2025년 수도권 정비사업 수주전 양상: 핵심 노른자 땅을 둘러싼 치열한 경쟁과 전망

[ 목 차 ]

●  2025년, ‘생존을 건’ 건설업계의 정비사업 수주전 본격화

●  첫 격전지 ‘한남4구역’: 삼성물산 vs 현대건설, 17년 만의 맞대결

●  ‘방배15구역·신반포4차·잠실우성…’ 줄줄이 대어급 사업지 대기

●  건설사들의 ‘주택통 CEO’ 배치, 그리고 치열해지는 생존 경쟁

●  2025년 수도권 정비사업 전망 및 시사점

●  마무리하며

 

수도권 재개발

 

2025년, ‘생존을 건’ 건설업계의 정비사업 수주전 본격화

2025년 들어 부동산 시장이 여전히 침체 기조를 벗어나지 못한 가운데, 건설업계는 수도권 핵심 지역 재개발·재건축(정비사업)을 둘러싸고 한층 더 치열한 경쟁 국면을 맞이하고 있습니다. 대형 건설사들은 부동산 하락장 속에서도 **‘서울 강남권 등 노른자 땅은 불패’**라는 믿음을 바탕으로, 사업성이 높은 지역의 시공권을 따내기 위해 총력을 기울이고 있습니다. 실제로 업계 선두 그룹인 삼성물산·현대건설 등은 올해 들어 용산, 서초, 송파 등에서 예정된 대규모 정비사업을 놓고 과열 수준의 물밑 싸움을 벌이고 있습니다.

주요 전문가들은 “지난 3~4년간 고금리·경기 둔화·규제 강화 등으로 민간 분양 시장이 빠르게 식어간 가운데서도, 서울과 일부 수도권 핵심 지역만큼은 여전히 높은 청약 경쟁률을 기록하고 있다”고 분석합니다. 이에 따라 건설사 입장에서는 생존과 브랜드 이미지 제고를 위해서라도, 강남·용산·서초 등에서 나오는 재건축·재개발 사업을 꼭 확보하려고 하는 것입니다. 수주에 성공한다면 안정적인 분양 성적과 시공 이익을 기대할 수 있고, 향후 추가로 대어(大魚) 사업지를 수주할 때도 브랜드 파워를 과시할 수 있기 때문입니다.

특히 올해(2025년)는 조합원 총회를 통해 시공사가 결정되는 재개발·재건축 단지가 여러 곳 포진해 있어, 업계 전반에 긴장감이 감돌고 있습니다. 불과 2년 전만 해도 중소형 건설사들이 의외의 선전을 펼치기도 했지만, 이제는 대형 건설사들이 대거 참여해 ‘치킨게임’을 방불케 하는 전략적 마케팅 공세를 펼친다는 후문입니다. 일부 단지에서는 사업성이 높다는 이유로 수조 원 규모의 프로젝트가 예고되어, 건설업계 1~2위 기업 간의 정면 충돌이 예상되는 상황입니다.

올해 초부터 시장 관심을 한 몸에 받고 있는 곳 중 하나가 바로 한남4구역입니다. 용산구 보광동 일대의 대규모 재개발 사업으로, 공사비가 약 1조 5,000억 원에 달해 2025년 상반기 최대어로 손꼽힙니다. 삼성물산과 현대건설이 무려 17년 만에 서울 대형 사업지에서 맞붙는다는 소식이 전해지면서, 단지 조합과 주변 지역에서는 양사의 수주 전략이 촘촘히 비교·분석되고 있습니다. 이런 경쟁 구도가 더욱 뜨거워질수록 해당 지역 시세에도 적지 않은 영향이 미칠 것으로 전망됩니다.

여기에 방배15구역, 신반포4차, 잠실우성 1·2·3차 등 **‘강남권 최적 입지’**를 갖춘 재건축 단지들이 줄줄이 시공사 선정을 예고하고 있어, 올해 수도권 정비사업은 유례없는 경쟁 과열 양상을 띨 것으로 보입니다. 이를 두고 일부 전문가는 “고강도 규제로 시장이 얼어붙었지만, 결국 서울·강남권 새 아파트에 대한 갈망은 식지 않았다”고 설명합니다. 실제로 2024년 말~2025년 초까지 강남권에서 분양된 일부 단지들은 청약 경쟁률 수백 대 1을 넘겼으며, 이는 곧 정비사업의 성공 가능성을 높이는 요인으로 작용합니다.

 

첫 격전지 ‘한남4구역’: 삼성물산 vs 현대건설, 17년 만의 맞대결

한남4구역은 2025년 상반기 정비사업 수주전의 대표 격전지로 꼽힙니다. 서울 용산구 보광동 360일대 재개발을 통해, 지하철 6호선 한강진역·이태원역 인근에 대규모 주거단지가 들어설 예정입니다. 총 공사비만 1조 5,000억 원 규모로, 올해 건설업계 이슈 중 단연 최대치입니다. 이미 삼성물산과 현대건설이 치열한 경쟁을 예고하고 있으며, 둘 다 국내 시공능력평가 1·2위로 꼽히는 초대형 건설사들이기 때문에 업계 전체가 이들의 움직임을 주목하고 있습니다.

특히 이 사업지는 **‘강북 최대어’**로 평가되면서, 그 의미가 더욱 큽니다. 여태까지 강남권이 재건축·재개발 시장에서 독보적인 관심을 받았다면, 최근 들어 용산·한남 일대 또한 서울 내 핵심 주거지로 부상하고 있습니다. 한남4구역을 성공적으로 수주한 건설사는 향후 예정된 압구정 재건축이나 여의도·성수전략정비구역 등에서도 우위를 선점할 수 있다는 분석이 나옵니다. 일종의 **‘전초전’**인 셈인데, 실제로 양사는 서로의 단점을 부각시키는 ‘네거티브 마케팅’까지 불사하면서 치열한 신경전을 벌이는 모습입니다.

이처럼 대형 건설사들이 과열 양상으로 달려드는 배경에는, 정비사업의 대규모 계약금과 사업 확장성이 한몫하고 있습니다. 일반적으로 재개발·재건축 프로젝트에서 시공사는 브랜드 사용료, 공사비, 프리미엄 분양 수익(일부 지분) 등을 통해 상당한 이익을 기대할 수 있습니다. 또한 ‘한남’이나 ‘강남’, ‘서초’, ‘송파’ 등 서울 대표 입지에서 시공 실적을 쌓으면, 건설사의 대외 이미지와 브랜드 가치가 크게 올라가고, 이는 다음 수주에도 유리하게 작용합니다.

삼성물산은 과거 ‘래미안’ 브랜드로 국내 아파트 시장의 선두주자로 자리매김했지만, 최근 몇 년간 재건축·재개발 시장에서 적극적인 수주 활동이 적었다는 평가를 받았습니다. 반면 현대건설은 ‘힐스테이트’와 고급 브랜드 ‘디에이치(THE H)’를 앞세워, 강남권 등에서 높은 분양 성적을 거둔 바 있습니다. 이번 한남4구역 수주전에서 누가 승리하느냐에 따라, 향후 압구정·반포·잠실 등 이른바 **‘강남 핵심 구역’**을 비롯해 다른 빅 프로젝트 수주 경쟁에도 새로운 판도가 열릴 것이라는 관측이 많습니다.

실제로 한남4구역 조합원 총회가 열리는 1월 18일(예시) 전까지, 양 사는 조합원 대상 사업제안서 홍보, 시공조건 및 단지 특화 공사 설계를 적극적으로 부각할 것으로 보입니다. 양측 모두 대규모 마케팅 예산을 쏟아부을 것으로 예상되고, 조합원들의 표심을 얻기 위한 다양한 혜택·조건들도 제시할 가능성이 높습니다. 이에 따라 2025년 상반기 국내 정비사업 시장의 흐름을 가르는 최대 분수령이 될 전망입니다.

 

‘방배15구역·신반포4차·잠실우성…’ 줄줄이 대어급 사업지 대기

한남4구역에 이어, 서울 서초구 방배동, 반포동, 송파구 잠실동 일대에서도 대어급 재개발·재건축이 예정되어 있어, 건설사들의 경쟁이 한층 달아오를 것으로 보입니다. 각 구역마다 공사비가 최소 수천 억 원에서 1조 원을 넘길 것으로 추산되는 만큼, 업계로서는 결코 놓칠 수 없는 기회이기 때문입니다.

1) 방배15구역 재건축

• 위치: 서울 서초구 방배동 528-3 일대 (약 8만4,934㎡)
• 규모: 지하 3층~지상 25층, 총 1,688가구
• 특징: 이수역(2·4호선)과 사당역(4·7호선) 사이의 더블 역세권

‘방배15구역 재건축’은 **‘방배동 최대어’**로 불리며, 입지 프리미엄이 뛰어난 곳입니다. 이미 방배동 일대는 고급 주거지로 인식되어 있고, 사당·이수역 더블 역세권이라는 장점이 부각되면서 1688가구 규모 대단지로 탈바꿈할 예정입니다. 지난달 현장설명회에는 포스코이앤씨, 대우건설, SK에코플랜트 등 무려 10개 건설사가 참여해, 높은 관심을 입증했습니다.

2) 신반포4차 재건축

• 위치: 서울 서초구 반포동 (고속터미널역 초역세권)
• 공사비: 약 1조 310억 원
• 특징: 주변 시세가 높은 한강변 아파트 밀집 지역, 입찰 참여 예상 건설사 다수

‘고속터미널역’ 초역세권이라는 입지 덕분에 분양가 상승 여력이 상당하다고 평가되는 곳입니다. 이미 삼성물산·대우건설·포스코이앤씨·HDC현대산업개발 등 국내 굴지의 건설사들이 입찰 의향서를 제출한 상태입니다. 이 사업지는 총공사비 1조 원을 넘길 것으로 추정되어, 또 다른 메가 프로젝트로 손꼽히고 있습니다.

3) 잠실우성 1·2·3차 재건축

• 위치: 서울 송파구 잠실동 101-1 일대
• 규모: 지하 4층~지상 49층, 총 2,680가구
• 공사비: 약 1조 7,000억 원(추정)

‘잠실우성 1·2·3차’ 재건축은 단지 규모와 사업성이 뛰어나, 삼성물산·GS건설 등이 적극적으로 나설 것으로 알려졌습니다. 잠실권은 이미 롯데월드타워·석촌호수 등 풍부한 생활 인프라가 있고, 학군 또한 우수해 선호도가 매우 높습니다. 향후 2,600가구가 넘는 대단지로 재탄생할 잠실우성 재건축은, 분양 단계에서 큰 흥행을 거둘 것으로 시장이 예측합니다.

아래 표는 2025년 상반기 기준, 서울 주요 대어급 정비사업을 간략히 정리한 자료입니다. (데이터 출처: 국토교통부 클린넷, 각 조합 공고문 등 종합)

사업지위치공사비 규모예상 가구 수입찰 참여 주요 건설사

사업지	위치	공사비 규모	예상 가구 수	입찰 참여 주요 건설사
한남4구역	용산구 보광동	1조 5,000억 원	약 5,000가구	삼성물산, 현대건설
방배15구역	서초구 방배동	수천억 원 대	1,688가구	포스코이앤씨, 대우건설 등
신반포4차	서초구 반포동	1조 310억 원	추후 확정	삼성물산, 대우건설, HDC현산 등
잠실우성 1·2·3차	송파구 잠실동	1조 7,000억 원	2,680가구	삼성물산, GS건설 (예상)
여의도 대교아파트, 성수 등	서울 각 전략지	최소 5천억 원↑	추후 확정	주요 대형 건설사 전부 물망

표 해설:

• 2025년 상반기 중 시공사 선정을 앞두거나 입찰 경쟁이 본격화될 곳들만 추린 사례입니다.
• 한남4구역과 잠실우성은 공사비가 1조 원을 훌쩍 넘기며, 대형 건설사 간 치열한 수주전을 예고합니다.
• 방배15구역, 신반포4차 역시 입지와 사업성이 뛰어나 10여 개 건설사가 몰리는 과열 양상을 보이고 있습니다.

 

건설사들의 ‘주택통 CEO’ 배치, 그리고 치열해지는 생존 경쟁

부동산 경기 침체 속에서도 건설사들이 정비사업에 사활을 거는 이유는 **‘강남·서울 불패’**라는 믿음과, 성사만 된다면 대규모 수익을 확보할 수 있다는 기대감 때문입니다. 이런 전략적 기조를 반영하듯, 주요 건설사들은 올해(2025년) 최고경영자(CEO) 자리에 잇따라 ‘주택통’ 인물을 배치하고 있습니다.

• 포스코이앤씨: 2024년 말 조직개편에서 정희민 건축사업본부장을 대표이사로 선임했습니다. 정 대표는 20년 넘게 건설 현장 경력을 쌓은 ‘현장통’으로, 주택·일반건축·해외건축 등 건축사업본부 전 부문을 경험한 점이 강점입니다.
• 현대건설: 30년 경력의 건설맨 이한우 대표이사가 주택사업본부장을 거쳐 대표로 승진했습니다. 취임 직후인 1월 4일 한남4구역을 방문하며, 수주 의지를 강력하게 내비쳤습니다.
• DL이앤씨: 박상신 신임 대표 체제 출범 후, 도곡개포한신·자양7구역 재건축 사업을 잇달아 수주하며 기세를 올렸습니다. 올해는 한남5구역 등의 대형 사업도 노리는 것으로 알려졌습니다.

이처럼 대형 건설사는 “주택 전문가를 전면에 내세워 정비사업 수주 역량을 극대화”한다는 전략을 구사 중이며, 이는 하반기에도 이어질 것으로 보입니다. 시장 침체로 관망세가 이어지는 와중에도, 서울 중심지 대형 정비사업에는 여전히 조합원·수요자의 관심이 집중된다는 점이 결정적 요인입니다. 2024년 전국 민간아파트 청약 마감률을 보면 50%에 못 미쳤음에도, **서울은 96.2%**로 격차가 크다는 통계가 이를 뒷받침합니다.

특히 **‘강남권 청약 기록’**을 살펴보면, 2024년에 분양된 ‘디에이치 대치 에델루이’, ‘청담르엘’, ‘래미안 원펜타스’ 등이 세 자릿수 이상의 경쟁률을 기록하며, 서울 내 분양시장의 양극화를 극명하게 보여줬습니다. 강남권은 여전히 부유층 중심의 탄탄한 실수요와 투자수요가 혼재하고, 높은 브랜드 선호도까지 감안하면, 분양 실패 위험이 매우 낮은 편입니다. 그렇기에 건설사들은 “지금 당장은 전반적 부동산 경기가 어렵지만, 강남과 서울 핵심지는 언제든 흥행이 가능하다”는 판단하에 적극 뛰어들고 있습니다.

 

2025년 수도권 정비사업 전망 및 시사점

올해 2025년 상반기를 기점으로, 대형 재개발·재건축(정비사업)의 시공사 선정이 이어지면서 건설업계는 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망됩니다. 특급 입지 정비사업을 수주해 안정적인 매출과 브랜드 이미지를 쌓는 건설사와, 이를 놓친 건설사 간 격차가 커질 수밖에 없다는 것입니다. 부동산 침체 속에서도 **‘서울 핵심지는 불패’**라는 인식이 확고하기에, 대형 건설사들은 높은 입찰보증금, 마케팅 비용 등을 부담하면서도 이들 사업지에 뛰어듭니다.

일각에서는 과열 경쟁이 심화되면서 건설사들이 과도한 이윤 축소, 무리한 조건 제시, 네거티브 경쟁 등의 후유증을 겪을 수 있다는 우려도 제기됩니다. 이미 일부 재개발구역 조합에서 시공사 간 ‘언론 공방’이나 ‘조건 위반’ 문제로 갈등이 빚어진 사례가 있었습니다. 건설사와 조합 간 분쟁이 발생하면, 결국 사업이 지연되거나 비용이 증가해 분양가 상승과 입주 시점 불확실성으로 이어질 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 2024년부터 본격화된 안전진단 완화 정책, 재건축 초과이익환수제 완화 가능성 등의 호재가 이어진다면, 정비사업 물량은 더욱 늘어날 것으로 예상됩니다. 이는 건설사 간의 경쟁 구도를 장기화시키고, 서울 및 수도권 주택시장의 공급을 일부나마 확충하는 효과도 낼 수 있습니다.

부동산 전문가들은 “정비사업이 단순히 건설사의 수주전이 아니라, 도시 재생과 주거환경 개선을 위한 장기 프로젝트라는 점을 인식할 필요가 있다”고 조언합니다. 치열한 경쟁 속에서도 품질 높은 주거 단지를 공급하고, 조합원과 시공사의 원활한 소통을 통해 갈등을 줄여나간다면, 궁극적으로는 소비자들이 더 나은 생활환경과 자산가치를 누릴 수 있다는 것입니다.

결국 2025년 부동산 시장의 핵심 키워드는 **‘정비사업 양극화’**와 **‘핵심 입지 쏠림 현상’**이라 해도 과언이 아닙니다. 서울 강남권, 용산, 서초, 송파, 방배 등 이른바 **‘노른자 땅’**에서 펼쳐지는 초대형 프로젝트들이 시장을 이끌고, 건설사들은 생존을 위해 이 분야에 사활을 걸 것입니다. 앞으로 1~2년 내, 본격화될 압구정·여의도·성수전략정비구역 등 곳곳에서도 이와 비슷한 양상이 반복될 가능성이 높습니다.

 

마무리하며

2025년 현재, 수도권 핵심 지역 정비사업은 부동산 경기가 얼어붙은 와중에도 건설업계의 최대 격전지로 부상하고 있습니다. 한남4구역을 필두로 방배15구역, 신반포4차, 잠실우성 1·2·3차 등 공사비 1조 원 이상의 대어급 프로젝트들이 줄줄이 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 삼성물산·현대건설·포스코이앤씨·GS건설 등 국내 정상급 건설사들이 참여 의사를 밝히면서, 생존을 건 치킨게임에 가까운 경쟁이 벌어지는 상황입니다.

이는 ‘강남·서울 불패’라는 인식과 함께, 분양 성적이 보장된 우량 사업지를 통해 고수익과 브랜드 가치를 동시에 확보하려는 건설사들의 절실함이 맞물린 결과입니다. 주택통 CEO를 전면에 내세운 것은 물론, 대규모 홍보 예산과 차별화된 설계·서비스를 과감히 제안하면서 각사 모두 한 치의 양보 없는 수주전을 펼치고 있습니다. 앞으로도 안전진단 규제 완화, 재건축 초과이익환수제 완화 등 다양한 정책 변수가 더해지면, 이 같은 경쟁 양상은 수도권 전역에서 한층 격렬해질 전망입니다.

다만, 과열된 수주전이 불투명한 사업성, 무리한 공사비 할인 등의 문제로 이어질 경우, 결국 피해는 조합원과 소비자들에게 돌아갈 수 있다는 지적도 나옵니다. 이에 전문가들은 투명한 절차와 합리적 경쟁, 충분한 소통을 강조하며, 장기적으로는 도시재생과 안정적 주택 공급이라는 공익적 목표를 잊지 않아야 한다고 조언합니다. 2025년 정비사업 수주전이 어떻게 전개될지, 그 결과가 수도권 부동산 시장에 미칠 파장은 결코 가볍지 않을 것으로 보입니다.