서울 집값 부담, PIR 9.8로 고소득·저소득 격차 뚜렷

[ 목 차 ]

●  PIR 지표는 무엇?

●  소득격차로 인한 주거비 부담 차이

●  전셋값 부담 상승, J-PIR로 본 임차 시장

●  서울 집값 전망과 대응 전략

●  마무리하며

 

PIR 지표

 

PIR 지표는 무엇?

서울 부동산 시장에서 ‘PIR(Price to Income Ratio)’은 가구 소득 대비 주택 가격의 비율을 나타내는 핵심 지표로, 주택구입 가능성을 평가하는 중요한 잣대입니다. 간단히 말해 주택 가격 ÷ 가구 연 소득으로 계산되며, 결과적으로 가구가 모든 소득을 1년 동안 모았을 때 몇 년이 지나야 해당 주택을 살 수 있는지를 보여줍니다. 이를 통해 주거비 부담 수준을 한눈에 살펴볼 수 있기 때문에, 국내외 많은 전문가들이 주택시장 분석 시 필수적으로 참조하는 지표이기도 합니다.

이번 KB부동산 월간 주택가격 동향(2025년 1월 기준 최신 보고서)을 보면, 작년(2024년) 9월 기준 서울의 소득 대비 집값 비율(PIR)은 9.8로 집계되었습니다. 이는 중위 소득 가구가 서울 지역의 ‘중간가격대 주택’을 마련하기 위해 자신의 모든 소득을 9.8년간 모아야 한다는 뜻입니다. 지난 1~3월(10.16)까지 소폭 하락세를 보이던 PIR이 2분기(10.26)에 다시 상승한 뒤, 9월에 9.82로 소폭 하락했지만 여전히 높은 수준을 유지하고 있는 것으로 드러났습니다. 통상적으로 PIR이 5~6배를 넘어가면 상당히 높은 주거비 부담을 시사하는데, 현재 서울이 이를 넘어선 지 꽤 지났다는 점이 문제로 지적되고 있습니다.

이처럼 서울에서 중위 소득 가구조차도 주택 마련에 긴 시간이 소요된다는 사실은 결과적으로 주거 안정성을 위협합니다. 특히 코로나19 이후 양극화 심화와 금리 인상 등이 겹치면서, 주택 매수를 꿈꾸는 이들에게는 더욱 ‘내 집 마련’의 문턱이 높아졌습니다. 정부와 지자체가 주거복지 정책 및 부동산 규제 완화를 추진하는 상황에서도, 실제 주거비 부담이 얼마나 개선되었는지는 데이터로 확인하기 어렵다는 지적이 나옵니다.

여기에 더해 금리 변동성까지 겹치면, 대출 의존도가 높은 실수요자들의 주거비 부담은 더욱 늘어납니다. 기존 주택 담보대출 금리가 상승한다면 원리금 상환 부담이 커지는 것은 물론, 새로운 주택을 매입하고자 하는 이들에게도 대출 장벽이 높아지기 때문입니다. 이러한 맥락에서 PIR 지표의 움직임을 면밀히 살펴보는 것은 현재 부동산 시장 상황과 앞으로의 방향성을 가늠하는 데 큰 도움이 됩니다.

 

소득격차로 인한 주거비 부담 차이

이번 KB부동산 통계에서 두드러진 점은 소득 수준에 따른 주거비 부담 격차가 더욱 커졌다는 사실입니다. 예컨대 9월 기준 중간 소득(3분위) 가구가 저가 주택(1분위)을 구매하려면 약 3.03년이 필요하지만, 같은 중위 소득 가구가 고가 주택(5분위)을 구매하려면 무려 32.17년이 걸리는 것으로 나타났습니다. 이렇듯 가구 소득과 주택 가격 수준에 따라 PIR이 큰 차이를 보이며, 주택 매입 가능성이 극단적으로 달라집니다.

더욱 문제는 ‘저소득층(1분위)’과 ‘고소득층(5분위)’ 간 주택 구매 부담의 격차입니다. 저소득 가구가 중간 가격 주택을 마련하기 위해서는 소득을 모아 26.37년이 걸리는 반면, 고소득 가구는 단 4.73년만에 같은 주택을 살 수 있습니다. 또한 고가 주택(5분위)을 기준으로 보면, 저소득층은 무려 86.39년이 필요한 데 비해 고소득층은 14.2년이 소요됩니다. 사실상 저소득층에게 고가 주택 구입은 불가능에 가깝다는 평가가 나올 정도로, 자산 형성의 격차가 주택 시장에서도 극명하게 나타나고 있습니다.

이러한 소득별 PIR 격차는 단순히 ‘집을 사기 어렵다’는 차원을 넘어, 주거 안정성의 양극화 문제와 직결됩니다. 임대 시장에서도 재정 상태에 따라 매물을 선택할 수 있는 폭이 달라지고, 결국 저소득층이 거주할 수 있는 주택 종류와 입지는 제한될 수밖에 없습니다. 이는 삶의 질, 교육 환경, 직주근접(직장과 주거지의 가까운 정도) 등 다양한 측면에서 추가 격차를 유발할 수 있습니다.

아래 표는 2024년 9월 기준, 소득 분위(1~5분위)와 주택 가격 분위(1~5분위)에 따른 PIR 지표를 정리한 예시입니다(KB부동산 보고서·언론 보도 자료 종합)

가구 소득 \ 주택 가격	1분위 주택	3분위(중간) 주택	5분위(고가) 주택
1분위(저소득)	-	약 26.37년	약 86.39년
3분위(중위소득)	약 3.03년	-	약 32.17년
5분위(고소득)	-	약 4.73년	약 14.2년

(표 1) 2024년 9월 기준, 소득 분위별·주택 가격 분위별 PIR 비교 (출처: KB부동산 월간 주택가격 동향, 2025년 1월 기준 종합)

표에서 보듯, 저소득층(1분위)은 고가주택(5분위)을 구매하기 위해 86년 이상이 필요하고, 중간 가격 주택조차 26년 이상 모아야 하는 등 사실상 내 집 마련이 어려운 실정입니다. 반면 고소득층(5분위)은 중간 가격 주택에 4년여, 고가주택에도 14년가량이면 충분하다는 점이 대조적입니다. 이는 양극화의 고착화, 자산 격차 확대 등 장기적 사회문제를 야기할 수 있어 정책당국과 시장 전문가들 모두 심각성을 인지해야 할 부분입니다.

 

전셋값 부담 상승, J-PIR로 본 임차 시장

주택 매매 부담이 커지면서 전·월세 시장으로 눈길을 돌리는 수요도 적지 않습니다. 그러나 전셋값 역시 꾸준히 오르고 있어, 임차인의 주거비 부담이 만만치 않은 상황입니다. KB부동산 보고서에 따르면, 작년 9월 기준 서울의 소득 대비 전세가격 비율(J-PIR)은 5.47로 집계되어 전년(5.25) 대비 0.22포인트 상승했습니다. 이는 중위 소득 가구가 서울 중간가격 전셋집을 마련하기 위해 5.47년치 소득을 고스란히 모아야 한다는 의미입니다.

주택구매에 비해 상대적으로 초기 자금 부담이 낮다고 인식되어 온 전세도, 최근에는 급등한 전세가로 인해 부담이 커지고 있습니다. 특히 금리 인상 기조가 지속되면서 전세대출 이자 부담까지 함께 증가하고 있어, 실수요자들의 주거 안정이 더욱 위협받고 있다는 지적이 나옵니다. 집을 매입하는 데 드는 비용이 감당하기 어렵다면 전세로 눈을 돌려볼 수 있지만, 전셋값 자체도 턱없이 높아 매수자와 임차인 모두 주거비 압박을 받는 이중고에 처해 있다는 평가입니다.

더욱이 전세 시장은 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)의 변동에도 민감합니다. 전세가율이 지나치게 높을 경우, 그만큼 갭투자 위험성이 커져서 시장 불안을 야기할 수 있고, 전세가율이 낮아지면 임차인 입장에서도 매매 전환을 고려하지 않고 전세를 지속하려 할 수 있습니다. 어느 쪽이든 전세 수요가 꾸준히 유지된다면, 전셋값이 급락하기는 쉽지 않습니다.

아래는 최근 1년간 서울 J-PIR(소득 대비 전세가격 비율)의 대략적인 추이를 요약한 표입니다. (KB부동산 통계와 언론 보도 자료를 토대로 작성)

기간	J-PIR (서울)
2023년 9월	5.25
2024년 3월	5.29
2024년 6월	5.35
2024년 9월	5.47

(표 2) 최근 1년간 서울 소득 대비 전세가격 비율(J-PIR) 변화 (출처: KB부동산, 2025년 1월 기준 종합)

표에서 확인할 수 있듯, 1년 전(2023년 9월) 대비 0.22포인트가 올라, 전세도 점진적으로 부담이 커진 양상을 보이고 있습니다. 임차인은 원금 상환 부담 없이 월세에 비해 주거비가 안정적이라는 이유로 전세를 선택하지만, 최근 수년간 전셋값이 급등하면서 이러한 전통적인 인식도 빠르게 변화하고 있습니다. 금리와 전세가율, 매매가 추이 등 종합적인 데이터를 살펴보면서 자신에게 맞는 주거 형태를 신중히 결정해야 할 시점입니다.

 

서울 집값 전망과 대응 전략

집값과 전셋값의 동반 상승은 실질적으로 ‘주거비 부담’을 가중시키고, 저소득층과 고소득층 간 격차를 더욱 크게 만들 수 있습니다. 그렇다면 향후 서울 집값 전망은 어떠하며, 개인은 어떻게 대응할 수 있을까요?

첫째, 단기적 관점에서 서울 아파트 시장은 금리 인상 기조와 경기 침체 가능성에 대한 불확실성이 상존하고 있습니다. 탄핵정국 등 정치적 변수까지 겹치면서 시장 심리가 빠르게 움직일 수 있으므로, 집값이 하향 안정세를 보일 것이라고 단정 짓기엔 아직 이릅니다. 실제로 일부 부동산 규제 완화와 대출규제 예외 조치 등이 시세를 ‘방어’하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

둘째, 중장기적으로는 서울 핵심 지역에 대한 수요가 여전히 탄탄하다는 분석이 제기됩니다. 교육·직장·문화 인프라가 집중된 강남권이나 마포·용산·성동 등은 가격이 쉽게 떨어지지 않을 것이라는 견해가 있으며, 재건축·재개발이 본격화되는 구역에서는 추가 상승 여력도 있을 것이라는 예상입니다. 다만, 이미 상당히 오른 가격대라서 추가 상승은 제한적일 것이라는 신중론도 만만치 않습니다.

셋째, 저소득층과 중산층이 선택할 수 있는 현실적인 대응 전략을 꼽자면, 희망 지역의 전세나 월세로 거주하며 꾸준히 자산을 축적하는 방법, 청약 기회를 노리는 방법, 공공임대나 보금자리주택을 검토하는 방법 등이 있습니다. 다만 전세값마저 꾸준히 상승하고 있어 자금 계획을 세부적으로 검토해야 합니다. 월세로 전환할 경우에는 월 납입 부담이 커지고, 전세로 유지할 경우에는 목돈이 묶이는 등의 이슈가 있으니, 각자의 상황에 맞는 선택이 중요합니다.

넷째, 정부 차원에서도 서민 주거안정을 위한 대책이 마련되어야 합니다. PIR이나 J-PIR이 높다는 것은 소비 여력이 크게 감소함을 의미하므로, 경제 전반에도 좋지 않은 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 부동산 시장의 자율성 보장과 함께, 생애최초 주택구입자에 대한 금융지원, 임대차 시장 모니터링 강화, 재건축·재개발 속도 조절 등 다각적인 대책이 논의될 것으로 예상됩니다.

 

마무리하며

서울 집값 상승 흐름이 이어진 결과, 2024년 9월 기준 PIR은 9.8로 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 중위 소득 가구가 ‘중간가격대 주택’을 구입하기 위해 9.8년의 소득을 모아야 한다는 뜻이며, 소득 수준에 따라 그 격차가 극단적으로 벌어지고 있는 점이 문제로 지적됩니다. 고소득층은 중간 가격 주택 구입에 4년여가 필요하지만, 저소득층은 26년 이상 걸린다는 통계가 이를 뒷받침합니다.

전셋값 부담 역시 커져, J-PIR(소득 대비 전세가격 비율)이 5.47로 1년 전보다 0.22포인트 상승했습니다. 전세마저도 수년간 소득을 모아야 겨우 마련할 수 있을 정도로 주거비가 높아졌다는 의미입니다. 이는 금리 인상과 부동산 시장 규제 완화가 맞물려 임차 시장에도 영향을 미치고 있음을 방증합니다.

향후 시장 전망은 금리 추이, 정치·경제적 불확실성, 정부 정책 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 그러나 서울 핵심 지역 수요가 견고하다는 점, 그리고 이미 집값이 상당한 수준까지 오른 점을 고려하면 단기 급락 가능성은 높지 않다는 분석도 있습니다. 반면, 서민층 및 무주택자 입장에서는 계속되는 주거비 부담에 대응하기 위해 청약 제도 활용, 장기 임대주택 검토 등 현실적인 대안을 모색해야 합니다.

무엇보다도 PIR과 J-PIR 수치가 의미하는 것은, 주택 시장이 더 이상 특정 계층만의 문제가 아니라 ‘사회 전체의 주거 안정성’을 저해할 정도로 격차가 벌어졌다는 사실입니다. 소득대비 집값 비율이 장기적으로 안정화되지 않는다면, 소비 위축과 사회 갈등이 심화될 위험이 높습니다. 따라서 각종 부동산 정책 및 금융지원 제도 등이 더욱 정교하게 설계·운영되어야 하며, 개인 역시 정확한 정보를 토대로 자산 및 주거 계획을 세워야 할 것입니다.