왜 ‘한남4구역 수주전’에 이목이 집중되나?
서울 용산구 한남4구역은 한강변 북쪽을 ‘천지개벽’시킬 초대형 재개발지로 꼽힙니다. 전 세계적 경기 둔화와 부동산 시장 침체 기류 속에서도, 이곳 시공권을 놓고 삼성물산과 현대건설이 17년 만에 정면 승부를 벌이고 있습니다. 2006년 한강르네상스 프로젝트 시절부터 이어져온 재개발 기대감이 고조되어 왔고, 사업 규모가 공사비만 1조 원 이상(약 5,000가구, 한강 조망권 대단지)으로 예상되어 수익성과 상징성이 엄청난 게 특징입니다.
양사 모두 조합원들의 표심을 잡기 위해 한강 조망 극대화와 랜드마크 설계, 공사비·금융 조건 등의 차별점을 내세우면서도, 상대방 안(案)을 ‘비현실적’이라고 지적하는 등 치열한 경쟁을 펼치고 있습니다. 2025년 1월 중순(14일)까지 마련된 홍보관에는 전체 조합원 중 80%가 넘는 인원이 다녀갔을 정도로 관심이 뜨겁다고 합니다. 18일 시공사 선정 총회에서 최종 결과가 나올 예정인데, 그 결과가 2025년 서울 재개발 시장 전반에 상당한 파급효과를 미칠 전망입니다.
한남4구역: 한강변 뉴타운의 ‘최대어’가 된 배경
한남4구역은 이태원동·보광동 일대에 속해 있으며, 현재 노후주택들이 밀집한 지역을 재개발해 약 5,000가구 규모의 초고층 아파트 단지로 탈바꿈할 계획입니다. 서울시가 추진하는 한강뉴타운 구상의 핵심 구역 중 하나로, 2006년부터 이어진 프로젝트와 더불어, 인근 한남2·3·5구역 등과 함께 용산권 개발의 정점에 위치한 지역입니다.
- 입지 및 조망권
- 한남대교 북단과 맞닿아, 한강변이자 용산권 입지라는 ‘이중 프리미엄’을 갖춤.
- 강남 접근성이 좋아 직장·교육·문화 인프라 수요가 풍부하고, 재개발 완료 시 한강 조망 세대가 다수 배출될 예정.
- 재개발 추진 경과
- 2006년 오세훈 전·현 서울시장 재임 시절 ‘한강 르네상스’ 계획으로 주목받았지만, 정치적 사정 등으로 지연.
- 2022년~2025년, 서울시 신속통합기획과 맞물려 한남뉴타운 사업이 가속화. 한남4구역은 현재 시공사 선정 단계로 접어듦.
- 사업 규모
- 공사비만 1조 원 이상으로 추정. 한강변에서 이 정도 규모의 재개발은 드물어, 수주사에겐 브랜드 이미지 제고와 막대한 수익 확보가 가능함.
- 총 4,000~5,000가구 대단지로 한강뷰, 초고층 설계 등이 반영돼 조합원·투자자들의 관심이 집중.
이런 이유로, 한남4구역 시공권을 둘러싼 건설사 간 경쟁이 “17년 만에 최대 격전지”로 불리는 상황입니다.
삼성물산 vs 현대건설, 홍보관에서 벌어진 치열한 한강 조망 경쟁
최근 한남4구역 조합원들을 대상으로 각각의 건설사가 마련한 홍보관이 큰 관심을 모았습니다. 용산구 이태원동 옛 크라운호텔 부지에선 현대건설이 ‘디에이치 한강’ 브랜드안을 홍보했고, 불과 100m 떨어진 명보빌딩에는 삼성물산이 ‘래미안 글로우힐즈 한남’을 선보였습니다.
1) 현대건설: “Y자 모양, 사선 배치로 한강뷰 최적화”
- 조합원 인용: “현대건설은 거실 사선 배치, AI 시뮬레이션으로 한강 조망 극대화를 내세웠다.”
- 849가구 한강 조망 가능: 한강변 최전면 동에 필로티 높이(7m) 설계를 적용해, 저층까지도 한강뷰 확보.
- 스카이브릿지: 가장 가까운 동이 아닌 뒷동 3개를 연결해 특화시설 조성, ‘랜드마크’ 요소 강조.
- 공사 기간: 철거 6개월 포함 총 49개월, 삼성물산보다 8개월 더 짧다고 주장.
2) 삼성물산: “‘O타워’ 혁신 설계로 1,652가구 한강 조망”
- ‘래미안 글로우힐즈 한남’: 한강 조망을 극대화해 조합원 1,166가구 모두가 한강 뷰 가능하다고 강조.
- ‘O타워’ 설계: 마치 연꽃 형태의 4개동을 기둥식 구조로 배치해, 대형 평형뿐 아니라 중소형도 조망권 확보. 시공 비용이 크지만, 차별화된 특화 설계를 추구.
- 중앙광장 3,631평 조성: 일부 지대를 높여 단차를 줄이고, 단지 가운데 대형 광장을 확보.
- 금융조건: 사업 촉진비에도 CD금리+0.78% 동일 적용으로 현대건설보다 더 낫다고 주장.
양사 모두 “상대방 설계는 한계가 있다”며 깎아내리기도 했습니다. 예컨대 현대건설은 “삼성물산이 제안한 ‘O타워’는 절반이 북향이라 조망이 불리하다”고, 삼성물산은 “현대건설 스카이브릿지는 심의 통과가 어렵다”고 비판했습니다.
조합원들의 반응: “17년 만에 빅매치, 한강뉴타운 명운 가른다”
한남4구역 조합원들은 대부분 “매우 신중하다”는 입장입니다. 일부 조합원은 “홍보관만 세 번째 방문”이라고 말할 정도로, 공사비·금융조건·설계 특화·일반분양 수입 등 다각적인 부분을 꼼꼼히 비교하는 모습입니다. 시공사 선정 총회(18일)를 앞두고, 홍보관은 문을 닫았지만 전화 상담 등을 통해 막판 표심 잡기가 계속되고 있습니다.
- 한강 조망 여부: 아파트 가격에서 한강뷰가 수억~수십 억 원 차이가 날 수 있다는 사실을 조합원들이 잘 알기 때문에, 설계안을 면밀히 따져봅니다.
- 공사 기간·철거 일정: 재개발 사업 특성상 한 달이라도 단축되면 이자·임시 거주시설 비용 등이 줄어들어 조합원 부담이 감소합니다.
- 금융조건·사업비: 은행 금리가 여전히 높기 때문에, 누가 더 낮은 금리로 사업비를 조달해 조합원 부담을 덜어줄지 중요합니다.
- 브랜드 선호도: 현대건설의 ‘디에이치(THE H)’ vs 삼성물산의 ‘래미안(Raemian)’. 조합원들 사이에서는 브랜드 가치가 향후 아파트 프리미엄에 직결될 수 있다고 보는 시각이 많습니다.
향후 전망과 시사점: 한남4구역 결말, 2025년 서울 재개발 시장에 미치는 영향
이번 한남4구역 시공사 선정은 18일 총회를 통해 확정됩니다. 양사 모두 근소한 차이로 자사의 승리를 예측하는 분위기이지만, 누구의 손을 들어줄지는 현재로선 쉽게 단언하기 어렵습니다. 다만, 몇 가지 시사점은 분명해 보입니다.
1) 한강변 재개발 경쟁, 더욱 달아오른다
- 한남4구역 외에도 한남2·3·5구역, 이촌·동부이촌동 등 한강 주변 재개발 대형 사업지가 줄줄이 대기 중입니다.
- 한강 조망권에 대한 수요가 커지면서, 건설사 간 설계 특화 경쟁이 치열해질 전망입니다.
2) 브랜드·설계 혁신이 조합원 표심의 열쇠
- 단순히 ‘공사비 할인’이나 ‘최고급 마감재’보다, 대형 랜드마크 설계나 조망권 확보 같은 혁신 요소가 조합원에게 크게 어필됩니다.
- 이번에 삼성물산의 ‘O타워’·현대건설의 ‘Y자 사선 배치’ 등이 그 대표적 사례입니다.
3) 신속통합기획(신통기획)과 탄핵정국 영향
- 한남4구역 수주전이 이슈가 되면서, 정치적 불확실성이 서울 재건축·재개발 속도를 늦출 수 있다는 경고도 재차 부각됐습니다. 정권 교체나 시장 교체가 발생하면, 뉴타운·재개발 사업이 전면 수정된 전례가 있기 때문입니다.
4) 서울 재개발 시장 양극화 심화
- 한강변·강남권 등 초고가 지역 vs 외곽·노후 지역 간 격차가 더욱 커질 가능성이 큽니다. 대규모 재개발 수혜가 기대되는 한남4구역 같은 곳은 경쟁이 극심하고 가격 프리미엄이 붙는 반면, 그렇지 않은 지역은 소외될 수 있습니다.
2025년 한남4구역 시공사 선정, 대형 건설사 간 ‘17년 만의 빅매치’
한남4구역의 시공권을 놓고 삼성물산과 현대건설이 펼치는 17년 만의 수주전은, 2025년 서울 재개발·재건축 시장의 상징적 이벤트입니다. 양사 모두 한강 조망 극대화와 랜드마크 설계를 전면에 내세워, 조합원들의 표심을 마지막까지 공략하는 중입니다. 실제로 홍보관에는 조합원 방문이 쇄도했고, 불법 홍보 감시단이 상주할 정도로 경쟁 과열을 방지하려고 애쓰는 모습이 확인됩니다.
18일 시공사 선정 총회를 통해 최종 승자가 결정되면, 한남4구역은 수조 원 규모의 재개발 프로젝트에 본격 시동을 걸 것으로 보입니다. 이 과정에서 ‘O타워’(삼성물산)나 스카이브릿지(현대건설) 같은 혁신 설계가 실제 어떻게 구현될지, 시공 기간과 공사비가 얼마나 효율적으로 관리될지 주목할 필요가 있습니다. 조합원으로서는 시세차익과 주거환경 개선이라는 이중 이점을 누릴 수 있지만, 만만치 않은 분양금과 금융 부담도 계산해야 하는 상황입니다.
나아가 한남4구역 수주전의 결과는 용산·한남뉴타운 일대 다른 구역, 나아가 서울 전역의 재개발 사업 판도에 큰 영향을 미칠 공산이 큽니다. 미래 한강변 스카이라인을 어떻게 재편하느냐에 따라, 도심 풍경과 부동산 가치가 크게 달라질 수 있기 때문입니다. 정권 교체나 정치적 변수로 인해 사업 속도가 달라질 가능성도 여전히 남아 있으므로, 투자자·조합원·실수요자 모두가 2025년 한남4구역 시공사 선정 결과와 이후 전개 과정을 예의 주시해야겠습니다.
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