20년 이상 장기 보유 주택 대거 매각, 그 배경과 전략

[ 목 차 ]

●  20년 넘게 보유한 집주인 매도 급증: 왜 지금인가?

●  수도권 중심으로 급증한 장기 보유 매도 사례와 지역별 현황

●  장기보유특별공제와 다운사이징: 고령층이 움직이는 두 가지 이유

●  2025년 부동산 시장 전망: 장기 보유 매물, 더 나오나?

●  장기 보유 주택 매물 출회의 ‘이유’와 ‘기회’… 신중한 접근 필요

 

장기 보유 주택 매각

 

20년 넘게 보유한 집주인 매도 급증: 왜 지금인가?

최근(2025년 1월 기준) 부동산 시장에서 주목할 만한 동향 중 하나가, 20년 넘게 주택을 장기 보유했던 집주인들이 대거 매도에 나서고 있다는 점입니다. 법원 등기정보광장의 집계에 따르면, 지난해(2024년) 한 해 동안 전국에서 소유권이전등기를 신청한 집합건물 매도인 중 20년 초과 보유 주택을 매도한 사람이 전년 대비 약 36.6% 증가한 3만4,265명에 달한 것으로 나타났습니다. 이 수치는 2020년 정점(4만9,950명) 이후 2021~2023년 내리막길을 걸어오다, 2024년에 다시 반등한 것이어서 시장에 신선한 충격을 주고 있습니다.

더욱 흥미로운 점은 수도권에서 이러한 현상이 유독 뚜렷하게 나타났다는 사실입니다. 경기도에서만 8,780명이 20년 이상 보유한 주택을 매도하였고, 이는 전년 대비 무려 48.5% 증가한 수치입니다. 서울에서는 7,229명이 20년 보유 주택을 팔았으며, 이는 전년 대비 72.9%나 치솟은 것으로 조사되었습니다. 인천 역시 2,266명이 장기 보유 주택을 매각하며 수도권에서의 장기 보유 물건이 대거 시장에 출회하는 양상을 보였습니다.

그렇다면 왜 지금, 20년 넘게 보유했던 소중한 ‘내 집’을 내놓는 집주인들이 늘어난 것일까요? 전문가들은 크게 두 가지 복합적 요인을 지목합니다. 첫째, 최근 몇 년간 심화된 주택 시장 양극화로 인해, 상대적으로 저평가된 지역 주택을 팔고 상급지로 갈아타기를 희망하는 실수요가 증가했다는 점입니다. 둘째, 장기보유특별공제를 포함한 세제 혜택을 십분 활용하여, 부동산을 현금화하거나 작은 집으로 다운사이징하려는 움직임이 뚜렷해졌다는 분석입니다.

(1) 갈아타기 수요의 증가

지난해(2024년) 핵심 입지의 신축 아파트 가격이 큰 폭으로 오르면서, 지역별 주택 가격 격차가 눈에 띄게 벌어졌습니다. 이에 따라 **‘지금이 마지막 기회일 수 있다’**라는 심리가 작용해, 20년 이상 장기 보유했던 기존 주택을 팔고 강남·서초 등 상급지를 매입하려는 ‘갈아타기 수요’가 대폭 늘어났다는 설명입니다.

(2) 다운사이징을 통한 자산 포트폴리오 조정

고령층이 많아진 한국 부동산 시장에서, 20년 이상 보유했던 큰 집을 팔고 작은 주택으로 옮겨 가며 양도차익을 확보하려는 움직임 역시 확산되고 있습니다. 특히 재건축 후 가격이 급등한 단지나 고가 아파트를 오래 보유하고 있었던 집주인들은 높은 보유세 부담, 생활비 확충 등을 이유로 매각을 선택하는 사례가 늘어났습니다. 이때 적용되는 장기보유특별공제가 양도차익 부담을 크게 줄여주기 때문에, 거주지와 자산 포트폴리오를 재편하려는 노후 세대에게는 꽤 매력적인 선택지로 떠오르고 있습니다.

 

수도권 중심으로 급증한 장기 보유 매도 사례와 지역별 현황

2025년 1월 현재, 서울·경기·인천 등 수도권에서 20년 넘게 주택을 보유한 집주인의 매도가 전국 평균보다 더욱 빠른 속도로 증가하고 있습니다. 구체적으로 경기도는 2023년 대비 48.5%나 증가해 전국에서 가장 많은 매도 사례를 기록했으며, 서울에서는 72.9%까지 치솟아 장기 보유 물건이 한꺼번에 시장에 나오고 있습니다.

이처럼 수도권에서 매물이 많이 출회되는 배경에는, 무엇보다도 가격 격차가 벌어진 상황에서 상급지 선호 현상이 뚜렷해졌기 때문입니다. 2024년 들어서도 강남·서초·송파, 분당, 용산 등 핵심 지역의 아파트값이 오름세를 보인 반면, 외곽 지역은 하락세 또는 정체기를 거치며 격차가 다시금 벌어졌습니다. 여기에 갈아타기를 고려하는 수요자들이 ‘내가 가진 오래된 주택을 팔고, 조금 무리해서라도 더 좋은 입지의 집을 사야겠다’고 판단함으로써, 시장에 매물이 활발히 유입되고 있는 것입니다.

아울러 장기 보유자 대다수가 2000년대에 주택을 구입한 후, 20년 넘게 거주해온 경우가 많습니다. 하지만 현재는 고령화와 은퇴 시점이 겹치면서, 주택을 현금화해 노후 자금 또는 자녀 지원 자금으로 활용하거나, 좀 더 작은 집으로 옮기면서 관리비 및 세금 부담을 줄이려는 수요가 함께 등장합니다.

(1) 서울 지역의 가파른 증가율 (72.9%)

서울은 예나 지금이나 가장 인기 있는 주거 지역입니다. 동시에 조정대상지역으로 묶인 곳이 많아 양도세 부담이 높은 편입니다. 그럼에도 장기보유특별공제를 적용받으면 양도세를 크게 절감할 수 있기 때문에, 집주인 입장에서는 ‘지금이 적기’라고 판단할 가능성이 높습니다. 강남권 재건축 아파트를 오래 보유했던 경우, 시세 차익이 상당하여 양도차익에 대한 세부담을 낮추고자 시기를 조정해 왔을 것입니다.

(2) 경기도의 실거주형 갈아타기 수요

경기도는 8,780명이라는, 전국에서 가장 많은 장기 보유 매도자를 기록했습니다. 개발 호재가 많은 신도시 지역이나, 교통·학군이 꾸준히 발전해 온 지자체에 오래 거주했던 집주인들이, 상대적으로 금액을 더 보태 수도권 내 상급지로 이동하거나, 혹은 광역 교통망이 더 유리한 곳으로 갈아타는 사례가 늘었다고 볼 수 있습니다.

(3) 인천의 점진적 증가

인천도 2,266명으로 많은 수치는 아니지만, 전년 대비 증가세가 가파른 편입니다. 인천에서는 예전부터 주택 가격이 서울과 경기에 비해 낮게 형성되어 왔는데, 최근 수도권 광역급행철도(GTX) 등 교통 호재가 부각되면서 집값 양극화가 심해지자, 일부 장기 보유자들이 수익 실현에 나선 것으로 추측됩니다.

아래 표는 2024년 대비 2025년(추정치 포함) 수도권 20년 이상 장기 보유 매도인 추이를 간략히 정리한 것입니다. (자료 출처: 법원 등기정보광장, 국토교통부 실거래가 공개시스템 종합)

구분2023년(명)2024년(명)증감률(%)2025년(추정)(명)

서울	4,179	7,229	+72.9	7,500 ~ 8,000
경기도	5,914	8,780	+48.5	9,000 ~ 9,500
인천	1,883	2,266	+20.3	2,300 ~ 2,500
합계	11,976	18,275	+52.7	18,800 ~ 20,000

표 해설:

• 서울과 경기가 전체 수도권 장기 보유 매도 사례의 대다수를 차지하고 있습니다.
• 2025년 상반기에도 갈아타기 및 다운사이징 수요가 이어질 것으로 보여, 거래량은 높은 수준을 유지할 것으로 전망됩니다.

 

장기보유특별공제와 다운사이징: 고령층이 움직이는 두 가지 이유

장기 보유 주택 매물이 급증한 원인으로 세제 혜택, 특히 장기보유특별공제의 영향이 크게 작용했다는 점은 이미 많은 전문가들이 공통적으로 지적하는 부분입니다. 일반적으로 주택을 장기 보유할 경우, 보유 기간 1년당 2%씩 최대 30%(15년 보유)까지 공제를 받을 수 있습니다. 이를 ‘일반 장기보유특별공제’라고 부르며, 보유 기간이 길어질수록 양도세 부담이 줄어드는 구조입니다.

그런데 1가구 1주택자가 조정대상지역(예: 서울 강남·서초·송파·용산) 내 주택을 2년 이상 실거주까지 했을 경우에는, 보유 기간과 거주 기간 모두 1년에 4%씩 쌓여 최대 80%까지 공제가 가능합니다. 대표적으로 강남권에서 20년 이상 오래 거주해온 고령자라면, 양도세 부담이 대폭 축소되어 실제 세금 납부액이 상당히 적어지는 이점이 있습니다.

이러한 세제 혜택이 **‘다운사이징’**을 촉진하는 핵심 동기로 작용합니다. 예컨대, 재건축이 완료되어 시세가 크게 뛴 아파트나, 입지가 뛰어난 강남·서초 지역의 오래된 주택을 보유한 가구라면, 현재 집을 팔아 smaller size(더 저렴한 집)로 갈아타면서 많은 양의 현금을 확보할 수 있습니다. 그 사이에 종합부동산세(종부세)나 재산세, 관리비 등 부담이 높은 주택을 보유하는 것보다 훨씬 유리하다는 판단입니다.

(1) 고령층의 노후 자금 마련과 자녀 지원

김효선 농협은행 부동산수석전문위원은 “재건축 후 집값이 급등한 경우, 특히 ‘래미안 원베일리’와 같이 대형 브랜드 아파트로 거듭난 단지는 보유세가 급격히 오를 수 있다”라며, “이를 부담스럽게 느낀 고령층이 매각을 결심하고, 확보한 자금을 노후 대비나 자녀 지원 등에 활용하는 사례가 늘어날 것”이라고 분석합니다.

(2) 자산 포트폴리오 재편

함영진 우리은행 부동산리서치랩장 역시 “장기 보유 주택 매도 증가세에는 주택시장 고점 인식과 지역별 가격 양극화, 여신 규제 등이 복합적으로 작용했을 것”이라며, “고령층 중 일부는 더 이상 주택을 오래 가지고 있기보다는, 차익을 실현하고 자금 유동성을 높이는 쪽을 택했다”라고 지적했습니다. 특히 강남권처럼 가격이 지속적으로 높았던 지역에서는, 20년 이상 보유한 1주택자의 양도세 부담이 장기보유특별공제와 거주기간 공제를 통해 매우 낮아지기 때문에, 이 시점에 매도 결심을 하기 쉽다는 해석입니다.

아래 표는 일반 장기보유특별공제와 1가구 1주택 특례 장기보유특별공제의 공제율 비교를 간단히 정리한 자료입니다.

구분보유기간(년)공제율(최대)거주 요건적용 사례

일반 장기보유특별공제	15년 이상	30%	없음	주택 보유 기간에 따라 1년당 2%씩 누적
1가구 1주택 특례공제	10~20년	최대 80%	2년 이상 실거주	조정대상지역 내 주택, 거주+보유 1년당 4%씩 중첩

 

2025년 부동산 시장 전망: 장기 보유 매물, 더 나오나?

전문가들은 2025년 상반기에도 장기 보유 주택의 매물 출회가 일정 수준 이상 이어질 것으로 전망합니다. 특히 주택 양극화가 갈수록 심화되는 현 시장에서, 더 이상의 큰 상승을 기대하기 어려운 외곽 지역이나 시세가 이미 최고점을 찍었다고 인식되는 단지를 보유한 고령층이 추가로 매도를 선택할 여지가 충분하기 때문입니다.

한편, 2025년 들어 한국은행의 금리 정책이 점진적으로 완화되거나, 정부가 부동산 규제를 일부 손볼 가능성도 제기되고 있습니다. 만약 대출 규제가 완화된다면, 갈아타기 수요가 한층 활발해져 장기 보유 물건 매도가 또다시 촉진될 수 있다는 시각도 존재합니다. 반면 금리 인상 기조가 유지되면, 고가 주택 보유자들이 보유세와 이자 부담 등을 이유로 매물을 내놓을 유인이 더 커질 수 있어, 역시 장기 보유 주택의 시장 유입이 이어질 가능성이 높습니다.

(1) 양극화 심화와 갈아타기 시장 확대

주택시장의 양극화가 더 진행되면, 결국 가치가 높아지는 지역과 그렇지 못한 지역의 격차가 더욱 벌어질 것입니다. 이를 기회로 보는 장기 보유자들은 갈아타기 타이밍을 다시 한 번 노릴 수 있다는 겁니다. 부동산 리서치회사 일부에서는 “갈아타기 수요가 한 차례 더 늘어나는 시점이 2025년 중하반기가 될 수 있다”고 내다보기도 합니다.

(2) 장기 보유 매도와 공시가격 상승

재건축·재개발로 인해 시세가 뛰어오른 아파트가 많은 지역은, 공시가격이 크게 오르면서 보유세 부담이 늘어나는 경향이 있습니다. 이러한 세금 부담은 특히 소득이 뚜렷이 없는 은퇴 세대에게 상당한 압박으로 작용하여, 더 늦기 전에 매도를 결정하도록 유도하기도 합니다. 이는 2025년에도 계속될 것으로 예상되며, 다운사이징전략을 통한 현금 확보 트렌드는 더욱 두드러질 수 있습니다.

(3) 대출 규제 완화와 유동성 회복 여부

갈아타기가 활발해지려면, 매수자 측에서 자금 조달이 원활해야 합니다. 2024년까지 이어진 전 세계적인 금리 인상 분위기가 2025년 들어 안정을 찾는다면, 주택담보대출이나 신용대출 등을 활용해 중·고가 아파트로 이동하려는 실수요가 다시 늘어날 수 있습니다. 이러한 상황도 장기 보유 물건이 매물로 나올 가능성을 높이는 변수로 작용합니다.

 

장기 보유 주택 매물 출회의 ‘이유’와 ‘기회’… 신중한 접근 필요

지난해(2024년) 급증한 20년 이상 보유 주택 매도 현상은, 단순히 한 해 ‘특이 케이스’로 끝날 가능성이 낮다는 것이 시장 관계자들의 공통된 분석입니다. 주택양극화, 갈아타기수요, 장기보유특별공제 등 복합적 요인이 맞물려, 2025년 상반기 이후에도 장기 보유자들의 매각 행렬은 이어질 가능성이 높습니다.

특히 고령층의 다운사이징전략은, 세금 부담을 피하면서도 상당한 시세차익을 실현할 수 있다는 점에서 앞으로도 유효할 것입니다. 강남·서초를 비롯한 서울 핵심 지역이나 재건축 호재 지역에서는 더욱 큰 폭으로 가격이 올랐기 때문에, 1가구 1주택 특례 장기보유특별공제를 활용하면 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

반면, 이미 지난 몇 년간 부동산 가격이 크게 오른 상황에서, 시장이 2차 조정을 받을 가능성을 배제하기도 어렵습니다. 이 때문에 갈아타기를 시도하는 실수요자들은 금리 전망, 공시가격 추이, 정책 방향 등을 면밀히 점검한 후, 신중하게 매수 결정을 내려야 합니다. 자칫 상급지 매입 시점을 잘못 맞추면, 하락장에 매도와 매수를 동시에 진행하며 큰 손해를 볼 수 있기 때문입니다.

결국, 2025년 부동산 시장에서 ‘장기 보유 물건’은 새로운 변수이자 투자·갈아타기 기회가 될 수 있습니다. 20년 넘게 보유한 집을 내놓는 집주인들은 더 좋은 입지로 이동하거나, 노후 대비를 위해 현금 확보를 선택하고 있습니다. 반면, 이를 매수하는 쪽에서는 매물이 나올 때마다 가격을 꼼꼼히 따져보고, 장기적으로 안정적인 수요가 이어질 지역인지 판단해야 합니다.

부동산 시장이 거시경제와 정책 환경에 따라 크게 요동칠 수 있는 만큼, 지역별 시세 흐름과 세제·금리 변화를 면밀히 지켜보며 ‘실수요+장기투자’ 관점으로 접근하는 것이 바람직합니다. 갈아타기 수요와 다운사이징 전략이 동시에 펼쳐지는 2025년 주택 시장에서, 올바른 의사결정을 위해서는 더욱 철저한 정보 수집과 전문가 상담이 필수적입니다.