2025년, 전국 아파트 전셋값 1년 6개월 만에 하락 전환… 대출 규제가 시장에 미치는 영향은?

[ 목 차 ]

●  전국 전셋값 1년 6개월 만에 하락: 왜 지금 떨어지는가?

●  지역별 전셋값 동향: 인천·경기 일부 지역 큰 폭 하락

●  전셋값 하락, 왜 벌어지나? 대출 규제·입주 물량·거래 심리 변화

●  아파트 매매가도 소폭 하락세… 실거래가지수 7개월 만에 꺾여

●  시장 전망: 전셋값 하락, 얼마나 이어질까?

●  2025년 부동산 시장, 전세·매매 동반 약세 속 양극화 심화

 

아파트 전셋값

 

전국 전셋값 1년 6개월 만에 하락: 왜 지금 떨어지는가?

2025년 들어 부동산 시장이 여전히 침체 기조를 이어가고 있습니다. 대출 규제와 금리 부담 등이 겹치면서 거래량이 줄어드는 가운데, 이번에는 전국 아파트 전셋값도 1년 6개월여 만에 하락 전환했다는 소식이 전해졌습니다. 한국부동산원에 따르면, 이달 둘째 주(1월 중순 기준) 전국 아파트 전셋값 변동률은 -0.01%를 기록했는데, 이는 2023년 7월 이후 처음으로 마이너스(-)로 돌아선 수치입니다.

이 같은 하락세는 지역·연식별로 차이를 보이지만, 크게 두 가지 요인으로 압축할 수 있습니다. 첫째, 대출 규제로 인한 매수 심리 위축이 전세시장까지 영향을 미치면서 일부 지역 전셋값이 떨어졌고, 둘째, 신축 아파트 입주 물량이 집중된 지역을 중심으로 전세 공급이 증가해 전세 보증금이 낮아지는 현상이 발생하고 있습니다. 서울에서는 2년 전보다 전셋값이 1억 원 이상 떨어진 거래도 나오고 있으며, 인천·경기 등 수도권 외곽에서는 하락 폭이 더 큰 사례가 적지 않습니다.

주택도시보증공사(HUG) 기준 지난해 말부터 수도권 아파트 분양가가 높아지는 추세였지만, 전세시장만큼은 공급 요인과 대출 규제 영향으로 ‘속도조절’ 국면에 들어갔다는 분석이 힘을 얻습니다. 전세 수요가 많은 서울도, 역세권·신축 등 선호 단지를 제외하고 구축·외곽 지역은 전셋값 하락 거래가 늘고 있습니다. 전문가들은 “주요 입지와 그렇지 않은 곳 간의 온도차가 커지며, 전세시장도 양극화 현상이 가속화될 가능성이 있다”고 전망합니다.

 

지역별 전셋값 동향: 인천·경기 일부 지역 큰 폭 하락

한국부동산원이 발표한 1월 둘째 주 아파트 전세가격지수에 따르면, 인천은 -0.03%, 경기는 지난주 +0.01%에서 이번 주 -0.01%로 하락 전환했습니다. 서울은 0.00% 보합으로 나타났지만, 실제 하락 거래 사례가 연이어 포착되고 있습니다. 새로운 신축 아파트가 입주를 시작하거나, 주변 대단지 물량이 한꺼번에 쏟아지는 지역에서 전셋값 하락세가 두드러집니다.

(1) 인천 중구 -0.19%

• 운남·중산동 일대 신축 아파트 입주 영향으로 전세 물건이 쌓여, 전세 보증금이 급락했습니다. 검단·청라신도시 등 대규모 택지지구가 몰린 서구도 -0.08%로 하락 폭이 확대.

(2) 경기 광명시 -0.38%

• 재건축 단지 입주가 이어지면서 하안동·철산동 중심으로 전셋값이 큰 폭 하락. 실제로 광명시 철산동 ‘주공 12단지’ 전용 84㎡ 전세가가 한 달 전 3억8,000만~4억 원에서 최근 3억4,000만 원에 새 임차인을 들였습니다.

(3) 서울은 보합 속 하락 거래 증가

• 2년 전보다 전세가 1억~1억5,000만 원 하락한 거래가 이문동 대우 아파트 사례 등에서 확인. 새로 입주를 시작한 신축 대단지(이문동 ‘래미안 라그란데’, 3,069가구)가 보증금 하락 경쟁을 일으키며, 주변 구축 단지 전셋값을 끌어내리는 형국.

아래 표는 1월 둘째 주 지역별 전셋값 변동률을 간단히 요약한 것입니다. (데이터 출처: 한국부동산원, 2025년 1월 중순 기준)

구분	변동률(전주 대비)	주요 특징
전국	-0.01%	1년 6개월 만에 하락 전환
수도권	인천(-0.03%), 경기(-0.01%) 하락, 서울(0.00%) 보합	외곽·구축 단지 중심 내림세
인천 중구	-0.19%	운남·중산동 신축 입주 물량 영향
경기 광명시	-0.38%	재건축 단지 입주, 전셋값 급락
서울	0.00% (보합)	일부 구간 하락 거래, 신축 선호 양극화

 

전셋값 하락, 왜 벌어지나? 대출 규제·입주 물량·거래 심리 변화

전세시장의 변동에는 여러 원인이 작용합니다. 지난해(2024년) 하반기부터 대출 규제와 금리 상승이 맞물려 매수 심리가 급감하자, 전세 수요도 일부 위축되는 양상이 나타났습니다. 게다가 올해(2025년) 대규모 입주 물량이 예정된 지역에선 전세 매물이 쌓이며 보증금이 떨어질 수밖에 없습니다.

(1) 대출 규제로 인한 매수 심리 위축

• 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계·3단계 시행과 시중은행의 대출 억제 정책이 겹쳐, 집 살 돈 마련이 쉽지 않아지면서 매수세가 줄어들었습니다.
• 전세 수요도 자연스레 위축되어, 전세가격이 오름세를 유지하기 어려운 구조가 형성됨.

(2) 신규 입주 물량 집중

• 수도권·지방 일부 택지지구(검단, 청라, 광명, 의왕, 김포 등)에서 신축 아파트 입주가 본격화되면서, 기존 구축 아파트 전세 물건과 경쟁이 벌어지는 상황.
• 신축 선호 현상으로 구옥 전세 수요가 빠지고, 보증금을 낮추지 않으면 세입자를 구하기 어려워지는 현상이 심화.

(3) 전세가율 하락

• 보통 전세가율이 70~80%대를 넘으면 ‘깡통전세’ 위험이 언급되는데, 최근에는 매매가 하락과 전세 수요 약화로 전세가율이 내려가는 모습이 나타나고 있습니다.
• 매도자·임대인들은 전세금을 무리하게 높게 받지 못해 보증금을 낮추거나, 반전세·월세로 돌리는 사례가 늘어납니다.

 

아파트 매매가도 소폭 하락세… 실거래가지수 7개월 만에 꺾여

아파트 전셋값만 내려가는 게 아닙니다. 전세시장의 하락과 함께 아파트 매매가격 지표도 부진한 흐름을 이어가고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트값은 지난주 대비 -0.04%를 기록, 전주(-0.03%)보다 낙폭이 커졌습니다. 서울은 3주째 보합(0.00%)을 유지하고 있지만, 수도권(-0.03%)은 하락 폭이 확대된 모습입니다.

(1) 실거래가지수 하락 전환

• 국토교통부가 발표하는 실거래가지수는 실제 거래된 아파트 가격 변동 추이를 나타냅니다. 2024년 11월 전국 아파트 실거래가지수가 0.37% 내리며, 지난 4월 이후 7개월 만에 하락 전환했습니다.
• 수도권 실거래가지수도 -0.30%로 떨어져 전월 대비 하락 폭이 커졌는데, 특히 경기·인천이 -0.54%, -0.64%씩 내려 서울(0.16% 상승)에 비해 약세가 두드러집니다.

(2) 금리·대출 영향 여전

• 지난해 9월 도입된 스트레스 DSR 2단계, 시중은행 대출 억제로 인해 주택담보대출이 어려워지면서, 매수세가 위축되고 매물이 쌓이는데도 거래는 적은 상태.
• 실거래가 하락 사례가 늘면서 지수가 떨어졌다는 해석이 가능. 매도자는 호가를 낮춰도 거래가 성사되지 않으면 실거래가가 추가로 낮아질 수 있습니다.

(3) 보합 속 혼조세

• 전문가들은 **“서울 강남권 신축·역세권은 매물이 잘 안 나오는 탓에 가격이 크게 안 떨어지지만, 외곽·구축은 급매물이 적체되며 하향 거래가 이어지는 양극화”**라고 설명합니다.
• 전세처럼 매매시장도 지역·입지·단지별 격차가 커지는 분위기입니다.

 

시장 전망: 전셋값 하락, 얼마나 이어질까?

전문가들은 현재 전셋값 하락 추세가 “대출 규제, 매수심리 위축, 신축 물량 공급” 등이 맞물려 한동안 이어질 가능성이 있다고 말합니다. 그러나 지역별 편차가 크기 때문에, 일괄적으로 ‘전셋값이 더 떨어진다’고 단정 짓기는 어렵다는 신중론도 있습니다. 대체로 외곽·구축 물량이 많은 곳에서 하락폭이 더 클 가능성이 높고, 도심·역세권·신축 등 선호 단지는 상대적으로 안정세를 보일 것으로 예상됩니다.

1. 신축 입주 많을수록 하락폭 클 듯
   • 인천, 경기 광명, 김포, 의왕 등 택지개발 지역은 입주물량이 몰려 전세시장 약세가 뚜렷합니다.
   • 전세매물이 넘치면 보증금을 낮춰 빨리 세입자를 구하려는 임대인도 늘어나, 하락 압력이 가중됩니다.
2. 금리·정책 변화 관건
   • 금리 인하나 대출 규제 완화 등 변화가 생긴다면, 전세수요가 다시 늘어날 여지도 있습니다.
   • 다만 2025년 상반기까지 당분간은 한국은행이 금리 동결 혹은 소폭 인하 기조를 보일 수 있어 시장 반전이 단숨에 오긴 어렵다는 분석도 있습니다.
3. 전세 사기·역전세 위험 커져
   • 전셋값이 큰 폭으로 내린다면, 기존 고가 전세 계약자들은 역전세를 맞을 위험이 있습니다. 이에 따른 보증금 반환 문제, 전세 사기 사례도 더 늘어날 수 있어 주의가 필요합니다.
   • 임대인 입장에선 본인이 대출 받은 금액이나 매입가가 높다면, 전세가격이 떨어지면 보증금 반환이 부담스러워집니다.

 

2025년 부동산 시장, 전세·매매 동반 약세 속 양극화 심화

1년 6개월 만에 전국 아파트 전셋값이 하락 전환하고, 실거래가지수도 7개월 만에 내림세로 돌아선 것은 대출 규제 강화, 입주 물량 증가, 매수 심리 위축 등 여러 요인이 누적된 결과로 보입니다. 전통적으로 전셋값 하락은 향후 매매가에도 영향을 줄 수 있는데, 이미 외곽·구축 단지를 중심으로 -0.04% 하락을 기록한 전국 아파트 매매시장은 하방 압력을 받으며 침체 기조가 당분간 이어질 전망입니다.

다만 전세·매매 모두 지역별·단지별 양극화가 심해 일률적인 전망이 어렵다는 것이 현재 부동산 전문가들의 공통된 인식입니다. 서울 도심이나 역세권 신축 아파트는 여전히 전셋값이 견고하거나 상승세를 보이기도 하며, 인기 입지의 매매가는 보합 또는 소폭 상승 흐름을 유지하는 사례가 계속됩니다. 반면 입주 물량이 몰리거나 구축 위주의 지역은 전셋값이 최대 1억~2억 원 떨어지는 급락 거래가 잇따르고, 매매시장도 사정이 크게 다르지 않습니다.

※ 2025년 전세·매매 시장 주요 지표 (1월 둘째 주) ※

구분	전셋값 변동률(주간)	매매가 변동률(주간)	전월 대비 특징
전국	-0.01%	-0.04%	1년6개월만 전세 마이너스, 매매 낙폭 확대
서울	0.00%(보합)	0.00%(3주 보합)	단지별 온도차 극심, 신축↑ / 구축↓
수도권	인천(-0.03%), 경기(-0.01%)↓ / 매매는 -0.03%	양극화 심화, 광명 등 일부 지역 전셋값 대폭 하락
지방	전셋값 -0.01~0.02%	매매가 -0.05%	하락 폭 유지, 입주 물량·지역 경기 따라 차등화

결국 2025년 전세시장과 매매시장은 **“양극화 속 부진”**이라는 표현이 어울릴 듯합니다. 금리 인하 기대로 소폭 반등 가능성이 있을 수 있지만, DSR 규제와 금융기관 대출 억제 기조가 유지되는 한 본격적인 회복은 늦어질 수 있습니다. 신축 아파트 입주가 집중된 인천·경기 일부 지역은 당분간 전셋값 약세가 이어지며, 서울도 준공 20년 이상 구축·외곽 단지부터 충격이 번질 것으로 보입니다.

부동산 시장 전반에선 신규 계약과 거래량이 급감해 매수자 우위 시대가 한동안 지속될 가능성이 큽니다. 실수요자라면 이 기회에 비교적 저렴해진 전셋집을 찾거나, 적절한 레버리지를 활용해 내 집 마련을 시도해볼 수 있습니다. 투자자 입장에선 지역별 입주 물량과 수요 변동을 면밀히 살펴, 하락 폭이 과도하게 나타난 곳의 반등 가능성을 탐색하는 전략이 필요합니다.

정리하자면, 2025년 부동산 시장에서 전세와 매매 모두 하향 조정 기조가 보이지만, 지역·단지별 격차가 크며 대출 규제·입주 물량·거시경제 여건이 어떻게 전개되느냐에 따라 세부 흐름이 달라질 것입니다. 이 점을 주의 깊게 모니터링하면서, 개인 자금 상황에 맞춰 신중하게 움직여야 하겠습니다.