서울 토지거래허가구역 해제, 강남·송파 부동산 시장의 새로운 전환점 될까?

[ 목 차 ]

●  토지거래허가구역이란? 최근 정책 동향과 기본 개념

●  해제 예상 지역: 대치동·잠실동 등 주요 관심 지역은?

●  데이터로 본 집값 영향: 과거 사례와 최신 통계

●  미래 전망: 향후 투자 전략 및 정부 규제 동향

●  토지거래허가구역 해제에 대한 전문가 의견과 유의사항

 

토지거래허가구역

 

토지거래허가구역이란? 최근 정책 동향과 기본 개념

토지거래허가구역은 부동산 시장 과열이나 투기 우려가 있는 지역에 대해 정부나 지자체가 토지(주택 포함) 매매를 할 때 사전에 관할 구청장의 허가를 받도록 지정해놓은 제도입니다. 이 제도는 투기적 수요를 억제하고 실수요자 위주의 시장 형성을 유도한다는 목표로 시행되어 왔습니다. 그러나 최근 서울시 오세훈 시장의 발언으로 이러한 토지거래허가구역이 일부 해제될 가능성이 제기되면서, 강남구 대치동·청담동·삼성동, 송파구 잠실동 등의 부동산 시장이 재차 주목받고 있습니다.

특히 국제교류복합지구와 그 주변 지역에 대한 광범위한 지정이 문제시되어 왔는데, 이 일대는 잠실마이스(MICE)복합단지·현대차 글로벌비즈니스센터(GBC)·영동대로 지하공간 복합개발 등 굵직한 개발 호재가 몰려 있기 때문에 장기적으로 부동산 가치가 높게 평가되어 왔습니다. 그럼에도 불구하고 토지거래허가구역 지정으로 인해 ‘갭투자’나 빠른 매매 거래가 사실상 어려웠고, 이는 일부 재산권 침해 논란을 야기하기도 했습니다.

이러한 규제가 조정될 것이라는 시장의 기대감은 ‘언제, 어디까지 해제될 것인가’ 하는 구체적인 범위와 시기에 초점이 맞춰져 있습니다. 서울시 전체 토지거래허가구역 면적은 현재 약 64.53㎢로, 이는 서울 전체 면적(약 598.4㎢)의 10.78%에 달합니다(출처: 서울시 공식 홈페이지). 이 중 강남·송파 국제교류복합지구 및 주변 지역이 차지하는 면적은 약 18.98㎢로, 개발 사업 영향권이 매우 넓다는 점이 특징적입니다.

오세훈 시장은 “규제 풀어 민생 살리기 대토론회”에서 토지거래허가구역 해제를 적극적으로 검토 중이라고 밝혔습니다. 이 발언 이후 업계에서는 다음 달 내로 해제 기준, 범위 등이 발표될 것이라는 관측이 유력하게 제기되고 있습니다. 정부가 토지거래허가구역을 전면 또는 부분 해제를 단행할 경우, 기존 부동산 시장의 흐름은 단기에 적잖은 변화를 맞을 것으로 예상됩니다.

하지만 이 제도가 완화되면, 투자 수요가 다시 유입돼 일시적인 집값 상승을 가져올 수 있다는 우려 또한 여전히 남아 있습니다. 규제를 풀어야 한다는 목소리와 함께, 과열 재발을 방지할 방법도 마련되어야 한다는 점에서 정책 당국이 어떠한 해제 기준과 사후 대응책을 내놓을지가 관심사입니다. 특히 토지거래허가구역으로 인한 효과가 지정 초기 2년간은 -9.5% 수준의 집값 안정 효과를 보였으나, 4년 이상 지나면 그 효과가 미미해진다는 연구 결과도 있어(출처: 한양대학교 도시공학과 이창무 교수 토론회 자료), 길게 보면 유지 필요성에 대해 의문이 제기되는 상황입니다.

이처럼 토지거래허가구역은 부동산 시장에 긴장감을 부여하며 실수요와 투자수요 간의 균형을 맞춰 왔지만, 장기적으로 볼 때 재산권의 과도한 침해라는 문제와 제도 본래 목적(투기 억제) 실효성 논란이 맞물려 있습니다. 이번 해제 검토는 서울 부동산 시장에 큰 변곡점으로 작용할 전망이며, 향후 실제 해제 여부와 시기에 따라 하반기 시장 흐름이 좌우될 것으로 보입니다.

 

해제 예상 지역: 대치동·잠실동 등 주요 관심 지역은?

업계에서 이번 해제의 핵심 대상지로 지목하는 곳은 바로 국제교류복합지구 및 인근 지역입니다. 잠실마이스복합단지, 현대차 GBC, 영동대로 지하공간 개발 등 굵직한 사업이 모여 있는 만큼, 규제가 완화되면 매매 거래가 탄력을 받을 것이라는 기대감이 큽니다. 현재 거론되는 해제 유력 지역은 대치동(특히 대치1동), 잠실동(특히 잠실3동, 잠실2동 등)과 같이 재건축 사업 규모가 상대적으로 크지 않거나 개발 호재에서 다소 떨어진 행정동을 중심으로 합니다.

다음 표는 현재 거론되는 주요 행정동에 대한 간략한 구역 정보와 특이사항을 정리한 것입니다. (참고: 실제 면적이나 세부 데이터는 서울 열린데이터광장 및 국토교통부 실거래가 자료 등 참조)

행정동	대표 단지	주요 특징	해제 가능성
대치1동	래미안대치팰리스, 개포우성·선경아파트 등	학군지 인프라, 개발호재 다소 제한적	중간~높음
잠실2동	재건축 단지 없음, 아파트 단지 밀집	GBC 등과 거리감	중간~높음
잠실3동	잠실주공5단지(신속통합기획), 트리지움 등	개발 호재 연계, 투자자 관심도 높음	중간 (재지정 가능성)
잠실5동	잠실엘스·리센츠, 재건축 단계 지연	구축 대단지, 학군 수요 탄탄	중간 (관망 필요)

대치동의 경우 강남 8학군 중심지로 꼽히는 만큼 학군 수요가 꾸준히 유입되어 왔고, 최근 거래량 자체는 많지 않아도 신고가가 종종 나오는 등 중장기적으로 안정적인 상승세를 보여왔습니다. ‘갭투자’(전세 낀 매수)가 불가능하던 시기에도 일부 단지는 꾸준한 수요 때문에 시세가 크게 흔들리지 않았습니다. 만약 토지거래허가구역이 해제되면 학군 수요와 투자 수요가 결합하여 다시금 상승 탄력을 받을 것으로 전망됩니다.

잠실동도 마찬가지로 학군이 우수하고 잠실 상권과 한강변 입지, 롯데월드타워를 비롯한 생활 편의시설이 풍부하여 인기가 높은 지역입니다. 여기에 잠실마이스복합단지, 영동대로 지하공간 복합개발 등 대규모 개발 호재가 겹치면서 장기적인 가격 상승 잠재력이 큰 곳으로 꼽혀 왔습니다. 다만, 잠실3동 등 신속통합기획 단지가 있는 행정동의 경우, 해제 후에도 투기 우려가 크다는 지적이 있어 재지정 가능성이 열려 있습니다.

반면에 강남구 압구정동과 양천구 목동, 여의도, 성수전략정비구역 등은 아직 신속통합기획 단지들이 대거 포진해 있고 초기 단계 사업이 많아, 개발 진행 과정에서 지분 쪼개기 등의 투기 가능성을 배제하기 어렵습니다. 따라서 이들 지역은 유지될 가능성이 더 크다는 것이 전문가들의 관측입니다. 특히 압구정동이나 여의도 재건축 단지들은 사업 규모가 크고 시세에 민감하게 작용하기 때문에, 시장 변동성 방지를 위해서라도 당장은 해제 대상에서 제외될 공산이 높습니다.

 

데이터로 본 집값 영향: 과거 사례와 최신 통계

서울시가 토지거래허가구역을 지정하면 일반적으로 지정 초기에는 집값 안정 효과가 어느 정도 나타나지만, 길게 4년 이상 지나면 그 효과가 미미해진다는 연구 결과가 있습니다. 이는 앞서 언급된 이창무 한양대 도시공학과 교수의 발표 자료에서 확인된 내용으로, 아래는 해당 연구 발표에서 인용된 과거 사례를 간단히 요약한 표입니다.

구분	지정 후 2년 내 가격 변동률	지정 후 4년 이상 가격 변동률
토지거래허가구역 지정	-9.5%	효과 미미(~0% 근접)
비규제 지역	비교 불가(시장에 따라 변동 상이)	비교 불가(시장에 따라 변동 상이)

(참고: 실제 수치는 연구 결과 일부를 단순화한 예시이며, 구체적 지표는 한양대학교 도시공학과 자료와 언론 보도 종합)

여기서 눈여겨볼 점은 지정 시점 직후 약 2년간은 투기 수요 진입이 차단되며 전반적인 가격 상승이 둔화되거나, 심지어 하락 효과(-9.5% 수준)까지 나타났다는 점입니다. 하지만 4년 이상 장기간 지속될 경우, 시장이 규제 상태를 ‘새로운 정상’으로 받아들이면서 규제 효과가 거의 사라진다는 결론입니다. 이는 과도한 규제가 부동산 시장에 장기적으로 부정적 영향을 미칠 수 있으며, 실수요자나 건전한 투자 수요까지 위축시켜서 결과적으로 활력을 떨어뜨릴 수 있음을 시사합니다.

실제 예로 2021년부터 현재까지 이어진 서울 강남·송파 지역의 시세 추이를 보면, 토지거래허가구역 지정 초기에 매물 잠김 현상과 거래 급감으로 한동안 시세 상승 폭이 제한되는 양상이 있었으나, 시간이 지나면서 주변 지역(규제 미적용 지역)과의 가격 차이가 크지 않게 좁혀지는 모습을 보였습니다(출처: KB부동산 시계열 데이터). 특히 학군 수요가 확실한 대치동이나 잠실동 일대는 전세가가 강세를 보임에 따라 매매가도 꾸준히 뒷받침되었고, 그 결과 토지거래허가구역 지정의 가격 안정 효과가 점진적으로 완화되는 결과를 보여준 것입니다.

최근(2025년 1월 기준)으로 들어서 부동산 시장이 전반적으로 안정 국면에 진입했다는 관측도 있지만, 금리 인하 또는 대출 규제 완화, 그리고 토지거래허가구역 해제 같은 정책적 변수 하나에 따라 다시 상승세가 크게 나타날 수 있다는 전망도 무시하기 어렵습니다. 서울 내 고가 주택 및 재건축 대단지가 포진한 강남·송파권은 특히 이런 변동성에 민감하게 반응하기 때문에, 단기적 투자 전략을 세우려는 이들에게는 더욱 신중함이 요구됩니다.

전세 시장 측면에서도 토지거래허가구역 지정으로 인해 전세 수요가 높은 지역에서 매매 전환이 어려워지면서 전세 가격이 더 오르는 이슈가 발생하기도 했습니다. 실제로 지정 지역 내 전세가는 다른 지역 대비 1~2% 이상 추가 상승했다는 분석도 있어, 해제 후 전세 시장이 어떻게 변할지도 관전 포인트입니다. 투자자 입장에서는 해제 직후의 매매가 상승 가능성과 동시에 전세가 안정화 여부를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

 

미래 전망: 향후 투자 전략 및 정부 규제 동향

토지거래허가구역 해제가 본격화될 경우, 강남·송파권 부동산 시장은 단기적으로 호재를 맞이할 가능성이 높습니다. 특히 대치동과 잠실동의 재건축 가능 단지나 대단지 아파트들은 매수 심리가 다시 강화되어, 이른바 ‘물건이 나오면 바로 소화되는’ 매매 속도가 빨라질 수 있습니다. 그러나 부동산 시장이 한 번에 과열될 경우, 정부가 다시 조정 대상 지역 혹은 새로운 규제를 꺼내 들 수 있으므로 투자자 입장에서는 무조건적인 낙관론보다는 균형 있는 관점을 유지해야 합니다.

1. 신속통합기획 단지 동향 주시
   신속통합기획으로 사업이 추진되는 곳은 토지거래허가구역에서 해제되더라도 별도로 재지정될 가능성이 있습니다. 이미 재건축 계획이 상당히 구체화되어 있는 잠실주공5단지나 대치동 미도아파트, 압구정 재건축 단지 등은 개발 이익이 매우 클 것으로 예상되기 때문에, 시장 과열 방지 차원에서 규제가 유지될 수 있다는 게 전문가들의 시각입니다.
2. 장기 보유 전략 권장
   시장이 단기에 과열되는 시점이라 해도, 강남·송파 지역의 부동산은 장기적으로 가치가 우수하다는 평가를 받고 있습니다. 학군, 인프라, 업무·상업 지구가 밀집되어 있고 개발 호재도 지속적으로 이어지기 때문에, 단순 시세차익보다는 5년 이상 보유를 전제로 안정적인 자산 포트폴리오를 구성하는 게 바람직하다는 조언이 많습니다.
3. 대출 규제 등 금융환경 체크
   한국은행의 기준금리와 시중은행 대출규제 완화 여부 등 금융환경은 부동산 가격 형성에 중요한 변수입니다. 만약 해제 시점과 맞물려 대출 규제가 완화된다면 ‘갭투자’나 레버리지 활용이 늘어날 소지가 큽니다. 반대로 금리 인상 기조가 유지된다면, 해제 효과가 다소 제한적일 수 있습니다. 따라서 매입 시점에는 금융 정책 변동과 자금 조달 가능성을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
4. 미분양·분양가 움직임에 대한 모니터링
   최근 서울 신규 분양가가 상승하는 추세이지만, 경기 침체 우려로 인해 일부 중소형 건설사들이 분양 시기를 조정하는 등 관망세가 감지됩니다. 토지거래허가구역 해제로 인한 서울 중심부 수요 집중이 이뤄지면, 주변 지역의 미분양 리스크가 단기간 완화될 수도 있습니다. 이에 따라 투자자라면 서울 내 구축 아파트뿐 아니라, 재개발·재건축 신축 분양 시장 흐름도 함께 모니터링해서 중장기 포트폴리오를 구성해야 합니다.

 

토지거래허가구역 해제에 대한 전문가 의견과 유의사항

전문가들은 토지거래허가구역이 장기간 유지되면 ‘투기 억제’라는 본래 취지는 점차 희석되고, 실제로는 재산권 행사 제약과 실거주·전세 수요의 불균형만 초래할 수 있다고 지적합니다. 오랜 규제로 인해 사업이 지연된 재건축 단지들의 적체된 불만이 커지고, 동시에 세입자 입장에서는 ‘갭투자 금지’로 인해 매물이 희소해져 전세가 인상이 두드러지는 역효과가 나타날 수 있다는 것입니다.

특히 강남·송파권 재건축 단지는 학군 선호도와 미래 가치가 높은 편이라, 거래 규제가 풀리는 순간 매입 수요가 한꺼번에 몰릴 가능성이 있습니다. 다만, 그동안 쌓인 가격대가 이미 높기 때문에 시장 전반이 예전처럼 폭발적인 상승세를 보일지는 좀 더 지켜봐야 합니다. 최근 부동산 시장이 글로벌 경기, 금리 추이, 대출 규제 등 여러 요인의 영향을 크게 받고 있기 때문입니다.

오세훈 시장은 앞으로 단기적인 과열을 막되, 장기적으로 개발 이익을 공유하면서도 시장 활력을 되살리는 쪽으로 정책 방향을 잡을 것으로 보입니다. 국제교류복합지구 등 대규모 개발이 2030년 전후로 완공될 예정이므로, 이 기간 동안 무작정 규제를 풀기는 어렵지만, 실효성이 떨어지는 영역부터 해제하겠다는 것으로 풀이됩니다. 따라서 일부 행정동 단위로 해제하면서도 신속통합기획 단지는 재지정, 또는 사업시행계획인가나 관리처분인가 시점에 맞춰 탄력적으로 해제하는 방식이 도입될 가능성이 높습니다.

투자자나 실수요자 모두 이번 해제 검토가 시장에 미치는 파급효과를 유심히 주시해야 합니다. 부동산은 단기간에 시세가 급등하거나 급락할 수 있지만, 결국 장기적인 가치와 생활 인프라, 정책 방향 등에 따라 가격이 결정되기 때문입니다. 만약 토지거래허가구역 해제로 갑작스러운 시세 변화가 나타난다면, 자신의 자금 계획과 보유 기간, 대출 이자 부담 등을 철저히 따져보고 접근해야 합니다.