“자양4동 재개발, 다시 물거품 되나?” 정치적 불확실성에 거래 ‘올스톱’… 신통기획·모아타운의 미래는

[ 목 차 ]

●  자양4동, 50층 아파트 약속에서 ‘올스톱’까지… 무슨 일이?

●  신통기획 ‘주택재개발사업 행위제한’, 의미와 현주소

●  ‘제2의 성수동 트리마제’ 기대감… 이제는 ‘헛된 꿈’?

●  정치 리스크, 재개발 ‘희망고문’ 되나?

●  향후 전망과 투자 전략: 자양4동, 지금 들어가도 괜찮을까?

●  자양4동, ‘한강르네상스’에서 ‘신통기획’까지… 또다시 헛된 꿈 되나?

 

신통계획 불투명

 

자양4동, 50층 아파트 약속에서 ‘올스톱’까지… 무슨 일이?

최근(2025년 기준), 서울 자양동 일대(자양4동)의 재개발 기대감이 급격히 식어가는 모습입니다. 불과 몇 달 전만 해도 “제2의 성수동 트리마제”가 될 수 있다는 장밋빛 전망이 나왔지만, 정치적 불확실성과 탄핵정국 등 대형 이슈가 터지면서 재개발·재건축 추진이 사실상 ‘올스톱’ 상황으로 치달았다는 게 현지 부동산 중개업자들의 설명입니다.

자양4동은 과거(2006년) 오세훈 서울시장이 한강르네상스 프로젝트를 통해 50층 아파트 등을 조성하겠다고 약속해, 주민 동의율이 무려 90%에 달했습니다. 그러나 서울시장 교체와 함께 프로젝트가 무산되면서 약 20년 가까이 개발이 지체되었고, 재개발 앞날이 불투명해진 대표 사례로 지목됐습니다. 2022년부터 ‘신속통합기획(신통기획)’과 ‘모아타운’ 등 정비사업 기대감이 커졌으나, 2025년 탄핵정국 속에서 또다시 구체적인 사업 추진이 가시화되지 않고 있습니다.

특히 자양4동 57-90번지 일대는 ‘주택재개발사업 행위제한 열람공고’가 작년 연말부터 올해 1월 중순(14일)까지 이뤄지면서, 외견상 정비계획이 순항하는 듯했지만, 실제 매매시장에선 거래가 뚝 끊긴 상태입니다. 인근 공인중개사들은 “재개발 기대감이 회복돼야 할 시기에, 정치적 불확실성과 정권 교체 가능성 등의 불안요소가 터져 나와 매수세가 사실상 ‘올스톱’됐다”고 전합니다.

이 글에서는 자양4동의 정비사업 이력, 신통기획 현황, 정치 변수가 가져온 시장 변화, 그리고 향후 전망 및 투자 리스크를 종합적으로 살펴보겠습니다.

 

신통기획 ‘주택재개발사업 행위제한’, 의미와 현주소

서울시가 추진 중인 **신속통합기획(신통기획)**은 재개발·재건축을 신속 처리해 공급 속도를 높이려는 취지의 제도입니다. 자양4동도 이 사업 대상지로 선정되어, 최고 50층 아파트(약 2,950가구) 건설 계획이 공개되면서 한때 매수세가 크게 붙었습니다. 그 결과, 2024년 초중반에는 낡은 빌라·다세대주택도 평당 1억 원을 훌쩍 넘는 수준에서 실제 거래가 이루어졌습니다.

(1) 행위제한 열람공고 실시

• 광진구가 지난해 말부터 올해 1월 14일까지 ‘주택재개발사업 행위제한 열람공고’를 진행했습니다.
• 목적: 비경제적 건축행위(낡은 주택 임시수선 등)나 투기 수요 유입을 방지해, 향후 정비사업을 원활히 추진하겠다는 구상입니다.

(2) 거래 ‘올스톱’ 된 실제 이유

• 표면적으로는 재개발 기대감이 유효해 보이지만, 인근 공인중개사들은 “재개발은커녕 매수 문의가 전무하다”고 토로합니다.
• 2호선 건대입구역, 7호선 자양역 등 교통 입지가 우수해 월세·전세는 꾸준히 소화되지만, 매매 시장은 사실상 개점휴업 수준이라는 것입니다.

(3) 정치적 불확실성에 대한 우려

• 정권 교체 시, 서울시의 정비사업 기조가 바뀔 수 있다는 우려가 광범위하게 퍼져 있습니다.
• 과거 뉴타운 사업이 시장 교체로 전면 폐지된 전례가 있어, “이번에도 마찬가지가 되지 않을까”라는 불안 심리가 커진 것입니다.

 

‘제2의 성수동 트리마제’ 기대감… 이제는 ‘헛된 꿈’?

자양4동은 뚝섬 한강공원, 성수 카페거리 등과 매우 가깝고, 한강변 조망이 가능하다는 점에서 ‘신흥강자’로 주목받아 왔습니다. “성수동 트리마제와 청담동이 모두 한눈에 들어오는 전망”이라는 홍보 문구도 자주 등장했습니다. 실제로 몇몇 빌라 매매에서는 건너편 성수동 트리마제 국민평형(전용 84㎡)이 45억 원까지 치솟았다는 ‘근거’를 들어, 향후 매매차익만 20억 원 가까이 가능하다는 기대감이 퍼지기도 했습니다.

(1) 평당 1억 원도 우습게 거래됐던 2024년

• 국토부 실거래가 시스템을 보면 2024년 4월 자양4동의 한 전용 4.4평 빌라가 6억5,000만 원(평당 1억5,000만 원)에, 또 다른 전용 8평 빌라가 9억6,000만 원(평당 1억2,000만 원)에 팔리는 등 고가 사례가 나왔습니다.
• 당시에는 “곧 성수동 트리마제처럼 초고가 아파트가 들어설 것”이라는 믿음이 지배적이었습니다.

(2) 지금은 ‘급매’조차 안 팔리는 분위기

• 현재는 지은 지 40년 된 2층짜리 단독주택(대지 지분 50여 평)이 16억5,000만 원에 나왔지만, “사겠다”는 연락이 전혀 없다고 합니다. 상속세 마련을 위해 급매로 내놓은 물건이지만, 매수 희망자는 나타나지 않는다는 것이죠.
• 전용 9평 빌라가 9억 원에 나왔으나 역시 무응답. 한때 “매물이 나오기만 하면 거래됐다”는 말이 무색해질 정도로 거래 절벽 상태입니다.

(3) 상가 시세도 추락

• 상가의 경우 평당 7,000만~8,000만 원 선으로, 지난해 1억 원 이상 호가하던 시세 대비 크게 낮아졌습니다. 이는 자영업 수요가 줄어든 여파와, 신통기획의 불확실성이 맞물린 결과라는 평가입니다.

 

정치 리스크, 재개발 ‘희망고문’ 되나?

전문가들은 이번 자양동 사례가 서울시 정비사업이 정치적·정권 교체 변동에 얼마나 취약한지를 상징적으로 보여준다고 지적합니다. 실제로 2006년 오세훈 시장 시절 한강르네상스 프로젝트가 표류했던 전례가 있고, 그 뒤로도 서울시장 교체나 정치적 사건마다 뉴타운·재개발 정책이 수시로 바뀌었습니다.

(1) 정권 교체 불확실성

• 탄핵정국이 장기화하거나 현 정권이 바뀔 경우, 오세훈 시장의 신속통합기획 기조가 지속될지 확신이 없습니다.
• 뉴타운 사업 역시 오세훈 전임자의 반대로 전면 중단됐던 과거 사례처럼, 정책 일관성이 결여될 위험이 큽니다.

(2) 조합원 동의율 75%도 불투명

• 자양4동은 토지 지분이 큰 주택이나 상가를 소유한 주민들의 반대가 상당합니다. 임대수익이 높은 중장년·노년층이 굳이 재개발에 협조할 이유가 적다는 것.
• 신통기획 조합 설립을 위해선 75% 이상의 동의가 필요한데, 정치 리스크와 이해관계 충돌이 더해져 동의율 확보가 여의치 않다는 관측입니다.

(3) 양극화 우려: 진행 vs 미진행 구역

• 이미 시행인가를 받은 정비구역들은 비교적 안정적으로 추진되지만, 자양4동처럼 아직 초기 단계인 곳들은 정권 교체나 시장 교체 시 전면 수정이 이뤄질 가능성을 무시할 수 없습니다.
• 이는 자칫 서울 정비사업의 ‘양극화’를 더욱 심화할 수 있다는 우려가 제기되는 부분입니다.

 

향후 전망과 투자 전략: 자양4동, 지금 들어가도 괜찮을까?

자양동 일대는 뚝섬 한강공원, 성수 카페거리, 건대입구 상권 등 입지 여건이 좋아 장기적으로는 가치가 높을 수 있지만, 현재 정비사업이 완전히 가시화되지 않은 상태에서 무리한 매입은 위험할 수 있습니다. 대지 지분이 큰 단독주택일수록 분양 시 동일하게 취급받는 비합리성 등 구조적 문제도 있습니다.

1. 정비구역 지정 시점: 언제쯤 실제 조합 설립이 이뤄지고 정비계획 확정 단계에 돌입할지를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
2. 거주 목적 vs 투자 목적: 실거주라면 대지 지분 확보나 위치상 이점(학군, 직주근접 등)을 고려할 수 있지만, 투자 목적이라면 당분간 정치·정책 리스크가 커 빠른 차익 실현이 어려울 가능성이 큽니다.
3. 재개발 시나리오 불투명: 신통기획이 존속한다 해도 50층 설계안이 그대로 채택될지, 혹은 또다시 수정·축소될지 현재로선 알 수 없습니다.
4. 자금 조달과 세금 계산: 탄핵정국 등 변수가 많아 시장이 얼어붙었을 때 ‘급매’가 나올 수 있으므로, 현금 유동성을 확보하거나 대출 가능성을 사전에 점검해 두는 것이 좋습니다.

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※ 자양동 재개발 투자 시 고려해야 할 체크리스트 ※

항 목	주 의 사 항
정비사업 단계	행위제한 공고 → 구역 지정 → 조합 설립 → 시공사 선정 등
동의율(75% 이상)	대지 지분·건물주 반대 등으로 달성 어려움
정치적 불확실성	정권 교체·시장 교체 시 정책 변경 가능성
매매 vs 전월세 수요	월세·전세는 수요 꾸준, 매매는 ‘불투명 재개발’로 거래 절벽
대지 지분 문제	단독주택 vs 빌라 vs 상가 소유자 이해 충돌

 

자양4동, ‘한강르네상스’에서 ‘신통기획’까지… 또다시 헛된 꿈 되나?

자양4동은 2006년 오세훈 전 서울시장 시절의 ‘한강르네상스’ 약속을 시작으로, 20년 가까이 재개발 기대감에 휩싸여 왔지만 정권·정책 변화로 인해 번번이 좌초되어 온 지역입니다. 2025년 현재, 서울시 신속통합기획(신통기획)과 모아타운 제도를 통해 최고 50층, 2,950가구 규모의 대단지 아파트 조성이 예고되었으나, 탄핵정국으로 정치적 불확실성이 커지면서 다시 제동이 걸린 모양새입니다.

실제로 현지 공인중개사들은 “매수 문의가 전혀 없으며, 재개발 기대감이 꺼진 상태”라고 말합니다. 과거에는 평당 1억 원 이상의 고가 거래가 성사됐던 빌라와 단독주택들도 현재 시장에 나와 있지만 매수자가 없고, 상속세 납부를 앞둔 이들이 할인해 내놓는 급매물조차 관심을 못 끄는 실정입니다. 만약 재개발이 확정적으로 진행된다면 성수동 트리마제처럼 수십 억 원대 아파트가 들어설 수 있지만, 지금으로서는 “정말 진행될지, 또다시 포기되는 건 아닌지”라는 의심이 팽배합니다.

전문가들은 “서울시 정비사업은 시장의 기조에 따라 변동성이 매우 크다”며, “이전에도 뉴타운이 전면 폐지되거나 재개발 방식이 대폭 수정된 바 있다. 현재 오세훈 시장 체제에서 신통기획이 활발해졌지만, 탄핵·정권 교체 등으로 정책 방향이 바뀌면 자양4동 같은 초기 단계 정비구역은 어려움을 겪을 수밖에 없다”고 지적합니다. 더구나 이 지역은 원주민 2세들이나 꼬마빌딩·상가 소유주들이 많아, 조합 설립에 필요한 75% 동의율 확보마저 순탄치 않을 전망입니다.

결국 자양4동은 입지적 장점(한강 뷰, 건대입구·자양역 역세권)에도 불구하고, 정치 리스크와 내부 갈등 문제로 인해 재개발 시계가 멈춘 상태라고 볼 수 있습니다. 투자자 입장에선 향후 정권 안정과 서울시 정비사업 기조가 유지될 때까지, 혹은 구역 지정·조합 설립 등이 확실시될 때까지 신중히 관망하는 전략이 필요합니다. 그렇지 않으면 이전처럼 “헛된 꿈”에 그칠 수 있음을 교훈 삼아야 합니다.