경기도 주택공급 확대의 ‘구원투수’ 선언, GH 김세용 사장의 구상
2025년 새해를 맞아 부동산 시장 전반에 불확실성이 이어지는 가운데, 수도권 주택 공급 문제를 해결하기 위한 다양한 움직임이 포착되고 있습니다. 그중에서도 경기주택도시공사(GH)의 김세용 사장이 “서울을 포함한 수도권의 공급부족론에 적극 대응해 ‘구원투수’ 역할을 맡겠다”고 선언하면서, 경기권 주택공급이 한층 더 탄력을 받을 것이라는 기대감이 퍼지고 있습니다.
김세용 사장은 2023년 취임 이후, 올해(2025년) 임기 마지막 해를 맞았습니다. 그동안 3기 신도시 착공, 지분적립형 분양주택 공급, 판교 스타트업 플래닛(제3판교테크노밸리) 추진 등 굵직한 사업들을 주도해왔고, 이제 임기 말에 결실을 볼 수 있을 것으로 전망됩니다. 특히 3기 신도시의 경우, 연내 인허가 및 착공이 순조롭게 진행된다면 내년 상반기 분양이 가능할 것이란 전망이 나옵니다.
김 사장은 공급 물량의 양적 확대뿐 아니라 초기 분양가 자체도 낮춰주겠다는 구체적 계획을 밝히고 있습니다. 올해 분양이 이뤄질 ‘광명 학온 공공주택지구’를 비롯해, 3기 신도시를 중심으로 최대 1만 1,000가구 규모의 지분적립형 분양주택을 공급하겠다는 구상입니다. 이는 초기 분양가의 10~30%만 내고, 나머지 지분은 최장 30년간 나눠서 매입하는 구조라 부담이 크게 줄어든다는 점이 핵심입니다.
다만 LH(한국토지주택공사)와 달리 지방공사인 GH가 재정적·제도적 한계를 안고 있는 현실도 부각되고 있습니다. 김 사장은 “지자체가 지원하는 보조금이 ‘부채’로 인식되면 주택 공급 확대가 발목 잡힌다”고 지적하면서, “LH와 동일하게 자본금으로 간주할 수 있다면 3기 신도시 등 국책사업에 적극 뛰어들어 1만 9,000여 가구의 임대주택 공급이 가능하다”고 강조합니다.
이번 글에서는 김세용 GH 사장의 주택공급 전략을 중심으로, 3기 신도시의 향방, 지분적립형 분양주택의 구체적 구조, 판교 스타트업 플래닛의 청사진, 그리고 GH가 지방공사라는 특수성에서 마주하는 제도적 제약 등을 면밀히 살펴봅니다. 2025년 이후 수도권 부동산 시장에서 GH가 어떤 역할을 맡을지, 데이터와 정책 흐름을 기반으로 분석해보겠습니다.
GH의 주택공급 플랜: 3기 신도시·지분적립형 분양주택 확대
1) 3기 신도시 착공과 물량 조기 인허가
GH(경기주택도시공사)는 국토교통부와 협력하여 3기 신도시 개발을 주도하고 있습니다. 3기 신도시란 수도권 인구 집중 문제를 완화하고 주거 안정을 도모하기 위해 계획된 대규모 택지개발 사업으로,
- 광명·시흥, 하남·교산, 인천 계양, 남양주 왕숙 등 다수 지역이 포함됩니다.
- 김 사장은 “3기 신도시를 중심으로 인허가 절차를 최대한 앞당기고, 올해 착공할 프로젝트들은 내년(2026년) 상반기에 분양할 수 있도록 추진하겠다”고 밝혔습니다.
이미 지난해 착공이 이뤄진 경기 **‘광명 학온 공공주택지구’**의 경우, 2025년 올해 분양이 예정되어 있습니다. GH는 이곳에서 주택 인허가 물량을 신속 처리해, 가격 안정과 수요 분산 효과를 극대화한다는 계획입니다.
2) 지분적립형 분양주택 1만1,000가구
GH가 제시한 또 다른 핵심 정책은 지분적립형 분양주택 공급입니다. 이는 초기 분양가의 10~30%만 내고, 나머지 지분은 최장 30년간 매달 적립 형태로 매입하는 구조입니다. 예컨대, 10억 원짜리 아파트를 분양받을 때 처음에는 1억~3억 원 정도만 내면 되고, 이후 나머지 7억~9억 원은 장기 분할 상환하는 셈입니다.
- GH는 “매달 적립금 + GH 소유분에 대한 전세자금대출 금리를 합쳐도, 일반 주택담보대출 원리금보다 부담이 절반 수준으로 줄어든다”고 추산합니다.
- 광명 학온 분양물량 1,079가구 중 865가구를 지분적립형으로 공급해, 서울로부터 밀려 나온 젊은 층의 내 집 마련 부담을 덜어주겠다는 구상입니다.
아래 표는 GH의 3기 신도시·지분적립형 주택 공급 계획을 요약한 자료입니다. (데이터 출처: GH 발표, 2025년 1월 기준)
| 구분 | 주요 지역(예시) | 계획 공급량 | 시기(예상) | 특징 |
| 3기 신도시 | 광명·시흥, 하남·교산 등 | 미정(수만 호) | 2025~2026년 | 조기 인허가, 착공 가속 |
| 광명 학온 공공주택지구 | 광명 학온 | 1,079가구 | 2025년 분양 | 지분적립형 865가구 포함 |
| 지분적립형 분양주택(전체) | 3기 신도시 중심 | 1만1,000가구 | 2025년 ~ 2026년 | 초기 분양가 10~30%만 부담 |
제도·재정 한계와 GH의 제언: “LH와 동일한 자본금 취급 필요”
김세용 GH 사장은 “공공임대주택 공급 확대에 있어, 지방공사에만 엄격한 규제가 적용돼 주택 공급 확대가 쉽지 않다”는 현실을 지적합니다. 구체적으로 LH(한국토지주택공사)는 주택도시기금으로부터 자본금을 지원받는 형태지만, GH 같은 지방공사는 지방자치단체가 지원하는 보조금이 ‘부채’로 인식되어 재무구조가 악화되는 문제가 있습니다.
1) 보조금 → 부채 인식 문제
- LH: 주택도시기금이 ‘자본금 출자’ 형태로 지원받아 재무 안정성 유지.
- GH(지방공사): 지자체 보조금이 ‘부채’로 잡혀, 공사채 발행이나 투자 유치 시 재무비율 악화로 이어짐.
김 사장은 “LH와 동일하게 자본금으로 간주한다면, 3기 신도시 등 대규모 국책사업에 적극 나설 수 있고, 약 1만9,000여 가구의 임대주택 추가 공급도 가능하다”고 강조합니다.
아래는 LH vs GH 재무구조 인식 차이 예시를 단순 비교한 표입니다. (데이터 출처: GH 내부 추산·언론 보도 종합)
구분재원 조달 방식보조금/출자금 인식재무구조 영향결과
| 구분 | 재원 조달 방식 | 보조금/출자금 인식 | 재무구조 영향 | 결과 |
| LH (중앙정부) | 주택도시기금 등 자본금 출자 | 자본(Equity) | 부채율에 미포함 | 대규모 사업 추진 용이 |
| GH (지방공사) | 지자체 보조금, 부채로 인식 | 부채(Liability) | 부채율↑, 발행 제한 | 주택 공급 확대에 제약 발생 |
표 해설:
- LH는 정부 자본으로 보지만, GH는 지방자치단체 보조금이 부채로 처리돼 사업 규모 확장에 어려움을 겪는 구조.
- GH 측은 이 제도만 바뀌어도 공사채 발행 등을 통해 빠른 주택 공급이 가능하다고 주장.
1기 신도시 재정비에도 참여 의사: “분담금 낮출 수 있다”
GH는 3기 신도시뿐 아니라 1기 신도시 재정비사업에도 뛰어들 의향을 드러냈습니다. 김세용 사장은 “공공재건축을 통해 주민들의 분담금을 실질적으로 낮추는 방안을 협의해볼 수 있다”고 설명했으며, GH가 총괄사업관리자나 사업시행자로 참여함으로써 공공성을 높이면서도 재정비 사업의 효율성을 꾀할 수 있다고 강조했습니다.
1) 1기 신도시 재정비 사업 배경
- 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시가 준공 30년을 앞두고 있어, 재건축·리모델링 수요가 크게 늘고 있습니다.
- 민간 주도 재건축은 사업비와 분담금 부담이 커, 조합원 갈등이나 사업 지연이 발생할 우려가 큽니다.
2) 공공재건축 모델 장점
- GH가 참여해 주거복지와 도시재생 개념을 접목함으로써, 재정비의 공공성을 강화할 수 있습니다.
- 분담금 부담을 줄여주면서도, 일정 물량을 공공임대나 지분적립형으로 공급할 가능성도 제기됩니다.
이처럼 GH는 3기 신도시(신규 택지) + 1기 신도시(재정비) + 지분적립형 분양주택 등 다양한 주택공급 방식을 통해, 수도권 전역에서 주택 선택권을 넓히겠다는 구상입니다. 올해 성남 제3판교테크노밸리 사업 착공과 함께, 판교 스타트업 플래닛 등 일자리·교통·주거를 융합하는 도시개발 전략도 병행 추진하여, 도시 경쟁력과 주택시장 안정을 동시에 노린다는 것이 GH 측의 설명입니다.
판교 스타트업 플래닛과 ‘제3판교테크노밸리’: 인재·기업 집결 허브
김 사장은 올해(2025년) 성남시에서 제3판교테크노밸리를 착공하고, ‘판교 스타트업 플래닛’ 부지(자족시설용지 7만㎡)의 민간사업자 공모를 진행할 예정이라고 밝혔습니다. 이는 정보통신기술(ICT) 기반 업무시설, 공공기숙사(약 1,000가구), 생활문화시설, 대학 첨단학과 유치 등을 패키지로 묶어, 대한민국 스타트업 생태계를 극대화하겠다는 계획입니다.
1) 제3판교테크노밸리의 의미
- 판교1·2밸리에 이어, 첨단 IT기업과 스타트업, R&D 인력을 한데 모으는 ‘혁신 클러스터’ 역할을 기대.
- 고급 공공기숙사(1,000가구)를 함께 조성해 청년 인재들이 거주·근무·혁신을 동시에 이뤄낼 수 있도록 지원.
2) 판교 스타트업 플래닛
- 민간사업자 공모: 설계·운영 노하우를 갖춘 민간기업이 참여, ICT 중심 업무시설과 기숙사, 문화시설을 종합적으로 개발.
- 도시 경쟁력 강화: “주거+일자리+문화”라는 3박자를 갖춘 첨단산업 생태계를 형성함으로써, 수도권으로의 인구 유입을 유도하면서도 지역경제 발전을 견인.
이러한 신도시 및 테크노밸리 개발이 주택 수요를 크게 자극할지에 대한 평가는 의견이 갈립니다. 다만 GH가 운영하는 공공기숙사 등은, 지분적립형 주택이나 임대주택 모델과 접목되어, 청년·신혼부부·직주근접 희망자에게 매력적인 대안이 될 수 있다는 점은 분명해 보입니다.
2025년 GH가 제안하는 수도권 주택공급 해법, 어디로?
경기주택도시공사(GH)의 김세용 사장은 수도권 주택 시장의 구조적 공급부족 문제를 해결하기 위해, △3기 신도시 조기 착공 및 분양 △지분적립형 분양주택 1만1,000가구 공급 △1기 신도시 재정비 공공재건축 참여 △판교 스타트업 플래닛 착공 등 다양한 카드를 꺼내들었습니다. 그 핵심은 **‘양적 확대와 초기 분양가 하향’**이라는 두 마리 토끼를 잡아, 무주택자와 젊은층의 내 집 마련 기회를 실질적으로 늘리는 동시에, 국책사업을 통해 수도권 전체 수급 안정에 기여하겠다는 것입니다.
다만 LH(한국토지주택공사)와 달리, 지방공사인 GH가 재정·제도적 장벽에 부딪혀 과감한 사업 추진에 한계가 있다는 점도 부각됩니다. 특히 지자체가 주는 보조금이 부채로 인식되는 회계 구조 탓에, 공사채 발행이나 대규모 프로젝트 투자에 어려움을 겪고 있습니다. 김 사장은 이 제도만 개선된다면, 1만 9,000여 가구 임대주택 추가 공급도 가능하다고 밝혀, 향후 정부와 정치권의 입법·정책 협력이 절실함을 시사합니다.
2025년 수도권 부동산 시장은 전세 사기, 월세 전환, 대출 규제, 정치적 불확실성 등 복합적인 변수로 인해 여전히 혼돈 상태입니다. 그러나 GH가 내놓은 지분적립형 분양주택, 공공재건축 참여, 테크노밸리 개발 등은 젊은층·무주택자·일자리 연계 수요를 선점하며 새로운 돌파구가 될 가능성이 높습니다. 실제로 광명 학온 공공주택지구 분양, 3기 신도시 인허가, 판교 스타트업 플래닛 착공 등이 예정대로 속도를 낸다면, 2026년 이후 수도권 주택시장에서 GH의 역할은 더욱 커질 전망입니다.
결국, GH가 지방공사의 ‘구원투수’ 역할을 성공적으로 수행하려면, 자본금 규제 문제 해결과 정치적 지원이 필수적입니다. 만약 이 문제가 풀리고, 수도권 공급이 예고대로 이루어진다면, 금리·경기 흐름과 맞물려 올해 말에서 내년 상반기 사이 수도권 주택시장에 새로운 전환점이 찾아올 수도 있다는 게 전문가들의 관측입니다. 투자자와 실수요자 모두, GH 주도의 사업 일정과 제도 개선 동향을 면밀히 주시하며 부동산 전략을 재점검할 필요가 있습니다.
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