설이라는 양강 구도가 가시화되면서, 강남권 ‘상급지’를 선점하려는 건설사의 치열한 움직임이 포착됩니다.

이번 재건축의 주요 관전 포인트는 다음과 같습니다:

1. **공사비 인상(평당 920만 원)**으로 대형사가 수주 경쟁에 뛰어들었고, 이로 인해 조합원은 더 질 좋은 브랜드·설계를 누릴 가능성이 생겼지만 분담금 부담이 커질 수 있다는 점.
2. 2차 공고에서 책임준공확약서 조건 일부 완화가 이뤄져, 시공사 입장에서 리스크가 줄어든 반면, 조합 입장에서는 ‘얼마나 안전장치를 확보할 수 있나’가 관건.
3. 서울 강남권 상급지이자, 잠실 스포츠·MICE 복합단지, 탄천 정비 등 대형 호재를 보유한 만큼, 재건축 후 시세 상승 여력이 높다는 평가.
4. 재건축 일정은 시공사 선정 뒤 최소 2~3년이 더 걸리겠지만, 성공적으로 추진된다면 2030년 전후로 신규 입주가 가능해질 전망.

결국, 이 사업의 수주 결과는 강남권 재건축 시장 지형에 상당한 영향을 미칠 것입니다. 삼성물산이 다시금 래미안 브랜드로 재건축 시장의 주도권을 잡을지, 혹은 GS건설이 자이 브랜드로 상급지 점유율을 높일지 귀추가 주목됩니다. 건설경기 침체 속에서도 수익성 높은 ‘알짜 사업지’는 여전히 치열한 각축전이 벌어지고 있음을 보여주는 대표 사례로, 투자자와 실수요자 모두 잠실우성 재건축의 행보를 면밀히 지켜볼 필요가 있겠습니다.