한 명이 100채 ‘빌라왕’? 전세사기 수법의 진화, 제2 피해 불씨 키우나

[ 목 차 ]

●  전세사기 빌라 ‘쇼핑’한 법인들, 한 사람 소유였다?

●  ‘헐값 낙찰→월세 받기’ 전략, 제2의 전세사기 시나리오?

●  세입자·전세사기 피해자, 왜 또 불안한가? (HUG·정부 대책은 부재)

●  어디까지 번질까? 전세사기 제도 개선과 임차인 주의사항

●  “1인 빌라왕” 사건이 예고하는 전세사기 2차 피해, 막을 수 있을까?

 

전세사기 빌라왕

 

전세사기 빌라 ‘쇼핑’한 법인들, 한 사람 소유였다?

최근(2025년 기준) 전세사기 사태로 피해를 입은 빌라(다세대·연립주택)를 대거 낙찰받은 법인들이 사실상 한 사람(‘최모씨’) 소유였다는 사실이 드러나면서, 부동산 시장에 큰 파장을 일으키고 있습니다. 2023~2024년 수도권 전세사기 피해 주택 수십 가구가 헐값에 경매로 넘어간 후, 이 법인들이 몽땅 사들였다는 것입니다. 더 놀라운 건, ‘S·L·H 법인’ 등 법인을 세 곳이나 운영하고 있었지만, 서류상 대표는 달라도 실제 소유주가 동일인이었다는 점이죠.

이 같은 ‘빌라왕’ 방식은 어떻게 작동했을까요? 우선 전세사기 피해가 발생한 빌라는 보통 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 상황이라, 주택도시보증공사(HUG)가 세입자에게 대신 전세보증금을 상환하는(‘대위변제’) 과정에서 집주인 소유권이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 그런데 이때, 최씨는 헐값(감정가 대비 3~4% 수준)으로 빌라 수십 채를 한꺼번에 낙찰받았다는 겁니다. 게다가 HUG에 갚아야 할 피해 지원금도 내지 않은 채, 세입자를 다시 들이거나 월세를 내놓으면서 임대 수익을 챙기고 있다는 의혹이 제기되었습니다.

한 건물만으로 보면 대단치 않아 보이지만, 법인별로 30~50채씩, 총 100채가 넘는 빌라를 같은 사람이 소유하는 상황이 파악된 겁니다. 국토교통부 자료나 등기부등본을 조금씩 살펴보면, S법인·L법인·H법인 등 명의는 다르지만 실제 운영자는 동일인—서류상 대표, 명의인, 지분 구조 등을 추적하면 결국 “최씨 1인의 종합 부동산 쇼핑”이라는 현실이 드러나 충격을 줍니다.

이런 식으로 집주인(법인)이 보증금을 제대로 돌려주지 못하거나, 세금 납부마저 체납한다면, 또다시 임차인이 보증금을 잃을 위험이 커집니다. 실제로 참여연대, 학계 전문가 등은 “전세사기가 아직 끝난 게 아니다. 집주인이 바뀌었어도 속성은 똑같으니, 제2·제3의 피해가 발생할 수 있다”고 지적하고 있습니다.

 

‘헐값 낙찰→월세 받기’ 전략, 제2의 전세사기 시나리오?

이 빌라왕이 지분 50% 이상을 가진 법인들이 낙찰받은 빌라를 보면, 감정가 대비 낙찰가율이 3.5% 정도에 불과한 경우가 많았습니다. 예컨데, 서울 양천구 신월동 다세대주택(감정가 약 2억900만 원)을 단 752만 원(3.6%)에 낙찰받거나, 강서구 화곡동 1억6,700만 원짜리 빌라를 523만 원(3.13%)에 가져가는 등, 사실상 **“헐값 쇼핑”**에 가깝습니다.

낙찰 후 이들이 취한 방식은, HUG에 대위변제금(세입자 보증금)을 돌려주지 않고 해당 빌라를 다시 전·월세 시장에 내놓는 것입니다. 기사에 따르면 경기 부천시 원미구 빌라(감정가 약 2억7,200만 원)를 1,124만 원에 낙찰받아 보증금 1,000만 원, 월세 70만 원에 세입자를 들였고, 감정가 2억3,300만 원짜리를 483만 원에 사서 보증금 1,500만 원, 월세 60만 원에 내놓는 식이라고 합니다.

이 행태가 왜 위험할까요? 우선 HUG가 대신 내준 돈(피해자 지원금)을 집주인이 돌려주지 않은 상태라, 세입자의 전세금(또는 월세 보증금)이 안심할 수 있는 우선순위를 갖지 못할 수 있다는 점입니다. 또한, 집주인이 세금을 체납하는 경우 국세나 지방세가 최우선 변제권을 갖기 때문에, 새로 들어온 임차인의 보증금이 위험해집니다. 예컨대 임차인이 확정일자를 얻었더라도, 과거 체납된 세금이 우선순위가 더 높으면 임차금 회수가 불가능할 수 있습니다.

김천일 강남대 부동산건설학부 교수는 “하나의 회사(법인) 문제로 끝나지 않고, 문어발식으로 여러 법인이 동시다발적으로 얽혀 있다 보니, 하나에서 문제가 생기면 다른 법인 소유 빌라 세입자도 도미노로 위험해질 가능성이 있다”고 우려했습니다.

 

세입자·전세사기 피해자, 왜 또 불안한가? (HUG·정부 대책은 부재)

이번 사례가 심각한 이유는, 전세사기 피해로 이미 한 차례 보증금을 떼인 세입자들이 보상을 받지 못한 채 경매로 넘어간 빌라가 ‘한 사람’에게 대거 낙찰된 것이고, 그 사람이 HUG에 갚아야 할 돈을 내지 않으며 새 임차인을 받았다는 점입니다. 만약 국세청이 세금 추징에 나서거나, HUG가 강제 집행을 통해 회수 절차를 진행한다면, 현재 세입자들도 안전하지 못하다는 의미가 됩니다.

게다가 정부나 HUG 차원에서 “법인을 무더기로 소유한 실소유자를 어떻게 규제할지” 명확한 대책이 없다는 지적이 나옵니다. 전세사기가 이미 사회적 문제로 대두됐음에도, 이런 식으로 **“미납 대위변제금 + 체납 세금”**을 안고도 다시 임차인을 들이는 사례가 발생하는 것을 막는 법·제도 미비점이 드러난 것이죠.

• HUG: 전세 사기 피해 지원금을 대위변제한 뒤, 집주인(채무자)에게 구상권 행사를 통해 받아내야 하는데, 법인 명의를 복잡하게 쪼개거나 체납으로 자산이 없는 형태로 꾸리면 채권 회수가 어렵습니다.
• 정부: 전세사기 근절 대책을 발표했으나, 이번처럼 “새 법인/바지사장” 구성으로 집을 대량 보유하는 편법을 완전히 막을 수단은 미흡합니다.
• 전세사기 피해 확대 우려: 이강훈 변호사(참여연대) 등은 “전세사기와 관련된 피해가 아직 끝나지 않았고, 이렇게 소유권이 바뀐 뒤에도 세입자가 안전하지 못한 상황이 지속된다”고 지적합니다.

이에 따라 전세사기 2차 피해, 3차 피해 가능성이 제기됩니다. 이미 집주인이 바뀌었어도, “임차보증금 우선변제권 확보”가 안 돼 있다거나, 국세 등 압류가 걸리면 새 세입자가 또 당할 위험이 존재한다는 것입니다.

 

어디까지 번질까? 전세사기 제도 개선과 임차인 주의사항

**“전세사기 전면 근절”**을 위해 정부가 작년부터 다양한 대책(깡통전세 위험 매물 정보 제공, 전세가율 제한 등)을 내놓았지만, 최근 발생한 “1인 빌라왕” 사건을 보면 아직 갈 길이 멀다는 평가가 나옵니다. 세입자 입장에선, 전세 계약 전 집주인 체납 사실(세금, 대위변제금 등)을 알기 어렵고, 등기부등본만으로는 소유자 정보가 명확하지 않은 경우가 많다는 문제점이 있습니다.

(1) 법·제도 개선 방향

1. 집주인 체납·HUG 대위변제 미납 여부 조회: 임차인이 계약 전 파악할 수 있도록 시스템 개선이 필요하다는 요구가 큽니다.
2. 실소유자 공개 의무 강화: 수십 개 법인을 통해 빌라를 분산 소유하는 방식(문어발식)을 규제하거나, “경제적 동일 실소유자”를 공개하는 방안이 거론됩니다.
3. 임대사업자 등록·세무 신고 철저: 현재도 임대사업자로 등록해야 하지만, 폐업한 법인 명의로 월세를 받는 등 편법이 성행하므로 처벌 규정을 강화할 필요성이 제기됩니다.

(2) 임차인·실거주자 주의사항

1. 전세보증보험 가입: 부동산 전문가들은 “전세가율이 높다면 반드시 전세보증보험을 들어야 하고, 집주인 동의가 안 되면 해당 물건을 피하는 게 낫다”고 조언합니다.
2. 임차권 등기명령: 이상 징후가 있으면 임차권 등기명령을 통해 권리를 보전해야 합니다.
3. 집주인·법인 명의 확인: 등기부등본 상 대표나 소유 관계가 복잡할 경우, 단순히 표면 대표가 아니라 실제 실소유자, 법인 지분 구조 등을 꼼꼼히 확인해야 안전합니다.

(3) 만약 체납 → 세금이 우선순위

부동산 전문가들은 “임차인이 확정일자를 늦게 받았거나, 아예 안 받았다면 세금이 선순위가 될 수 있어 보증금을 돌려받기 어려워진다”고 경고합니다. 결국, “당장 월세나 전세를 싸게 구했다가, 집주인 체납 사실이 뒤늦게 드러나는” 최악의 상황을 피하려면, 계약 전 디지털세정포털(홈택스) 등에서 집주인(법인) 체납 여부를 어느 정도 확인할 수 있도록 제도 개선이 절실합니다.

 

“1인 빌라왕” 사건이 예고하는 전세사기 2차 피해, 막을 수 있을까?

단 한 사람이 여러 법인을 세워 전세사기 피해로 나온 빌라를 헐값에 낙찰받은 뒤, 보증금 미납이나 세금 체납 상태로 다시 임대하는 일이 벌어졌다는 사실은, 전세사기 대책이 여전히 뚜렷한 허점을 드러내고 있음을 보여줍니다. 전세보증보험(대위변제)을 통해 피해 세입자를 일단 보호해주는 주택도시보증공사(HUG)의 노력도, 채권 회수 단계를 제대로 보완하지 않으면 이런 편법적인 “빌라왕 쇼핑”을 막기 어렵다는 게 현실입니다.

제2·제3 전세사기 피해가 우려되는 이유는, 새로 들어온 임차인들도 언제든 보증금을 되돌려받지 못할 수 있다는 점입니다. 낙찰자는 전세사기에 따른 미납금을 HUG에 갚지 않으면서, 여전히 월세·전세 수익을 받고 있고, 체납 세금까지 쌓이면 국세나 지방세가 임차금보다 우선 변제권을 행사할 여지가 생깁니다. 이는 불안정한 “시한폭탄”이나 다름없습니다.

전세사기 근절을 위해 정부가 만든 여러 조치—예컨대 전세가율 90% 제한, 깡통전세 경고물건 안내 등—이 실제 현장에선 관료적 한계나 집주인 편법으로 무력화되기도 합니다. 결국, 세입자 입장에서는 더욱 주의 깊게 집주인 신용 상태, 법인 명의, 세금 체납, HUG 대위변제 내역 등을 확인해야 하지만, 지금의 제도로는 쉽지 않습니다.

장기적으로, 투명한 임대시장 체계를 구축하고, 법인 명의 다중 소유와 세금 체납, 대위변제금 미납 상태로도 재임대가 가능하도록 놔두는 허점을 보완해야 합니다. 고질적 ‘전세사기’가 재발하지 않으려면 정부·HUG·지자체·금융기관·주택임대사업자 등 여러 주체가 협력해, 부동산 등기·세금·보증보험 정보가 세입자에게 미리 제공될 수 있도록 시스템을 갖추는 것이 핵심 과제입니다.

이제 전세사기는 끝난 문제가 아니라, 앞으로도 변종·편법이 속출할 가능성이 있습니다. “한 명이 수백 채를 헐값에 낙찰받아 임대한다”는 형태가 노출된 지금, 조속히 제도·법적 장치를 마련하지 않는다면, 무고한 세입자들이 또다시 피해를 입을 위험이 큽니다. 부동산 시장이 구조적으로 안정되려면, 공공과 민간이 함께 전세사기 사각지대를 없애고, 정보 투명성을 높이는 방안을 심도 있게 마련해야 할 것입니다.

 

※ 전세사기 ‘빌라왕’ 사건 개요 ※

구 분	내 용
주요 법인	S·L·H 법인 (각각 30~50채씩 빌라 낙찰)
실제 소유자	최모씨 (서류 대표 다르지만, 지분 구조 추적 시 한 사람)
낙찰 방식	감정가 대비 3.5% 수준에 헐값 낙찰 (예: 2억 원대 빌라를 수백만 원에)
HUG 대위변제금	미납 (전세사기 피해 지원금을 돌려주지 않고 새 임차인 받음)
세금 체납	법인 모두 폐업 처리, 월세 받으면서도 소득세 안 내는 등 탈세 의혹
위험 시나리오	국세·HUG 채권 추심 시 새 임차인 보증금 안전 불투명 → 2차 피해 가능