“신축 아파트 사전점검, 왜 이렇게 까다로울까?” – 입주 예정자 vs 시공사 간 갈등 확산

[ 목 차 ]

●  사전점검, 왜 이렇게 까다로운 규정?

●  시공사 vs 입주자: 안전이냐, 전문가 동행이냐

●  법적 공백과 하자 분쟁 증가: 왜 해결이 안 되나?

●  사전점검 갈등 사례: 왜 반복될까?

●  사전점검 갈등, 어떻게 풀어야 하나?

 

신축 사전점검

 

사전점검, 왜 이렇게 까다로운 규정?

최근(2025년 기준) 경기도 평택시의 A아파트 시공사가 사전점검 현장에 ‘계약자와 가족만 입장 가능’이라는 고강도 제한을 두면서, 입주 예정자들의 불만이 폭발하고 있습니다. 예비부부가 함께 가려면 웨딩홀 계약서나 청첩장 제출, 가족일 경우에도 가족관계증명서가 필수라는 등, 사전점검을 위한 절차가 지나치게 복잡해졌다는 호소가 잇따릅니다. 심지어 형제자매는 추가 서류까지 요구받고, 계약자를 대신해 부모·자식이 대리 방문할 때는 인감증명서와 위임장까지 필요하다고 합니다. 수천만 원짜리 자동차도 전문가와 함께 출고점검하는 게 자연스러운 시대에, 수억~수십억 원짜리 아파트 점검을 입주민에게만 맡기는 건 납득하기 어렵다는 목소리가 나오고 있습니다.

시공사 측은 ‘안전 문제’를 이유로 들고 있습니다. “외부 전문가나 대행업체가 미리 인테리어 작업 등을 진행하다 안전사고가 날 경우 시공사 측이 중대재해처벌법에 따른 책임을 질 수 있다”는 논리입니다. 하지만 입주 예정자들은 반론합니다. **“하자 발생 시 내가 직접 모든 걸 확인하기엔 한계가 있으니, 전문 인력을 동행해 꼼꼼히 점검하고 싶은 것”**이라며, 법적 근거도 없는 제한을 두어 하자 검증을 막는 건 부당하다고 주장합니다.

이런 갈등은 비단 평택 사례만이 아닙니다. 충남 천안, 경기 양주 등 전국 곳곳에서 시공사가 “계약자 본인 및 가족 외 출입 금지”를 일방 통보해 입주 예정자들과 마찰을 빚는 사례가 계속 보고되고 있습니다. 계약자들의 요구사항(전문가 동행, 더 정밀한 하자 확인)을 시공사가 ‘안전’ 명목으로 제한하는 구조가 반복되면서, “하나의 하자도 놓치기 싫다” vs **“무분별한 하자 신청은 오히려 폐해”**라는 시각차가 벌어지고 있습니다.

결국, 사전점검 절차가 법·제도적으로 미비해 현장마다 임의 규칙이 생기고, 이에 따른 갈등이 빈번해지는 악순환입니다. 당장 입주를 앞둔 수천 세대가 “시공사 마음대로 정하는 규정 탓에 내 집을 제대로 확인 못 한다”고 호소하는 상황이라, 정부 차원에서의 대책이 시급하다는 지적이 확산되고 있습니다.

 

시공사 vs 입주자: 안전이냐, 전문가 동행이냐

사전점검 때 전문가(하자점검 대행업체)나 지인을 동반하지 못하게 하는 가장 큰 이유로, 시공사들은 **“안전사고 발생 시 중대재해처벌법 책임을 져야 한다”**고 주장합니다. 실제 공사 현장(아파트 단지)에서 외부인이 전기·가스·인테리어 관련 점검 장비를 쓰다가 사고가 나면, 시공사가 법적 책임을 지게 될 가능성이 커지는 게 사실입니다. 이런 부담을 덜기 위해 시공사가 사전점검 동행자에 대한 강력한 제한 규정을 마련하는 것이죠.

문제는 입주민 입장입니다. 통상 한 채당 수억~수십억 원을 투자해 새로 짓는 아파트를 분양받는 건데, 대형 평수를 포함해 각종 하자가 곳곳에서 발견되면 보수·보강 과정이 복잡해질 수 있습니다. 이 때문에 입주 예정자 중에는 **“건축 전문가나 하자점검 대행업체가 투입돼야 제대로 된 점검이 가능하다”**고 주장합니다. 예컨대 방수·단열·결로·균열·마감재 상태 등 일반인이 쉽게 놓칠 수 있는 부분이 전문가는 한눈에 포착이 가능하다는 것이죠.

한편, 하자점검 대행업체가 무분별하게 “하자가 아님에도 무조건 하자라고 주장해 실적을 부풀리는 경우가 있다”는 건설사 측 주장도 설득력이 있습니다. 한 건설사 관계자는 **“진정한 하자와 단순 오염, 취향 차이 등을 분간 못하는 경우도 있고, 검증 절차 없이 단순 흠집만 보고 대량으로 하자를 접수해 사업 지연이 발생한다”**고 지적합니다. 대행업체들이 과잉 점검을 통해 교체·보수를 무한정 요구하면, 비용 상승과 공기 지연으로 이어질 수 있다는 겁니다.

하지만 그 이면에는 시공사가 하자를 최소화해야 하는 책임도 있습니다. 국토교통부에 따르면 공동주택 하자 분쟁은 2019년 3,954건에서 2023년엔 4,559건, 2024년 말까지 1~8월 처리 건수가 3,525건으로 평년 대비 20%나 증가했습니다. 하자 갈등이 늘어나는 추세인 만큼, 입주자 입장에서는 더욱 꼼꼼한 검증을 원하고, 시공사는 불만을 줄이려는 과정에서 역설적으로 ‘전문가 입장 금지’를 택하는 상황이 벌어지고 있습니다.

 

법적 공백과 하자 분쟁 증가: 왜 해결이 안 되나?

현행 주택법은 사전점검 시점에서 **“입주 예정자가 전문가를 동행해 점검할 수 있다”**는 명시 규정을 두지 않고 있습니다. 동시에, 시공사 측이 제한을 두는 것도 불법이 아니라는 해석입니다. 이런 법적 공백 탓에 전국 각지에서 시공사-입주자 갈등이 반복되어 왔습니다.

(1) 현행 주택법의 사각지대

• 사전점검은 통상 사용검사(준공 검사) 전 입주 예정자들이 하자를 사전 파악하는 목적을 띠고 있습니다.
• 그러나 법에서 누구를 동행할 수 있는지, 어떤 장비 사용이 가능한지 등을 구체적으로 규정하지 않았습니다.
• 시공사 재량에 따라 “계약자 본인 및 직계가족만 입장”·“전문 대행업체 출입 금지” 등이 가능하게 된 셈입니다.

(2) 하자 분쟁 통계

• 국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회가 처리한 공동주택 하자 관련 분쟁 사건은 2019년 3,954건에서 2023년 4,559건으로 증가(약 15%↑).
• 2024년에는 1~8월만 3,525건으로 평년 대비 20% 이상 늘어난 추세입니다.

연도	하자 분쟁 건수(건)	증감률(%)
2019	3,954	-
2020	4,108	+3.9
2021	4,280	+4.2
2023	4,559	+6.5 추정
2024 (1~8월)	3,525	전년 동기 대비 +20

(※ 일부 수치는 예시 추정치로 작성)

분쟁사건이 늘어나는 원인으로는, 신축 아파트에서 부실 시공이나 마감 재료 불량 등 ‘하자’가 빈발하는 현실, 그리고 입주예정자들이 SNS·커뮤니티를 통해 문제제기 방법을 공유하며 적극 대응하는 문화가 자리 잡은 결과로 풀이됩니다.

(3) “정부 대처 한 박자 늦다”

• 2024년 정부가 “사전점검 시 입주자·친족·대행업체 등 방문 가능 주체를 명확히 규정하겠다”고 예고했지만, 아직 구체적 규정은 안 나옴.
• 건설업계는 “제3자 동행만 허용하면 현장 혼란이 가중될 것”이라고 반발, 입주자 측은 “표준화된 점검 매뉴얼” 마련을 요구.
• 국토교통부 관계자는 “올해(2025년) 대행업체 자격 규정 및 하위 법령 개정 추진 예정”이라고 밝혔지만, 현장의 갈등은 이미 심화된 상태.

 

사전점검 갈등 사례: 왜 반복될까?

경기 양주시나 충남 천안시 등 다양한 지역에서 비슷한 사례가 확인됩니다. 시공사가 사전점검 기간에 “계약자 본인 + 가족만 입장”을 고집하고, 이를 어기면 출입을 막으면서 입주 예정자 측이 반발하는 일이 벌어지는 것이죠. 하자 대행업체 대표는 “여전히 많은 시행사·시공사가 용역업체 등을 동원해 출입을 제한한다”며 “정당한 하자 확인 요구를 과도한 간섭으로 치부하는 문화가 바뀌어야 한다”고 주장합니다.

1. 양주시 A아파트: 시공사 측이 “가족 외 대리 점검 불가” 입장을 내놓아 분쟁 발생. 결과적으로 입주민들이 단체 행동에 나서 일부분 완화된 사례가 있음.
2. 천안시 B아파트: 사전점검 전 가족관계증명서를 요구해 물의를 빚음. 입주자들은 “사생활 침해 수준”이라며 강력 반발. 결국 시공사와 조율 끝에 일부 조건이 완화됐다고 전해짐.
3. 평택 C아파트: 기사 본문 사례, 하자점검 대행업체 ‘전면 금지’로 논란 확산. 입주민들이 “하자 다 놓칠 수 있다”고 호소.

공통된 요인은 **“시공사-입주자 간 신뢰 부족”**이라고 할 수 있습니다. 과거 부실시공 경험이 누적된 입주자들은 완벽을 기하고 싶어 하고, 건설사들은 “과도한 요구가 많고, 안전·법적 리스크가 크다”며 거부감이 큽니다. 법·제도 미비가 현장 갈등을 방치하는 데 일조하고 있어, 전문가들은 **“하자 체크리스트, 점검 방법, 대행업체 자격 기준 등을 포함한 표준 매뉴얼이 절실”**하다고 입을 모읍니다.

 

사전점검 갈등, 어떻게 풀어야 하나?

수억~수십억 원을 들여 구매하는 신축 아파트를 ‘전문가 동행 없이’ 수요자 본인이 점검해야 하는 구조가 불합리하다는 불만은 커지고 있습니다. 시공사들은 중대재해처벌법 리스크와 과도한 하자 주장 등 ‘부작용’을 우려하며 외부인 입장을 제한하고, 입주 예정자들은 제대로 된 검증 기회를 박탈당했다고 주장하는 모양새입니다. 이 갈등이 장기화되면서, 전국의 신축 아파트 사전점검 행사마다 크고 작은 분쟁이 일어나는 것은 불가피해 보입니다.

정부는 2025년에 “사전점검 시 제3자 동행이 가능하도록 규정하겠다”는 입장을 내비쳤지만, 아직 구체적인 하위 법령이나 매뉴얼이 마련되지 않아 현장 혼란은 계속되고 있습니다. 건설사 관계자들은 “무조건 허용하면 하자 대행업체 난립과 무분별한 하자 신청이 우려된다”며 반발하고, 입주자 측은 “어차피 최종 하자 여부는 시공사가 판단하고 보수하는 것이니, 대행업체가 무분별하게 주장해도 시공사 과실이 아니면 안 고쳐주면 되지 않느냐”고 맞섭니다.

결국, **표준화된 ‘사전점검 매뉴얼’**이 필요한 시점입니다. 예컨대, △사전점검 시 참석 가능한 인원의 범위(대행업체 자격 요건 등), △사용 가능 장비 종류, △하자 신고 양식 및 처리 절차, △보수·이의신청 기한 등이 명확히 제시된다면, 불필요한 갈등을 줄일 수 있습니다. 만약 시공사가 정당한 사유 없이 대행업체 출입을 막거나, 입주민이 공정 범위를 넘어선 하자 수리를 강요하면 각각 제재·중재를 받을 수 있도록 하면 됩니다.

정리하면, 해결책은 다음과 같습니다:

1. 법령 개정: 주택법 또는 관련 규정에 제3자 동행·사전점검 방법 등 구체적 조항 신설.
2. 대행업체 자격 및 책임 규정: 허위 하자 신청을 남발하는 업체 제재, 전문 자격·교육 이수 의무화 등.
3. 시공사와 조합 간 신뢰 구축: 사전점검 행사를 투명하게 운영하고, 보수·이의신청 절차를 간소화하며, 안전사고 예방 대책을 함께 마련.
4. 입주자 의식 개선: 모든 사소한 부분을 ‘하자’라고 주장하기보다 실제 하자를 정확히 파악해 품질 개선에 집중.

하자 심사·분쟁조정위원회 통계에서 보듯, 공동주택 하자 관련 분쟁은 앞으로도 늘어날 공산이 큽니다. 일부 건설사들이 마감 공정을 서두르거나, 자재 비용을 절감하는 과정에서 품질 논란이 생길 수 있기 때문입니다. 하지만 법·제도적 장치가 제대로 갖춰진다면, 입주자들은 전문가와 함께 안전하고 공정한 점검을 진행할 수 있고, 시공사 또한 무분별한 소송이나 과잉 하자 신청을 줄이는 선순환이 가능할 것으로 기대됩니다.

결론적으로, 수십억 원대 고가 아파트부터 중저가 실거주용 아파트까지, ‘사전점검 갈등’ 문제는 일시적 이슈로 끝나지 않을 전망입니다. 하자 대행업체와 시공사 간 이해충돌을 최소화할 수 있는 명확한 매뉴얼과 법적 근거가 도입되어야만, 실수요자와 건설사 모두 불필요한 소모전을 피하고, 아파트 품질 향상이라는 궁극적 목적을 달성할 수 있을 것입니다.