‘월세 시대’ 가속화 속 오피스텔 투자 전략 총정리

[ 목 차 ]

●   전세사기·전세대출 규제가 불러온 ‘오피스텔 월세 시대’

●  오피스텔 투자 지표 분석: 임대 수익률·매매거래 동향

●  역세권 중심 투자 전략과 유의사항

●  오피스텔 시장 미래 전망: ‘월세 시대’ 가속화 vs. 투자 신중론

●  성공적인 오피스텔 투자 가이드 & 정책 제언

●  ‘월세 시대’ 속 오피스텔, 선별적 접근으로 리스크 최소화가 핵심

 

오피스텔 투자

 

전세사기·전세대출 규제가 불러온 ‘오피스텔 월세 시대’

최근(2025년 1월 기준) 부동산 시장에서 ‘월세 시대’가 더욱 가속화되면서, 오피스텔 시장이 활기를 띠고 있습니다. 전세대출 보증비율 축소, 전세사기 피해 확산 등으로 인해 세입자 입장에서는 전세보다 월세를 택하는 비중이 높아지고 있는 것입니다. 이에 따라 오피스텔에 대한 임차 수요가 증가하면서, 월세가격지수가 상승하고 매매 거래량도 늘어나는 모습을 보이고 있습니다.

한국부동산원 자료를 살펴보면, 서울 오피스텔 월세가격지수가 지난 2024년 1월(100.9) 이후 11개월 연속 상승세를 이어가 2024년 11월 기준 101.58을 기록했습니다. 또한 전국 오피스텔 임대 수익률은 2021년(4.47%) 이후 3년 연속 증가해, 지난해(2024년)에는 4.69%로 집계되었습니다. 불과 2~3년 전까지만 해도 ‘오피스텔 시장은 공급 과잉’이라는 우려가 컸지만, 전세자금 대출 규제 강화와 월세 선호 현상으로 인해 분위기가 달라진 것입니다.

부동산 정보 플랫폼 ‘다방’에 따르면, 2024년 아파트 전세 거래량은 전년 대비 16%, 월세 거래량은 15% 하락했는데, 같은 기간 오피스텔 전세 거래량은 9% 떨어진 반면 월세 거래량은 10% 증가했습니다. 주거 트렌드가 ‘월세 중심’으로 급격히 이동하면서, 소형 오피스텔을 찾는 세입자들이 늘고 있다는 해석입니다. 전문가들은 인플레이션, 경기 변동성, 전세보증금 안전성 문제 등이 복합적으로 작용해 월세 비중은 더욱 높아질 것으로 전망하고 있습니다.

하지만 이러한 분위기가 곧바로 오피스텔 매매가의 급등으로 이어질지는 미지수입니다. 오피스텔 특성상 아파트 대비 구조적 한계가 있고, 감가상각에 취약해 재건축이나 리모델링이 어려우며, 공실 리스크 역시 무시할 수 없기 때문입니다. 이에 전문가들은 “오피스텔 시장 호황”이라는 단정적 시선보다는, 역세권 중심의 선별 투자와 리스크 관리를 강조하고 있습니다.

 

오피스텔 투자 지표 분석: 임대 수익률·매매거래 동향

1) 월세가격지수와 임대수익률 상승

(1) 서울 오피스텔 월세가격지수

• 2024년 1월: 100.9
• 2024년 11월: 101.58 (11개월 연속 상승)

한국부동산원의 월세가격지수는 임대료 수준을 종합적으로 평가하는 지표인데, 2024년 전세사기 확산·전세대출 규제 강화로 월세 선호 현상이 본격화되면서 지수가 꾸준히 오르고 있습니다.

(2) 전국 오피스텔 임대 수익률

• 2021년: 4.47%
• 2022년: (4.5% 내외 추정)
• 2023년: (4.6% 내외 추정)
• 2024년: 4.69%

임대 수익률은 매매가 대비 임대료 비율을 나타내는 개념입니다. 2021년부터 3년 연속 상승세를 보이며, **4.69%**까지 도달했습니다. 예금금리나 일반 월세 수익률과 비교했을 때, 아직은 매력적인 수준으로 평가받습니다. 월세가 상승하면 임대수익률 또한 자연스레 오를 수밖에 없는데, 이는 전세 수요 감소→월세 수요 증가→월세 매물 부족→월세가격 인상→임대수익률 상승으로 이어지는 구조적 흐름에 따른 결과입니다.

2) 오피스텔 매매거래 증가

오피스텔 월세가 상승하면, 투자자 입장에서는 월세 수입 기대감이 높아집니다. 이는 곧 매매시장에도 영향을 미쳐, 실제로 지난해(2024년) 11월 **서울 강남구 ‘강남역센트럴푸르지오시티’**의 매매 건수가 28건을 기록해, 전년도(2023년) 같은 달(12건) 대비 2배 이상 늘어났습니다. 또한 ‘마일스디오빌’도 2023년 4건에서 2024년 12건으로 증가 추세입니다.

아래 표는 서울 주요 지역 오피스텔 월세가격지수·임대수익률 추이 및 매매 거래량 변동을 간략하게 요약한 자료입니다. (데이터 출처: 한국부동산원, 국토교통부 실거래가 공개시스템, 다방 등 종합)

구분2023년 대비 2024년 증가율(%)월세가격지수(2024년 11월)임대수익률(%)매매 거래 증가율(%)

구분	2023년 대비 2024년 증가율(%)	월세가격지수(2024년 11월)	임대수익률(%)	매매 거래 증가율(%)
강남구 오피스텔	+15~20	101.6	약 4.5~4.7	+100% 이상
서초·송파권	+10~15	101.2	약 4.4~4.6	+30~40%
그 외 (동작·마포 등 역세권)	+8~12	100.8~101.0	약 4.3~4.5	+20~30%

표 해설:

• 2024년 말 기준 강남권 오피스텔은 월세가격지수가 101을 웃도는 등 오름세를 뚜렷이 보였습니다.
• 임대수익률은 지역별·단지별로 편차가 존재하지만, 전반적으로 4%대 중후반을 유지하며 상승세입니다.
• 매매거래량 역시 월세 선호 현상과 맞물려 강남권에서 큰 폭으로 증가했습니다.

 

역세권 중심 투자 전략과 유의사항

1) 월세 수익 vs. 공실 리스크

전문가들은 공통적으로 “오피스텔 투자를 검토한다면 공실 리스크를 가장 먼저 살펴야 한다”고 조언합니다. 아파트 대비 오피스텔은 거주 선호도가 다소 낮아, 지역·단지별로 공실 발생 빈도가 더 높게 나타나기 때문입니다. 임대 수익률이 5% 안팎으로 보여도, 만약 몇 달간 공실이 생기면 실제 연간 수익률은 크게 떨어질 수 있습니다.

역세권 또는 도심 업무지구 인접 지역 등, 유동인구가 꾸준한 입지를 공략하는 것이 핵심 전략입니다. 회사가 밀집해 있고 교통이 편리한 지역에서는 1인가구, 신혼부부, 직장인 수요가 꾸준히 존재하므로, 공실을 최소화하면서 임대료를 안정적으로 받을 가능성이 높아집니다.

2) 구조적 한계: 감가상각·재건축·리모델링

오피스텔은 철근 콘크리트구조가 대부분이지만, 아파트처럼 재건축이나 대규모 리모델링이 쉽게 이뤄지지 않습니다. 오래될수록 건물 가치가 떨어지는 경향이 뚜렷해, 장기 보유 시 ‘감가상각’ 부담이 크게 작용합니다. 송승현 도시와경제 대표는 “월세 수익률이 오른다고 해서 곧바로 매매가 상승으로 이어지긴 어렵다”며, “오피스텔은 한계가 분명하므로 미래가치를 냉정하게 평가해야 한다”고 조언합니다.

3) 규제 완화와 정책 변화 관찰

한국 부동산 시장에서는 아파트 위주의 정책이 마련되어 왔지만, 최근 전세 문제와 미분양 오피스텔 증가 문제가 심각해지면서 오피스텔 규제 완화 요구가 커지고 있습니다. 고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 법인사업자의 오피스텔 취득세(12%) 중과를 제외하거나 오피스텔을 주택수에서 제외시키는 등의 조치가 필요하다고 언급합니다. 이러한 정책 변화가 실제로 시행되면 오피스텔 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.

 

오피스텔 시장 미래 전망: ‘월세 시대’ 가속화 vs. 투자 신중론

1) ‘월세 시대’ 가속화

• 전세대출 보증비율 축소: 2025년을 기점으로 금융당국이 전세대출 보증비율을 100%에서 90%로 더욱 낮추기로 했습니다. 이에 따라 전세금 마련이 부담되는 수요자들은 월세 시장으로 이동할 가능성이 높아집니다.
• 전세사기 후유증: 2024년 전세사기 피해 사건들이 연이어 보도되면서, 세입자들이 전세제도에 대한 불안감을 느끼고 있습니다. 이 역시 월세로의 전환을 재촉하는 요소입니다.

이 두 가지 요소가 겹치면서 오피스텔 월세 수요가 꾸준히 늘어날 것으로 예상됩니다. 오피스텔 임대수익률이 상대적으로 높기 때문에, 단기 투자자나 실물자산 선호 투자자들에게는 유망한 수익처로 주목받고 있습니다.

2) 투자 신중론: 감가상각·공실 리스크·재건축 불가

반면, 오피스텔을 단순히 ‘월세가 오르니 매매가도 오를 것’이라고 예단하기는 위험하다는 목소리도 커지고 있습니다.

• 감가상각 문제: 오피스텔은 아파트 대비 재건축 가능성이 제한적이라, 노후화가 진행될수록 자산가치가 하락할 우려가 큽니다.
• 공실 리스크: 역세권, 도심 업무지구가 아닌 입지는 공실 발생률이 높아, 실질 수익률이 매우 낮아질 수 있습니다.
• 초과공급 가능성: 일부 지역은 여전히 오피스텔 신축 물량이 많아서, 향후 공급 과잉으로 임대료 하락이나 공실 확대가 벌어질 위험도 배제할 수 없습니다.

부동산 R114의 윤지해 수석연구원은 “미니멀 라이프·1인가구 증가 등으로 소형 오피스텔 수요는 꾸준히 있을 전망”이라면서도 “투자 시점과 물건 선택이 관건이며, 무턱대고 ‘월세 시대’라는 말만 믿고 뛰어들기보다는, 역세권·생활인프라·건물 상태 등을 종합적으로 판단해야 한다”고 지적했습니다.

 

성공적인 오피스텔 투자 가이드 & 정책 제언

1) 성공 투자를 위한 핵심 체크포인트

1. 역세권·도심 중심지 우선: 교통 편리성과 직주근접이 최우선입니다. 직장인·학생·소형 가구의 주거 수요가 꾸준한 곳을 고르는 것이 공실 위험을 최소화할 수 있습니다.
2. 수요층 파악: 주변 지역에 ‘1인가구·신혼부부·직장인’ 등 타깃 수요층이 많은지, 생활 편의 시설(마트·병원·상권)이 충분히 갖춰져 있는지를 확인해야 합니다.
3. 건물 관리 상태·건축 연한 점검: 오피스텔은 감가상각이 빨라, 노후화에 대비해 유지보수 이력이 우수한지, 건축연한이 얼마나 남았는지 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
4. 단타보다는 중장기 전략: 매매가가 급등하기는 어려운 구조이므로, 월세 수익을 중장기적으로 안정적으로 확보하는 방법을 우선 고려하는 편이 낫습니다.

2) 정책 제언: 오피스텔 활성화 방안

1. 법인사업자 오피스텔 취득세 중과 완화: 현재 12%로 과도한 수준이라는 지적이 많습니다. 취득세 부담이 완화되면, 오피스텔 미분양이나 공실 문제 해결에 긍정적인 효과가 기대됩니다.
2. 오피스텔 주택 수 산정 제외: 일부에서는 오피스텔을 주택 수에서 빼는 정책을 통해, 과도한 규제를 완화해줄 것을 제안하고 있습니다. 이는 실수요자나 임대사업자 모두에게 혜택이 될 수 있습니다.
3. 임대차보호 강화: 전세사기와 같은 부정적인 이슈로부터 임차인을 보호하기 위해, 전세 대신 월세로 전환하는 과정에서도 안전장치(계약갱신청구권, 보증금 보호장치 등)가 마련되어야 한다는 목소리가 있습니다.

아래 표는 오피스텔 시장을 활성화하기 위한 주요 규제 완화 제안을 정리한 예시입니다.

정책 제안예상 효과도입 시 우려사항

정책 제안	예상 효과	도입 시 우려사항
법인사업자 취득세 중과 완화 (12%→x%)	법인 투자를 유도하여 미분양·공실 해소	투기성 매물 증가, 과열 가능성
오피스텔 주택 수 산정 제외	오피스텔 투자·임대사업 활성화	다주택자 규제 회피 악용 우려
임대차 보호 제도 강화	월세 전환 시 임차인 안전 보장, 시장 안정화	임대인의 세금·관리 부담 가중

 

‘월세 시대’ 속 오피스텔, 선별적 접근으로 리스크 최소화가 핵심

2025년 현재, 전세대출 규제와 전세사기 이슈가 겹치면서 월세 선호 현상이 더욱 뚜렷해지고 있습니다. 그 영향으로 오피스텔 시장은 전세 거래량이 소폭 줄어든 반면, 월세 거래와 임대 수익률이 동시에 상승하며 활기를 띠는 모습입니다. 이에 따라 매매거래 역시 일부 지역(특히 강남·역세권)을 중심으로 증가세를 보이고 있습니다.

그러나 오피스텔 투자 열기가 곧장 매매가격 급등으로 이어지기에는 구조적 한계가 존재한다는 사실을 간과해서는 안 됩니다. 감가상각, 재건축·리모델링 난이도, 공실 리스크 등이 다른 주택 유형 대비 높아, 단기 차익을 노리는 투자보다는 꾸준한 월세 수익 확보와 중장기 보유 관점에서 접근하는 것이 바람직하다는 것이 전문가들의 공통된 견해입니다.

나아가, 법인사업자의 오피스텔 취득세 중과 완화, 오피스텔 주택 수 산정 제외와 같은 규제 완화책이 실행된다면, 오피스텔 미분양 및 공실 해소에 도움이 될 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 규제 완화가 투기를 유발하거나 시장을 과열시킬 위험성도 있는 만큼, 균형 잡힌 정책 설계가 필수적입니다.

결국, **‘월세 시대’**라는 흐름은 당분간 더욱 강화될 것으로 보이며, 이에 따라 오피스텔 시장 또한 꾸준히 관심을 받을 전망입니다. 역세권·도심 업무지구 인접 오피스텔이 공실 리스크를 크게 낮추고, 향후 임대료 인상 잠재력도 높기 때문에 투자가치가 부각됩니다. 하지만 이때도 미래가치와 감가상각을 철저히 분석하고, 과도한 레버리지 없이 안정적인 포트폴리오를 구축하는 것이 중요하겠습니다.