최근 경매시장 분위기: 강남·서초 낙찰가율이 100% 아래로
2024년 하반기 이후로 부동산 시장 침체 흐름이 이어지면서, 매수심리가 전반적으로 위축되고 있습니다. 그 영향은 경매 시장에서도 예외가 아니어서, 과거 100%를 웃돌았던 강남·서초 지역 아파트 낙찰가율이 최근 눈에 띄게 하향 조정되는 추세입니다. 실제로 지지옥션 자료(2025년 1월 최신 통계)에 따르면, 지난달(12월 기준) 강남구 아파트 낙찰가율은 95.84%, 서초구는 81.63%를 기록했습니다. 작년 10월, 11월에 두 지역 아파트 낙찰가율이 각각 100~110%대를 보였던 것에 비해 급격히 떨어진 것입니다.
이러한 수치는 “100% 이상” 낙찰가율을 기록하던 시기에 비해, 경매 참여자들이 이전보다 훨씬 더 신중해졌음을 시사합니다. 금리 인상, 대출 규제, 경기 둔화 등이 복합적으로 작용하며, 부동산 시장 전반에서 ‘옥석 가리기’가 본격화되었다는 분석이 힘을 얻고 있습니다. 특히 투자 목적의 자금이 줄어들고, 실거주자들 역시 미래 가치와 대출 부담을 꼼꼼히 따지게 되면서, 인기 단지는 경쟁률이 여전히 치열하지만 그렇지 않은 곳은 낙찰가율이 큰 폭으로 떨어지는 양극화가 발생하고 있습니다.
한편 강남3구 아파트 낙찰가율이 하향세를 보이자, 서울 전체 아파트 낙찰가율도 두 달 연속 하락했습니다. 결과적으로 2024년 10월 96.77%였던 서울 평균 낙찰가율은 12월 91.94%로 내려오며, 경매 시장 침체 흐름이 전반적으로 확산되는 모습입니다. 이처럼 강남·서초권이 경매시장의 ‘선행지표’ 역할을 해왔던 만큼, 하락 추세가 당분간 지속될지 주목되고 있습니다.
가격 양극화 두드러져: 반포자이·은마아파트는 100% 넘지만, 대형면적·비선호 단지 유찰 계속
경매 시장에서 중요한 척도인 낙찰가율(감정가 대비 실제 매각가)은 일반적으로 유동자금이 풍부하고 입지 가치가 높을수록 높은 수치를 보이는 경향이 있습니다. 이달 들어 진행된 강남·서초 아파트 경매 20건 중 9건이 낙찰가율 100%를 넘겼는데, 대부분이 시장에서 “최고 입지”라고 불리는 반포자이, 래미안대치팰리스, 은마아파트 등 인기 단지였습니다. 예컨대,
- 은마아파트(대치동) 전용 84㎡: 감정가 27억1900만 원, 첫 경매에서 낙찰가가 약 29억8600만 원으로 낙찰가율이 약 110%에 달함.
- 반포자이(반포동) 전용 84㎡: 감정가 36억3000만 원, 첫 경매에서 매각가 36억5110만 원으로 낙찰가율 100% 초과.
이처럼 대장주 아파트(선호도 높은 단지, 중소형 면적)는 여전히 “웃돈을 얹어 사겠다”는 응찰자가 많아, 감정가 이상의 가격에 낙찰되고 있습니다. 반면 같은 강남·서초권이라고 해도, 비선호 입지나 대형 면적 아파트는 사정이 전혀 다릅니다. 삼성동 ‘삼성신도브래뉴’(전용 82㎡)는 감정가 11억9000만 원에 매각가 9억2100만 원, 낙찰가율 77%에 머물렀고, 서초동 ‘삼풍아파트’(전용 130㎡) 역시 한 차례 유찰 후 감정가 38억7000만 원의 92% 수준인 35억6200만 원에 낙찰됐습니다.
이런 사례들은 매수자들이 지금 같은 부동산 침체기에는 확실히 ‘입지가 좋은 중소형 단지’에만 집중 투자하고, 대형평수나 입지가 뒤떨어지는 단지는 굳이 높은 가격을 제시하지 않는다는 점을 보여줍니다. 과거에는 대형 아파트도 한 번에 고가에 낙찰되곤 했지만, 최근 금리 환경이 변하면서 대출 부담이 커진데다가, 시세 하락 위험도 더 크게 인식되는 것으로 보입니다. 결국 경매 참여자들이 ‘옥석 가리기’를 하면서, 단지별·면적별 낙찰가율이 극단적으로 갈리는 양극화 현상이 더욱 뚜렷해졌다는 해석입니다.
강남·서초 낙찰가율 하락 원인: 금리 상승·매수심리 위축, 그리고 신중한 응찰 기조
낙찰가율 하락은 경매 시장에서 “감정가 대비 실제 매각가 비율이 낮아졌다”는 의미로, 흔히 부동산 시세 하락이나 시장 침체가 본격화될 때 나타납니다. 이번에 강남·서초 아파트 낙찰가율이 2024년 10~11월 100% 이상에서 최근 80~90%대로 떨어진 것 역시, 전반적인 경기 흐름과 맞닿아 있는 현상이라는 지적이 많습니다. 구체적인 원인을 살펴보면 다음과 같습니다.
- 금리 인상 기조
2025년 초까지 이어진 한국은행의 금리 인상은 부동산 매수세에 상당한 부담을 주고 있습니다. 예전 같은 ‘빚내서 투자’ 전략이 어려워지면서, 경매 참여자들도 대출 이자를 고려해 낙찰가를 무리하게 높이지 않는 분위기입니다. - 전반적 매수심리 위축
매수자들은 미래 시세가 더 내려갈 수도 있다고 생각하면, 굳이 현재 시점에서 감정가 이상의 가격을 내세우지 않습니다. “유찰되면 다시 응찰하면 되지”라는 관망세가 강해지면서, 첫 경매에서 쉽게 낙찰되지 않고 유찰이 늘어날 가능성이 큽니다. - 옥석 가리기 심화
위축된 시장 속에서도 확실한 입지나 재건축 호재가 있는 ‘대장주 단지’는 여전히 높은 인기를 유지합니다. 하지만 그렇지 않은 단지들은 응찰자 수도 적고, 낙찰가 역시 감정가보다 훨씬 낮아집니다. 종종 2~3회 유찰된 후에야 매각이 이루어지는 사례가 증가하면서, 지수 평균을 끌어내립니다. - 경매 특유의 권리분석 부담
경매 물건은 등기부·미납 관리비·임차인 보증금 등 권리분석 이슈가 있어, 일반 매매보다 까다롭습니다. 시장 침체기에는 위험 부담을 더 크게 감안하기 때문에, 낙찰가를 낮춰서 리스크를 상쇄하려는 행동이 늘어납니다. ‘권리상 문제없는 물건’이라도 혹시 모를 리스크를 크게 보는 경향이 강해지는 것이죠.
결국 이런 요인들이 맞물려, 낙찰가율 하락과 유찰 증가를 가져왔고, 그 중에서도 강남·서초구 아파트 시장이 ‘완전 무풍지대는 아니구나’라는 현실을 보여주고 있습니다.
서울 전체 아파트 경매지표도 하락: 낙찰률 39.8%, 9개월 만에 40%선 무너져
강남·서초권의 낙찰가율이 내려가면, 서울 전 지역의 통계에도 영향을 주게 됩니다. 실제로 **지난해 10월 서울 아파트 낙찰가율 96.77%**에서 **12월 91.94%**로 두 달 연속 하락했고, 낙찰률(전체 경매 사건 수 대비 낙찰이 이뤄진 사건 비중)도 9개월 만에 40%를 밑돌았습니다.
| 구 분 | 10월(%) | 11월(%) | 12월(%) |
| 서울 아파트 낙찰가율 | 96.77 | 95.96 | 91.94 |
| 서울 아파트 낙찰률 | 45.3 | 42.1 | 39.8 |
(출처: 지지옥션, 2025년 1월 최신 업데이트 기준)
서울 아파트 낙찰률이 40% 미만이라는 것은, 전체 물건 중 60% 이상이 유찰되고 있다는 의미입니다. 이는 거래량이 한참 활발하던 시기와 비교했을 때 크게 위축된 수치입니다. 부동산 시장에서 경매는 일반 매매보다 시세 선행지표 성격이 강하므로, 낙찰률이 떨어지는 현상이 지속되면 향후 아파트 매매가격도 추가 조정을 받을 수 있다는 관측이 존재합니다.
전문가들은 다만, 강남·서초 일부 단지는 여전히 과열 양상을 띠고 있어 “시장 전체가 동반 하락”이라고 보긴 이르다고 말합니다. 낙찰가율이 100%를 넘는 사건이 아예 없는 것은 아니고, 우량 물건에선 여전히 고가낙찰이 벌어지는 등 양극화가 뚜렷해지고 있기 때문입니다. 같은 자치구 내에서도 단지별·면적별로 가격 편차가 커, 경매 입찰자가 더욱 세심한 조사를 필요로 한다는 조언이 나옵니다.
낙찰가율 100% 깨진 강남·서초, 하지만 핵심 대장주는 ‘굳건한 인기’
정점이었던 작년(2024년) 하반기 이후, 서울 전역 부동산 시장에 한파가 찾아왔습니다. 경매 시장에서도 이 흐름이 반영되면서, 한때 100~110%대를 유지하던 강남·서초 아파트 낙찰가율이 최근 80~90%대까지 떨어졌습니다. 이는 금리 인상과 전반적 매수심리 위축이 겹쳐, 예전처럼 높은 가격에 공격적으로 입찰하는 수요가 줄었음을 보여주는 지표입니다.
그러나 ‘똘똘한 한 채’로 꼽히는 단지들이나, 입지 가치가 확실한 중소형 아파트들은 여전히 100%가 넘는 낙찰가율을 기록하고 있습니다. 은마아파트, 반포자이, 래미안대치팰리스 등 강남·서초 대장주 물건은 경쟁자가 몰리고 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 사례가 잇따랐습니다. 반면 대형 면적이거나 비선호 단지는 유찰을 거듭하고 감정가 대비 70~80% 선에서 매각되는 극심한 양극화가 확인됩니다.
이렇듯 부동산 경매 시장에서도 **‘옥석 가리기’**가 본격화되었다고 볼 수 있으며, 강남·서초 지역 내부에서도 단지별로 희비가 엇갈리는 형국입니다. 앞으로 낙찰가율과 낙찰률이 추가 하락할지, 아니면 금리 안정과 함께 다시 상승할지는 금리·경기·정비사업 추진 여부 등 다양한 변수가 작용할 전망입니다. 한 가지 확실한 건, 우량 입지·호재 많은 단지에 대한 수요는 쉽게 사라지지 않는다는 것이 이번 지표에서도 다시 한 번 증명되었다는 점입니다.
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