5년 만의 무순위 공급, 1가구에 8,000명 몰린 이유는? – 송파구 e편한세상 송파 파크센트럴 사례 분석

[ 목 차 ]

●  이례적인 5년 만의 무순위 공급, 왜 지금?

●  분양가 상한제와 시세차익: 최대 5억 원 이상 차이

●  무순위 청약 모집 현황: 1가구에 8,446명 몰린 까닭

●  앞으로의 전망과 유의사항: 무순위 청약, 언제 또 나올까?

●  5년 만의 무순위 공급이 보여준 서울 아파트 시장의 현실

 

송파 파크센트럴

 

이례적인 5년 만의 무순위 공급, 왜 지금?

지난 2025년 1월 14일, 송파구 거여동에 위치한 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’ 아파트가 무순위(취소 후 재공급) 물량을 내놓으며 부동산 시장에 큰 화제를 불러일으켰습니다. 일반적으로 무순위 청약은 계약 포기, 부정청약 취소, 분쟁 등으로 인해 남거나 취소된 물량을 정당계약 후에 별도로 공급하는 형태입니다. 그런데 이 아파트는 입주 후 5년이 지난 시점에 무순위 청약을 받아 눈길을 끌었습니다. 더욱 흥미로운 점은 1가구 모집에 8,446명이 몰려, 무려 8,446대 1의 경쟁률을 기록했다는 사실입니다.

도대체 왜 이렇게 늦은 시점까지 물량이 남아 있었을까요? 정비업계와 조합 측에 따르면, 조합원과 주택 소유주 사이의 분쟁으로 인해 계약 취소가 확정되는 데 상당한 시간이 걸렸다고 합니다. 보통 분양 계약의 해지·취소는 분양 당시나 이른 시점에 결정되는 경우가 많습니다. 그러나 이번엔 소송 등 법적 절차가 길어져, 입주가 이미 끝난 지 5년이나 지난 뒤에야 무순위 청약이 나온 것입니다.

또한 이런 ‘추가 공급’의 배경에는 분양가 상한제를 적용받은 당시의 저렴한 분양가가 자리합니다. 분양 후 몇 년이 지나면서 시세가 크게 상승했는데, 이번 무순위 청약은 원 분양가(3.3㎡당 2,380만 원)와 재분양비(약 1억 5,864만 원)만을 합친 금액으로 책정되었습니다. 즉, 현재 시세 대비 5억 원 이상 싸게 주택을 매입할 수 있다는 기대감이 실수요자들의 관심을 집중시킨 것이죠.

그렇다면 왜 전혀 다른 시점에 공급되는 이 물량이 이렇게까지 인기를 끌었을까요? 부동산 업계 관계자들은 분양가 상한제의 영향력, 송파권 입지의 희소성, 정부 규제로 인한 대출 어려움 등 여러 복합 요인이 맞물렸다고 보고 있습니다. 특히 서울 내 재개발·재건축 지역에서 추가 공급이 나오면, 적은 금액으로 시세차익을 기대할 수 있다는 점 때문에 대부분 경쟁률이 높게 형성됩니다. 5년 이상 지난 뒤에도 한 가구에 수천~수만 명이 몰리는 이례적 현상은, 서울 아파트 시장의 ‘로또 청약’ 열기가 여전함을 보여주는 단적인 예시라 할 수 있습니다.

 

분양가 상한제와 시세차익: 최대 5억 원 이상 차이

해당 아파트의 무순위 공급가는 **9억 8,075만 원(전용면적 84.96㎡)**으로 책정되었습니다. 이는 계약 당시 적용된 분양가 상한제 기준 분양가에, 재분양비 약 1억 5,864만 원이 추가된 금액입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 심사를 받는 일반 분양가와 달리, 상한제가 적용된 뉴타운·재개발 지역은 저렴한 분양가가 책정되는 경향이 있습니다. 게다가 입주 시점이 2020년 6월로 이미 5년이 지났으니, 현재 시세와 상당한 갭이 생기는 건 어찌 보면 자연스러운 일입니다.

실제로 부동산거래관리시스템(국토교통부 실거래가 공개시스템) 자료에 따르면, 이 아파트의 같은 평형(84㎡ 내외)이 지난해(2024년) 10월 한때 15억 4,000만 원에 거래된 바 있습니다. 9억 8,075만 원에 분양을 받을 경우 최소 5억 원 이상 시세차익을 기대할 수 있다는 셈이 나오니, 무순위 청약에 수많은 수요자가 몰린 건 어찌 보면 당연한 결과입니다.

분양가 상한제의 혜택은 주로 재개발·재건축 뉴타운 사업지에서 나타나는데, 이번 거여2지구 뉴타운 역시 마찬가지입니다. 조합이 추진한 재개발 사업으로 시공사(대림산업, 현 DL이앤씨)가 2017년 12월 분양에 나서면서부터, 일반 분양 물량에 상한제가 적용되었기 때문입니다. 전형적인 ‘로또 분양’이라 불리는 형식인데, 5년 뒤인 지금도 그 로또 효력을 발휘해 수천만 원에서 수억 원대 시세차익을 가능케 하고 있습니다.

물론 시세차익에만 집중하기에는 자금 조달 문제가 남아있습니다. 현재 여러 대출 규제와 높은 금리 환경에서, 실수요자가 9억 원 이상 대출받기는 쉽지 않습니다. 계약 시 분양가의 30%인 2억 9,422만 원을 내야 하고, 잔금은 내달(청약 발표 이후) 입주 시 일시에 납부해야 하므로, 자금력이 없으면 ‘남의 떡’에 불과할 수도 있습니다. 그럼에도 “시세차익 5억 원”이라는 매력 포인트는, 이 아파트 무순위 청약 경쟁률을 8,446대 1까지 끌어올리는 데 결정적 역할을 했습니다.

 

무순위 청약 모집 현황: 1가구에 8,446명 몰린 까닭

이번 무순위 청약의 놀라운 경쟁률(8,446대 1)은, 대규모 ‘미분양’이 아닌 ‘취소 후 재공급’ 주택에서 일어난 사건이라는 점에서 더욱 이례적입니다. 보통 무순위 청약은 대규모 물량이 남아 있을 경우 혹은 계약 포기·부정청약 적발 등의 사유로 소수 물량이 재공급될 때 이뤄지는데, 5년이라는 긴 시간 차를 두고 나온 사례는 매우 드뭅니다.

송파구와 조합 측은 “5년이 지나서야 무순위 공급이 가능하게 된 것은, 조합과 주택 소유주 사이의 분쟁이 있었다”고 설명했습니다. 계약 취소가 확정되는 시점이 늦어지면서, 무순위 청약 공급 공고도 이렇게 뒤로 밀린 것입니다. 실제로 주택 소유주와 조합 간 소송이 길어지는 케이스는 생각보다 흔하며, 분쟁이 해소된 후에야 계약 취소가 확정되는 형태입니다.

그렇다면 한 가구만 재공급하는 물량에 왜 이렇게 많은 인원이 몰렸을까요?

1. 서울 송파 권역 입지 가치: 송파구는 교통·학군·생활 인프라가 우수해, 강남권 못지않은 선호도를 자랑합니다. 이미 주변 시세가 크게 올라, 진입장벽이 높은 지역입니다.
2. 재개발 뉴타운 효과: 거여동은 뉴타운 사업으로 주거환경이 대폭 개선되고 있으며, ‘e편한세상’ 같은 브랜드 아파트가 들어서면서 시세도 견고합니다.
3. 분양가 상한제 시세차익: 5억 원 이상 차익이 가능하다는 점이 주목을 받았습니다. 적은 초기가능자본으로 운 좋게 당첨된다면, 시세차익을 극대화할 수 있죠.
4. 한정된 자격 요건: 서울 거주 무주택자이면서 ‘2인 이상 자녀 보유’ 가구만 청약할 수 있었음에도, 8,446명이나 신청했다는 사실이 충격적입니다. 청약 문턱이 낮지 않았음에도 불구하고 수요가 폭발한 것입니다.

아래 표는 이번 무순위 청약의 주요 정보를 정리한 예시 자료입니다. (데이터 출처: 정비업계·조합 공고문 종합)

구분주요 정보

구분	주요 정보
아파트명	e편한세상 송파 파크센트럴
위치	송파구 거여동 234번지 일원
공급 유형	취소 후 재공급(무순위)
공급 가구	전용 84.96㎡ 1가구 (5층)
분양가	9억 8,075만 원
계약금(분양가 30%)	약 2억 9,422만 원
잔금 납부 시점	2월(예정) 입주 시
경쟁률	8,446대 1
시세 대비 분양가 차이	약 5억 원 이상

 

앞으로의 전망과 유의사항: 무순위 청약, 언제 또 나올까?

1) 무순위 청약, 흔치 않은 ‘깜짝 기회’

일반적으로 취소 후 재공급(무순위) 물량은 대규모로 쏟아지는 사례가 드뭅니다. 이번처럼 5년 만에 등장한 물건은 조합과 소유주 간 분쟁 등 예외적 상황에서 발생한 것이라 볼 수 있습니다. 따라서 비슷한 시나리오가 또 있을지, 언제 어디서 나올지는 예측하기 어려우며, 나온다 해도 대부분 수량이 매우 적어 경쟁률이 높게 형성될 가능성이 큽니다.

2) 분양가 상한제 단지의 시세차익 가능성

분양가 상한제가 적용된 곳은 건설 원가와 주변 시세 간 격차가 클수록 로또 분양이 될 가능성이 높습니다. 만약 기간이 지나 입주가 완료된 후에도 취소 물량이 나오면, 시장가격과 분양가의 차이가 더 커져 시세차익을 노릴 수 있는 ‘깜짝 이벤트’가 될 수 있습니다. 다만 금리 인상, 대출 규제 등 변수로 인해 자금 조달이 쉽지 않을 수 있으니, 청약 전에 철저한 재무 계획이 필요합니다.

3) 정책 변화와 대출 규제

현재(2025년)에도 정부의 대출 규제와 금리 기조가 부동산 매수심리에 큰 영향을 미치고 있습니다. 무순위 청약이라 해도, 실제 계약금과 잔금을 마련하기 어려운 수요자들은 엄두를 내기 힘듭니다. 게다가 분양가 9억 원이 넘는 주택은 각종 보금자리론·디딤돌대출 등의 혜택에서도 제외되기 쉬워, 자금 여유가 있는 무주택 실수요자나 ‘갈아타기’ 목적 자금이 탄탄한 수요자만 뛰어들 수 있습니다.

4) 실수요자 vs 투자 목적

이러한 무순위 공급은 실거주자와 투자 목적으로 청약하는 이들 모두에게 매력적으로 비치지만, 전매 제한이나 거주 의무 등 규정을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 특히 재개발 뉴타운 등은 조합 규약, 실거주 조건이 붙는 곳도 많으므로, 당첨 후에도 소유권 이전에 제약이 있을 수 있습니다. 투자를 염두에 둔 신청자라면 이 점을 반드시 유의해야 하며, 실수요자라면 전매 제한이 오히려 시세차익을 장기간 안전하게 유지할 기회가 될 수도 있습니다.

 

5년 만의 무순위 공급이 보여준 서울 아파트 시장의 현실

송파구 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’의 무순위(취소 후 재공급) 청약에 8,446명이 몰려 8,446대 1이라는 기록적 경쟁률을 세운 일은, 서울 아파트 시장에서 분양가 상한제의 위력과 입지 가치가 얼마나 큰지를 다시 한 번 입증한 사례입니다. 입주 5년 만에 등장한 물량임에도 불구하고, 시세와의 차이가 최대 5억 원에 달할 정도로 저렴한 분양가는 수많은 수요자를 매료시켰습니다.

물론 이런 사건은 매우 이례적으로, 조합 내부 분쟁 등 특수 상황이 겹쳐야만 나올 수 있습니다. 그럼에도 매번 무순위 청약에서 높은 경쟁률이 관측되는 이유는, 적은 공급 물량과 시세차익 기대로 대표되는 ‘로또 분양’ 현상이 서울 시장에서 여전히 진행 중이라는 뜻입니다. 무순위 물량이 언제, 얼마나, 어떤 조건으로 나올지는 예측이 쉽지 않지만, 대개 시세보다 훨씬 낮은 가격으로 공급되는 경우가 많아 늘 주목을 받을 수밖에 없습니다.

다만, 고분양가 관리, 금리 상승세, 대출 규제 등 실제 자금 조달이 어려운 상황에 놓인 수요자들은 주의 깊게 접근해야 합니다. 분양 계약금만 해도 수억 원을 즉시 마련해야 하며, 잔금을 단기간에 치러야 하는 부담이 작지 않습니다. 따라서 ‘로또’라는 말에 혹해 무작정 청약하기보다는, 실제 거주 목적과 재무 상태를 꼼꼼히 따져보는 것이 필수적입니다.

궁극적으로, 이번 사건은 서울 아파트 시장의 구조적 특징(높은 입지 가치, 분양가 상한제 수혜, 로또 청약 열기)이 아직 유효하다는 점을 보여줍니다. 향후에도 비슷한 무순위 공급 사례가 발생한다면, 얼마나 빠른 속도로 청약 접수 정보를 파악하고, 자격 요건과 자금 계획을 미리 준비하는지가 당첨의 관건이 될 것입니다.