토지거래허가구역 내 재건축 호재 단지, 경매 시장에서 굳건한 상승세 유지

[ 목 차 ]

●  경매 적체 속 ‘토지거래허가구역’ 단지가 주목받는 이유

●  고가 아파트 높은 매각가율의 배경: 재건축 호재와 토지거래허가구역의 시너지

●  경매시장 데이터로 본 서울 핵심 지역 아파트 낙찰 현황

●  토지거래허가구역 경매 전략과 앞으로의 시장 전망

●  매 한파 속에서도 뜨거운 ‘토지거래허가구역 재건축 단지’

 

토지거래허가구역

 

경매 적체 속 ‘토지거래허가구역’ 단지가 주목받는 이유

최근(2025년 1월 기준) 부동산 경매 시장은 전국적으로 거래 물건이 적체되면서 전반적으로 매각가율이 하락하고 있습니다. 고금리 기조와 대출 규제 등이 맞물려 시장 전반의 매수 심리를 위축시키는 만큼, 경매에 나오는 물건들이 쉽게 소화되지 못하고 있다는 분석입니다. 그러나 이러한 전반적 ‘경매 한파’ 속에서도 서울 내 토지거래허가구역에 위치한 재건축 호재 단지들은 여전히 높은 매각가율을 유지하며 굳건한 입지를 이어가고 있습니다.

이와 관련해 국내 대표 부동산 경매 전문업체 지지옥션에 따르면, 서울의 대표적인 토지거래허가구역(압구정·여의도·목동·성수·잠실·삼성·대치·청담)에서 지난해(2024년) 10~12월 사이 낙찰된 아파트는 총 17건이었습니다. 그중 10건은 단 한 번의 유찰도 없이 낙찰되었으며, 나머지 7건 역시 1회 유찰 후 매각되었습니다. 더욱 주목할 점은 이들 물건의 매각가율(낙찰가율)이 대부분 100%를 상회했다는 사실입니다. 같은 기간 전국 평균 낙찰가율이 60%대 후반(67.9%)이었던 것과 비교하면 무려 30%포인트 이상 높은 수치를 기록한 셈입니다.

일반적으로 경매 시장에서 물건이 낙찰될 때, 감정가 대비 낙찰가가 80~90%만 넘어도 ‘잘 낙찰되었다’고 평가합니다. 그러나 토지거래허가구역 내 고가 아파트들은 감정가 대비 100% 이상의 높은 낙찰가율을 연달아 보이며, 한파 속의 ‘핫스팟(Hot Spot)’으로 자리 잡았습니다. 게다가 이들 지역은 이미 2024년부터 토지거래허가구역 지정이 연장된 상태로, 기존 매매 절차가 까다로운 편임에도 불구하고 경매 시장에서 오히려 인기를 얻고 있다는 점이 흥미롭습니다.

토지거래허가구역이란 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 거래가 가능한 곳으로, 매수인이 허가를 받고 2년 동안 실거주를 해야 합니다. 이는 투기 과열을 막기 위한 제도적 장치지만, 경매로 낙찰받을 경우 실거주 의무가 면제되고 전세나 월세 등 임대차 계약을 바로 체결할 수 있어, 수억원을 더 주고라도 경매로 매입하려는 투자 수요가 생깁니다. 이로 인해 토지거래허가구역 내 재건축 호재 단지는 ‘경매 시장 불황’이라는 전반적 흐름과는 무관하게 굳건한 상승세를 유지하고 있다는 것이 전문가들의 일치된 견해입니다.

 

고가 아파트 높은 매각가율의 배경: 재건축 호재와 토지거래허가구역의 시너지

토지거래허가구역 내에서도 특히 재건축·재개발 기대감이 큰 지역은 경매 물건이 나오면 곧바로 다수 응찰자가 몰리면서 최고가에 낙찰되는 사례가 잦습니다. 그 대표적인 예로 거론되는 곳이 강남권 ‘신속통합기획 1호 단지’로 지정된 대치동 한보미도맨션입니다. 이 아파트(전용 137㎡)는 2024년 10월 경매에서 감정가(34억1,000만 원)보다 무려 16%(약 5억4,521만 원) 높은 약 40억 원에 낙찰되었습니다. 이는 감정가 대비 낙찰가율이 100%를 훌쩍 뛰어넘는 수준으로, 같은 시기에 전국 평균 낙찰가율이 70% 안팎이었던 것과 대비됩니다.

이처럼 재건축 호재가 있는 단지가 높은 낙찰가율을 견인하는 가장 큰 이유로는 입지와 미래 가치가 꼽힙니다. 특히 강남·송파·서초·성동·양천 등 이른바 ‘서울 핵심 지역’은 학군, 교통, 생활 인프라 측면에서 이미 탄탄한 경쟁력을 갖춘 곳이 많습니다. 여기에 신속통합기획, 리모델링 추진, 택지개발 등 각종 개발 이슈가 얹히면, 재건축 완료 후 미래 시세가 몇 억, 혹은 몇 십억 원 더 뛸 수 있다는 기대감이 반영됩니다.

또 다른 이유는, 경매로 집을 사면 토지거래허가를 별도로 받지 않아도 된다는 점입니다. 일반 매매에서는 지자체 허가를 받아야 하고, 허가 후 2년간 실거주 의무를 이행해야 합니다. 하지만 경매 낙찰 시에는 이러한 규제를 적용받지 않아도 되고, 곧바로 전세나 월세로 돌릴 수 있어 매수자 입장에서는 훨씬 유연한 활용이 가능해집니다. 예컨대, 자금을 활용해 임대 수익을 기대하거나, 가격이 더 오르길 기다린 뒤 되팔아서 차익을 얻는 전략을 쉽게 구사할 수 있는 것입니다.

한편, 2025년 현재도 서울 강남·서초·송파 일대는 기존의 토지거래허가구역 지정 기한이 연장되어, 매매가 상당히 제한적인 상황입니다. 2024년 6월에 이미 잠실·삼성·청담·대치 등은 지정 기한이 1년(2025년 6월 22일) 연장되었고, 압구정·여의도·목동·성수 역시 마찬가지로 올해(2025년) 4월 26일까지 토지거래허가구역 지정이 연장된 상태입니다. 따라서 ‘규제로 인한 매수 제한’이 일반 매매 시장에서는 작동하지만, 경매 시장에서는 예외가 적용되는 만큼, 오히려 경매 물건의 인기가 치솟는 분위기가 이어지는 것입니다.

재건축을 앞두고 있는 목동1차 우성아파트의 경우도 비슷한 양상입니다. 2024년 11월에 84㎡ 규모 아파트가 감정가 대비 107.7%라는 높은 매각가율에 낙찰되었습니다. 이미 준공된 지 30년 이상 된 단지로, 리모델링과 함께 재건축 기대감이 겹치면서 1회 유찰 이후 무려 17명의 응찰자가 몰렸습니다. 시장에서는 “이미 13억~14억 원대 매물이 인근 중개업소에 나와 있음에도, 경매 응찰자들은 향후 가치 상승을 기대하며 적극적으로 베팅한 것”이라는 분석이 나옵니다.

결국, 토지거래허가구역과 재건축 호재라는 두 가지 요소가 맞물릴 때, 경매 시장에서의 가치는 배가됩니다. 이는 일반 매매 시장 대비 높은 진입장벽이 존재하지만, 그만큼 재산권 행사가 자유로운(실거주 의무 면제 등) 조건을 얻을 수 있다는 점에서 비롯된 현상입니다. 이 같은 ‘역설적 인기’는 당분간 이어질 가능성이 높다고 전문가들은 내다봅니다.

 

경매시장 데이터로 본 서울 핵심 지역 아파트 낙찰 현황

다음 표는 2024년 10월부터 12월까지 약 3개월간, 서울의 주요 토지거래허가구역(압구정·여의도·목동·성수·잠실·삼성·대치·청담)에서 낙찰된 아파트 물건 일부를 정리한 것입니다. 매각가율(낙찰가율)이 얼마나 높게 형성되었는지, 유찰 횟수와 응찰자 수는 어떤 분포를 보이는지를 한눈에 살펴볼 수 있습니다. (데이터 출처: 지지옥션, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등 종합)

지역/단지전용면적 (㎡)감정가 (억 원)낙찰가 (억 원)매각가율(%)유찰 횟수응찰자 수특징

지역/단지	전용면적 (㎡)	감정가 (억 원)	낙찰가 (억 원)	매각가율 (%)	유찰 횟수	응찰자 수	특징
대치동 한보미도맨션	137	34.1	40.0	약 117.3	0	13	신속통합기획 1호, 재건축 기대감 ↑
목동1차 우성아파트	84	11.8	12.7	107.7	1	17	리모델링 사업 추진, 재건축 가능성
청담동 고급빌라 (브르넨)	156(복층)	80.9	83.0	102.6	0	5	희소성 높은 펜트하우스, 응찰자 소수
여의도동 OO아파트	85	17.0	18.2	약 107.1	1	9	한강 조망 가능, 여의도 개발 호재
잠실동 OO아파트	84	18.5	19.3	약 104.3	0	11	토지거래허가구역, 재건축 기대감

표 해설:

• 낙찰가율이 모두 100%를 넘어서고 있습니다.
• 유찰 횟수가 0~1회에 불과하며, 한 차례도 유찰되지 않고 낙찰된 물건이 대다수입니다.
• 응찰자 수도 최소 5명, 많게는 17명까지 몰려, 경매 시장에서 경쟁이 치열하게 일어났음을 알 수 있습니다.

위 데이터에서 알 수 있듯이, 토지거래허가구역에 묶여 있는 강남·잠실·대치·청담 등에서는 일반 매매 시장에서 매입 절차가 번거롭고 실거주 의무가 따르지만, 경매 입찰은 그 제약을 피할 수 있어 높은 프리미엄을 형성하고 있습니다. 또한 ‘재건축 or 리모델링’ 호재가 선반영되면서 감정가보다 훨씬 높은 낙찰가에 거래되는 패턴이 두드러집니다.

 

토지거래허가구역 경매 전략과 앞으로의 시장 전망

그렇다면 이러한 추세는 앞으로도 이어질까요? 많은 부동산 전문가들은 “적어도 2025년 상반기까지는 토지거래허가구역 지정이 유지될 가능성이 높고, 정부가 대규모로 규제를 완화하지 않는 한, 경매 시장에만 해당되는 ‘투자 특례’가 계속 주목받을 것”이라고 입을 모읍니다. 특히 재건축·재개발이 임박한 단지에서 물건이 나올 경우, 현실적으로 매매 시장에서 매입하기 어려운 수요자들이 경매로 몰려드는 현상이 당분간은 지속될 가능성이 큽니다.

1) 토지거래허가구역 경매 구매 시 장단점

• 장점:
  1. 실거주 의무 면제: 경매 낙찰 시에는 ‘2년간 실거주’를 하지 않아도 되어, 매수 즉시 임대를 놓거나 거주지를 자유롭게 선택할 수 있습니다.
  2. 매수 절차 간소화: 일반 매매처럼 관할 지자체의 허가를 기다릴 필요 없이, 낙찰이 확정되면 바로 소유권을 취득할 수 있습니다.
  3. 희소성 높은 물건 확보: 토지거래허가구역 내 재건축 호재 단지는 일반적으로 ‘똘똘한 한 채’로 불릴 정도로 희소가치가 높아 장기적으로 가격 방어가 유리합니다.
• 단점:
  1. 낙찰가 상승 부담: 경쟁이 치열해 감정가보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많고, 이는 곧 투자자금 부담으로 이어집니다.
  2. 경매 특유의 리스크: 권리분석, 점유자 명도 등 일반 매매와 달리 신경 써야 할 변수가 많습니다. 전문가의 조력이 필요합니다.
  3. 금리 환경 변수: 고금리가 지속될 경우 매수 후 보유 비용(이자 부담)이 증가할 수 있으며, 시장 전체가 하락 국면으로 전환되면 기대한 만큼의 시세 차익을 못 얻을 수도 있습니다.

2) 향후 전망과 투자 전략

• 토지거래허가구역 지속 여부: 정부가 부동산 규제 완화 정책을 펼치더라도, 주거지 안정과 투기 방지 측면에서 ‘핵심 지역 토지거래허가구역’은 쉽게 풀릴 가능성이 낮다고 봅니다. 따라서 최소 2025년 중반~후반까지는 규제가 이어질 것으로 예상됩니다.
• 재건축 시장 활성화: 신속통합기획, 리모델링, 안전진단 완화 등 재건축 관련 규제 완화가 곳곳에서 논의되고 있어, 재건축 단지의 미래 가치는 더욱 주목받을 전망입니다. 경매 시장에서도 해당 단지에 대한 낙찰가율이 높게 형성되는 흐름이 계속될 가능성이 큽니다.
• 금리 동향 주시: 한국은행의 기준금리 정책 변화에 따라 이자 부담이 완화된다면, 경매시장에 유입되는 투자 수요가 더욱 활발해질 수 있습니다. 반면 금리인상 기조가 유지될 경우, 이자부담과 보유세 부담이 커지므로 투자에 신중해야 합니다.

결국, 토지거래허가구역 내 재건축 호재 아파트에 대한 경매 투자는 **“규제를 역이용한 차별화 전략”**으로 요약할 수 있습니다. 실거주 의무가 없는 대신 높은 낙찰가 경쟁이 벌어져 시장 가격이 상승하는 ‘역설’이 벌어지고 있지만, 중장기적으로 해당 물건을 장기 보유하거나 임대를 활용해 수익을 올릴 계획이 있다면, 여전히 매력적인 투자처로 평가됩니다. 다만, 권리분석과 시세 파악은 필수이며, 금리·부동산 규제 정책·지역별 개발 계획 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

 

경매 한파 속에서도 뜨거운 ‘토지거래허가구역 재건축 단지’

2025년 1월 현재, 부동산 시장은 경기 둔화와 대출 규제로 인해 전반적으로 냉각기가 이어지고 있습니다. 매매 시장뿐만 아니라 경매 시장에서도 물건 적체와 낮은 낙찰가율이 문제가 되고 있지만, 서울 토지거래허가구역 내 재건축·리모델링 호재가 있는 단지들은 오히려 경매 시장에서 높은 매각가율로 굳건한 존재감을 유지하고 있습니다.

압구정·여의도·목동·성수·잠실·삼성·대치·청담 등 핵심 입지의 아파트들은 감정가 대비 100% 이상 낙찰가율을 기록하며, 한 번의 유찰 없이도 쉽게 낙찰되는 사례가 잦습니다. 이는 토지거래허가구역이라는 매매 규제 속에서도, 경매 방식으로 구입할 경우 실거주 의무가 면제되어 임대수익이나 시세 차익을 노리는 투자자들의 ‘매력 포인트’가 되기 때문입니다. 실제로 강남 대치동 ‘한보미도맨션’이나 양천구 ‘목동1차 우성아파트’ 등은 수억 원 이상 감정가를 웃도는 가격에 낙찰되면서, 경매 시장 내 경쟁 과열 양상을 보여주고 있습니다.

물론 이러한 투자 방식에는 권리분석, 금리 부담, 시장 상황에 대한 철저한 리서치가 필수적입니다. 낙찰 이후 관리비, 세금, 매물 유동성 등을 꼼꼼히 따져야 하며, 현재의 고금리 상황이 언제까지 이어질지도 변수입니다. 그럼에도 불구하고 재건축·리모델링 가능성이 큰 핵심 입지 아파트는 장기적인 시세 방어 및 추가 상승 여력이 높다고 평가받습니다.

정리하자면, 2025년 부동산 경매 시장은 전체적으로 거래 침체와 저조한 낙찰가율이 지속될 공산이 크지만, 토지거래허가구역 내 핵심 지역 재건축·리모델링 단지들은 예외적인 강세를 이어갈 것으로 보입니다. 이런 양극화 흐름은 가파른 금리 인상의 시대에도 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 여전히 존재함을 방증하며, 정책적 규제가 오히려 투자 수요를 경매 시장으로 유도하는 역설적인 결과를 낳고 있습니다. 결국, 향후 시장 변화와 금리 동향을 면밀히 모니터링하면서, 전문가와 함께 안전장치를 갖춘 경매 전략을 세우는 것이 바람직하겠습니다.