2025년 1월 서울 아파트 시장 최신 동향과 전망

[ 목 차 ]

●  서울 아파트 평균 매매가 하락 배경

●  전세 가격 급락과 시작 동향

●   노도강 · 강남권 상세 사례 분석

●  2025년 1월 서울 부동산 시장 전망

●  거래 절벽 속 매도 매수 · 전략 및 최신 지표 정리

●  마무리하며

 

서울 아파트 시장

 

서울 아파트 평균 매매가 하락 배경

서울 아파트 시장이 2025년 1월 들어 급격한 온도 차를 보이고 있습니다. 최근 발표된 자료(2025년 1월 13일 기준)에 따르면, 서울 아파트 평균 매매가격이 9억9,518만 원으로 집계되면서 작년 12월 대비 1억 원 이상 큰 폭으로 하락했습니다. 불과 한 달 전까지만 해도 11억3,177만 원 수준을 유지하며 10억 원대를 안정적으로 넘겼던 서울 아파트 시세가 단기간에 가파른 하락세를 보이는 것은 2023년 3월 이후 약 1년 10개월 만의 일입니다.

이러한 하락세에는 여러 복합적인 요인이 작용하고 있습니다. 먼저 대출 규제의 강화로 인해 매수심리가 크게 위축되었습니다. 2022년 이후 미국과 한국이 동시에 금리 인상 기조를 유지해온 가운데, 대출 이자의 부담은 실수요자뿐 아니라 투자 수요층에도 직접적으로 영향을 미쳤습니다. 그 결과 일부 매수 예정자들이 시장 진입 시기를 늦추고 있으며, 이는 거래량 급감의 원인이 되고 있습니다.

두 번째로, 2025년 들어 형성된 탄핵 정국이라는 정치적 불확실성도 시장에 부담 요소로 작용하고 있습니다. 큰 정책 변화나 정부 교체 가능성은 부동산 규제 완화 또는 추가 규제에 대한 예측을 불투명하게 만들기 때문에, 매매를 계획하던 잠재 수요자들의 ‘관망세’를 더욱 심화시키고 있습니다. 1월은 전통적인 ‘설 연휴 전후 비수기’라는 계절적 요인까지 더해지면서 심리적, 물리적으로 매매를 주저하게 만드는 상황이 이어지고 있습니다.

더 나아가 최근 발표된 다수의 부동산 지표에서도 거래량이 뚜렷하게 감소했음을 확인할 수 있습니다. 2025년 1월 13일 기준 서울아파트 매매 거래량이 175건에 불과한데, 이는 전년 동월(2,686건) 대비 약 6.5% 수준에 머무는 결과입니다. 물론 부동산 거래 신고는 계약 후 30일 이내에 이뤄져야 하므로, 실제 거래가 일부 더 잡힐 수 있다고 해도 작년 수준을 크게 밑돌 가능성이 높습니다.

일반적으로 매매가 하락과 거래량 급감이 함께 나타날 때는 매도자가 ‘급매’ 성격의 물건을 내놓아 시세 하방 압력이 더욱 강화됩니다. 실제로 여러 부동산 중개 플랫폼의 통계를 살펴보면, 신저가로 거래된 비중이 점차 늘어나는 추세입니다. 작년 말에는 서울 시내 아파트 매매 중 신저가 거래 비율이 약 3% 가까이 육박했고, 이전 달 1% 미만이었던 것과 비교하면 상당히 가파른 상승을 보였습니다. 이는 고금리 및 시장 불확실성을 견디지 못한 일부 매도자들이 조급하게 매물을 처분하려고 하는 흐름으로 해석할 수 있습니다.

이처럼 서울 아파트 시장이 한 달 새에 1억 원 넘게 평균 매매가가 떨어지며 ‘10억 원 이하 시대’에 재진입하자 많은 수요자들은 또 한 번 ‘추가 하락 가능성’을 점치고 있습니다. 특히 향후 금리 변동 및 정치적 정세가 안정되지 않을 경우, 시장 전반의 매수세 회복은 당분간 어려울 것으로 전망됩니다.

 

전세 가격 급락과 시장 동향

매매 시장뿐 아니라 전세 시장 또한 올초부터 하락 조짐이 뚜렷합니다. 2025년 1월 13일 기준 발표된 전세 시장 지표에 따르면, 서울 아파트 평균 전세 거래금액은 5억3,704만 원으로 집계되었습니다. 전달(약 6억0,507만 원) 대비 6,803만 원, 즉 약 11.2%가 급락한 수치입니다. 이는 2023년 8월(평균 전세가 약 5억3,735만 원) 이후 약 1년 5개월 만에 가장 낮은 수준으로, 전세 가격이 ‘6억 원대’를 버티지 못하고 무너진 것이 특징입니다.

전세가격 급락의 배경으로는 크게 두 가지를 꼽을 수 있습니다. 첫째로, 금리 인상으로 전세 대출에 대한 부담이 커지면서, 세입자들이 ‘역전세 위험’을 우려하는 사례가 늘어난 것입니다. 전세 만기가 돌아오는 세입자들이 기존보다 낮은 전세금으로 재계약을 하거나, 일부는 반전세나 월세로 갈아타는 현상이 뚜렷합니다. 이는 전세 수요를 줄이고, 전세 물건이 시장에 남아도는 결과로 연결돼 전셋값 하락에 더욱 힘을 보태고 있습니다.

둘째로, 매매 시장과 달리 전세 시장은 계절성이 더욱 강하게 작용합니다. 1~2월은 보통 설 연휴와 학군 이사 시즌이 겹치긴 하지만, 최근에는 학령인구 감소와 재택근무 활성화 등의 요인으로 인해 이사 수요가 예전만 못합니다. 이전에는 1월부터 2월 사이 학군이 좋은 지역으로 전세 입주를 희망하는 수요가 일정 부분 존재했으나, 금리 부담에 따른 주거비 최소화 경향이 확산되면서 이조차도 수그러든 모습입니다.

예를 들어, 서초구의 경우 2024년 12월 전세 거래가격이 평균 10억6,900만 원에 달했지만, 2025년 1월 13일 기준 약 8억5,634만 원으로 하락해 한 달 사이 2억 원 가까운 가격 조정이 이뤄졌습니다. 대표적인 고가 전세 지역으로 꼽히는 반포동에서도 전용 59㎡ 규모 아파트가 이전에는 12억 원 전후로 거래되던 것이, 이달 들어 9억6,600만 원에 계약이 체결되는 모습이 확인됩니다. 이는 소위 ‘강남권’이라 불리는 지역이라 하더라도 전세 시장이 전반적으로 하방 압력을 받고 있음을 보여주는 대표 사례입니다.

또한 상대적으로 중저가 전세 수요가 많았던 노원구, 도봉구에서도 전세 가격 하락이 두드러집니다. 노원구의 경우 2025년 1월 13일 기준 평균 전세 거래가가 약 2억8,186만 원, 도봉구는 약 2억7,253만 원으로 모두 3억 원 밑으로 떨어졌습니다. 이처럼 서울 내에서도 지역별 격차가 존재하지만, 전반적으로 전세가가 힘을 쓰지 못하는 상황은 공통적으로 나타납니다.

 

노도강·강남권 상세 사례 분석

이번 가격 하락 추세는 서울의 대표 중저가 지역인 ‘노도강(노원·도봉·강북)’부터 강남권으로까지 확산되는 양상을 보입니다. 주택시장에서 대출 의존도가 높은 지역일수록 금리 변화에 직접적인 타격을 받게 되는데, 이로 인해 노도강 등 중저가 밀집 지역에서 매물 출회가 눈에 띄게 증가했습니다. 실제로 매수가 어려워진 수요자들은 ‘내 집 마련’을 포기하고 전세로 돌아서거나, 계약을 미루면서 추가 하락을 기대하는 분위기도 감지됩니다.

예컨대, 노원구 초안2단지 전용 59㎡는 2021년 8월 약 5억5,500만 원의 최고가를 기록한 바 있습니다. 그러나 2024년 말부터 본격적인 금리 인상의 여파로 매수세가 약화되며, 지난달(12월 23일)에는 3억8,700만 원(4층)에 거래되어 최고가 대비 약 30% 하락한 사례가 나왔습니다. 노원·도봉 지역은 비교적 젊은 수요층이나 1주택 실거주 목적의 중산층이 대출을 통해 거래하는 경우가 많아, 금리 인상 환경에서 매수세가 더욱 급감하는 특징이 있습니다. 또한 최근 탄핵 정국으로 촉발된 정치적 불확실성까지 겹치면서 일부 매도자들이 조급하게 ‘급매’를 내놓는 경우가 늘고 있습니다.

반면, 강남권은 상대적으로 자금력이 풍부한 투자자 혹은 실수요자들이 많아 하락 폭이 제한적이라는 시각이 존재했으나, 작년 말부터 하락 거래가 하나둘씩 나오고 있습니다. 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 94㎡는 지난해 11월 초 42억2,000만 원에 거래된 뒤, 12월 말에는 40억 원으로 2억2,000만 원이 떨어졌습니다. 도곡동 도곡렉슬 전용 85㎡ 역시 2024년 9월 33억9,000만 원이었으나 같은 해 12월 31억2,000만 원 수준으로 거래되면서 두 달 사이 약 2억7,000만 원가량 하락했습니다.

이처럼 강남권도 조정 국면에 진입했음을 보여주는 사례들이 나오면서, 2022년부터 이어진 서울 아파트 가격 상승 곡선이 2025년에 들어서는 본격적인 하향세로 돌아서는 것 아니냐는 관측이 나옵니다. 거래량 자체가 크게 줄어든 가운데 발생하는 일부 급매물 위주의 하락 사례인 만큼, 이를 전체 시장 상황의 평균치로 받아들이는 데에는 신중해야 합니다. 하지만 심리적 지표로 작용하는 ‘10억 원대 매매’, ‘6억 원대 전세’가 붕괴되었다는 점은 모든 지역에서 어느 정도 공통적으로 느껴지는 분위기입니다.

노도강부터 강남까지 아우르는 전 지역의 가격 하락 추세는 장기적으로 매수 심리에 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 특히, 전세 가격이 동반 하락하는 상황에서 매매가 역시 추가 하락하면, 실거주 수요자 입장에서는 “조금 더 기다리면 더 싸게 살 수 있겠다”는 기대 심리가 퍼져 거래절벽은 계속될 공산이 큽니다. 반면 급매를 내놓아야만 하는 매도자 입장에서는 선택지가 줄어들어 더욱 매물을 낮은 가격에 내놓게 될 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

2025년 1분기 서울 부동산 시장 전망

부동산 전문가들은 2025년 1분기에도 이 같은 하락 추세가 이어질 가능성이 높다고 전망합니다. 우선 1월 16일 예정된 한국은행 금융통화위원회의 금리 결정이 시장 분위기에 중요한 분수령이 될 것으로 보입니다. 금리가 동결되거나 인하된다면 주택담보대출 이자에 대한 부담이 한층 완화되어 매수 심리가 다소 개선될 수 있지만, 현 시점에서 인상 기조가 완전히 꺾이기는 쉽지 않다는 관측이 우세합니다.

정치적 이슈인 탄핵 정국 또한 부동산 시장에 영향을 미치는 핵심 요소로 지목되고 있습니다. 부동산 규제 완화나 보유세 인상 등 민감한 정책들이 탄핵 정국 이후에야 본격화될 것이라는 전망이 있어, 시장 참여자들은 불확실성 속에서 좀 더 관망세를 이어갈 가능성이 큽니다. 더불어 1월에는 설 연휴가 위치해 있어, 전통적으로 ‘매매 비수기’ 성격을 띠기에 거래량 자체는 크게 늘어나지 않을 것으로 예상됩니다.

이러한 요건들을 종합해보면, 2025년 1분기는 매매 시장과 전세 시장 모두 관망세가 이어지고, 가격 조정이 추가로 발생할 소지가 있습니다. 매매가나 전세가가 빠르게 다시 반등하기 위해서는 기준금리 인하 등 강력한 호재가 필요하지만, 국내외 경제 지표나 중앙은행의 통화정책 기조가 빠른 전환점을 맞을 가능성은 현재로서는 높지 않습니다.

다만 역설적으로, ‘거래 절벽’이 깊어지는 가운데 일부 실수요자들은 좋은 매물을 비교적 합리적인 가격으로 매수할 기회를 맞을 수도 있습니다. 자금력이 충분하고 장기 거주를 목적으로 하는 수요자라면 오히려 가격 하락 구간에서 발 빠르게 움직여볼 수 있다는 것입니다. 물론 이는 본인의 대출 한도, 자금 계획, 향후 금리 전망 등을 종합적으로 고려해야 하며, 무리한 투자는 더 큰 부담으로 돌아올 수 있음을 유념해야 합니다.

 

거래 절벽 속 매도·매수 전략 및 최신 지표 정리

1) 매수자 관점

• 여유 자금 확보: 대출 규제로 인해 금리 부담이 높아진 상황에서, 실거주 목적의 매수자들은 과도한 레버리지를 피하는 것이 좋습니다. 향후 금리 인상이나 부동산 추가 하락 가능성에 대비해 여유 자금과 비상금 관리가 필수적입니다.
• 시장 모니터링 강화: 전세 시장과 매매 시장 간의 갭이 축소되는 시기가 찾아올 수 있기 때문에, 매수자는 원하는 지역의 시세를 지속적으로 모니터링해야 합니다. 매도자가 조급하게 낮은 가격으로 급매를 내놓는 경우도 많아, 단기적인 기회를 잘 활용할 수 있습니다.
• 금리 정책 확인: 1월 16일 금융통화위원회를 비롯해 분기별 금리 결정 일정을 체크하여, 대출이자를 최소화할 수 있는 시나리오를 준비해야 합니다.

2) 매도자 관점

• 급매 여부 판단: 매물을 오래 보유하면서 금리 비용이나 세금 부담이 커지는 경우라면, 시장 전망이 불투명한 시점에서 과감히 ‘급매’로 정리하는 것이 유리할 수 있습니다. 그러나 탄핵 정국 이후 혹은 하반기에 매수심리가 개선될 가능성을 염두에 둔다면, 시간을 두고 기다리는 전략도 고려해볼 만합니다.
• 매물 차별화 전략: 비슷한 가격대의 매물이 한꺼번에 쏟아져 나오는 ‘매물 적체’ 상태에서는, 리모델링 이력, 학군, 교통 접근성 등 확실한 강점을 부각해 경쟁력을 확보해야 합니다. 가격 경쟁력만으로 승부하기보다는, 상품성 강화를 통한 매력 어필이 중요합니다.

아래 표는 2024년 12월과 2025년 1월(13일 기준) 서울 아파트의 매매·전세 평균가 변동과 거래량을 요약한 자료입니다. (데이터 출처: 서울부동산정보광장, 국토교통부 실거래가 공개시스템 등 종합)

※ 시점평균 매매가(억 원)평균 전세가(억 원)거래량(건)비고 ※

시점	평균 매매가(억 원)	평균 전세가(억 원)	거래량(건)	비고
2024년 12월	11.31	6.05	2,686	한 달 전
2025년 1월(현재)	9.95	5.37	175	1월 13일 기준, 미신고분 반영 전

위 표에서 확인할 수 있듯, 불과 한 달 만에 매매가는 약 1억3,600만 원이, 전세가는 약 6,800만 원이 떨어졌습니다. 거래량 역시 현저히 낮은 수준을 보이고 있으며, 이는 금리 및 정치적 불확실성, 계절적 비수기가 맞물린 결과로 해석됩니다.

전문가들은 당분간 큰 호재가 없는 한, 하락 추세가 쉽게 멈추지는 않을 것으로 내다보고 있습니다. 무엇보다 중앙은행의 통화정책, 대출규제 방향, 탄핵 정국의 전개 등을 종합적으로 고려해야 하며, 설 연휴 이후 일정 기간이 지나야 시장 전반의 방향성을 좀 더 명확히 파악할 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

마무리하며

2025년 1월 현재, 서울 아파트 시장은 매매·전세가 모두 큰 폭으로 하락하며 거래 절벽 국면에 진입했습니다. 금리 부담과 정치적 불확실성, 계절적 비수기가 맞물려 대기수요조차 관망세로 돌아서고 있습니다. 그 결과 매도자는 급매로라도 시장에 매물을 내놓아야 할지 고민하고, 매수자는 추가 하락을 노리며 시점을 재고 있는 상황입니다.

그러나 부동산 시장은 금리와 정책 변화에 민감하게 움직입니다. 1월 16일 예정된 한국은행 금융통화위원회의 금리 결정, 탄핵 정국의 향방, 하반기 규제 완화 가능성 등 다양한 변수가 맞물려 있으므로, 실거주자와 투자자 모두 단기 전망에만 의존하기보다는 중장기적 안목으로 접근해야 합니다. 가령, 전세와 매매의 가격 차이가 줄어드는 시점에 대비해 자금 계획을 철저히 세우고, 원하는 지역·단지의 시세를 꾸준히 점검하는 것이 중요합니다.

앞으로도 부동산 시장은 다양한 외부 요인에 의해 출렁일 가능성이 큽니다. 특히, 강남권과 노도강 등 지역별 특성이 다르게 나타날 수 있으므로, 해당 지역의 실제 거래 사례와 향후 개발·정비계획 등을 꼼꼼히 살피는 것이 좋습니다. 결국, 이번 부동산 시장 조정 국면이 단기적인 조정에 그칠지, 혹은 장기 침체로 이어질지는 미지수이지만, ‘거래 절벽’ 상황에서의 전략적인 매도·매수는 더욱 세심한 준비를 요구한다는 점을 기억하시기 바랍니다.