2025년 상반기 부동산 시장, 금리 인하 기대 속 관망세 지속되나?

[ 목 차 ]

●  2025년 부동산 시장 전망: 금리 변동과 대내외 변수에 주목

●  서울·수도권 아파트 동향: 지역별 상승·하락 격차 확대

●  금리 인하 기대감과 대출 규제: 시장에 미칠 영향은?

●  하반기 변수: 공급 축소·거래 침체가 가격 불안 키울까?

●  불확실성 속 ‘금리 인하’ 기대와 ‘공급 축소’의 이중 변수

 

부동산 시장

 

2025년 부동산 시장 전망: 금리 변동과 대내외 변수에 주목

2025년에 들어서도 부동산 시장의 불확실성은 여전합니다. 2024년 말부터 이어진 고금리 기조, 글로벌 경기 둔화, 건설경기 침체와 같은 요인이 맞물려, 매수 심리가 여전히 약세를 보이고 있기 때문입니다. 다만, 올해 상반기에는 한국은행의 기준금리 인하 가능성과 시중은행 가계대출 가산금리 하락 전망이 제시되면서, **“일부 숨통이 트이지 않겠느냐”**는 기대 섞인 전망도 나오고 있습니다.

실제로 2025년 1월 둘째 주(KB부동산 조사 기준) 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.01% 올라 8개월 연속 상승세를 기록했습니다. 그러나 상승폭 자체는 전주보다 0.01%포인트(p) 줄어들어, 매주 조금씩 둔화되는 흐름을 보이고 있습니다. 강남권이 강북권보다 우세한 상승률을 이어가며 두 지역 간 격차를 0.02~0.03%p 수준으로 7주째 유지 중이지만, 서울 내 하락 구(區)가 6곳으로 늘어 보합권에서 약세 전환하는 분위기도 감지됩니다.

전문가들은 이 같은 혼조세가 올해도 당분간 이어질 것이라고 내다봅니다. 건설경기 침체와 대출 규제, 거기에 글로벌 통화정책 기조까지 더해져, 부동산 시장이 악재에 민감하게 반응할 수밖에 없다는 이유에서입니다. 이런 가운데 정부는 내수 소비 활성화를 위해 27일을 임시공휴일로 지정하고, 다양한 재정·세제 부양책을 모색 중입니다. 시장에서는 이를 두고 “추가경정예산 편성 혹은 좀 더 유연한 금리 정책”이 뒤따라야 소비 심리가 반전될 것이란 의견이 우세합니다.

금리 변화 역시 부동산 시장에 큰 영향을 미치는 요인입니다. 오는 16일 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 논의하는데, 일각에서는 2.75%로 25bp(=0.25%p) 인하 가능성을 점칩니다. 또한 지난해 하반기부터 상승해온 시중은행 가계대출 가산금리도 반년 만에 인하가 점쳐지면서, **실수요자 입장에서는 ‘이자 부담이 다소 줄어들 수 있다’**는 기대감이 커지는 상황입니다.

그렇다면 이러한 금리·정책 변수들이 2025년 상반기 부동산 시장에 어떤 변화를 가져올까요? 이번 글에서는 서울·수도권 아파트 매매 동향, 금리 인하 기대감, 그리고 향후 공급 축소와 관망세 지속 가능성 등을 종합적으로 살펴보고자 합니다.

 

서울·수도권 아파트 동향: 지역별 상승·하락 격차 확대

올해 1월 둘째 주(2025년) 기준으로, KB부동산 조사에서 서울 아파트 매매가격지수는 전주 대비 0.01% 상승을 기록하며 8개월 연속 플러스를 이어갔습니다. 그러나 상승세가 갈수록 둔화되고 있고, 서울 내 하락 구가 늘어나는 등 지표 전반에서 ‘혼조세’가 감지됩니다. 한편, 수도권 전체로 보면 오히려 0.03% 하락했으며, 이 중 경기·인천 지역이 0.08% 내리며 약세 전환을 이끌었습니다.

1) 서울 아파트 매매가 지수 추이

• 상승률 둔화: 전주 대비 0.01% 상승으로 8개월 연속 오름세를 유지했지만, 7주 연속으로 상승폭이 낮아지는 추세입니다.
• 강남권 vs 강북권: 강남권이 상대적으로 높은 상승률을 지속해, 두 지역 간 격차가 7주째 0.02~0.03%p 수준으로 유지되고 있습니다. 강북권은 일부 구에서 하락이 나타나며, 강남권과의 분위기 차이가 더욱 도드라집니다.

2) 서울 내 ‘하락 구’ 증가

• 기존 2~3곳이던 하락 구(區)가 6곳으로 늘어나면서, 전체적으로 보합 수준에 머물던 서울이 약세 전환으로 기울어질 가능성도 언급됩니다.
• 이는 거래량 부진, 매수세 위축, 대출 규제 등 복합 요인이 작용한 결과라는 분석이 지배적입니다.

3) 수도권 외곽·인천 약세 뚜렷

• KB부동산과 부동산R114 조사에 따르면, 경기·인천 지역 아파트 가격이 0.08% 하락해 수도권 전체 약세를 주도하고 있습니다.
• 금리 부담과 경기 둔화가 오래 이어지면서, 상대적으로 입지 경쟁력이 낮은 지역에서는 매물이 쌓이는 한편 매수 문의가 급감해 가격이 하락 압력을 크게 받고 있습니다.

아래 표는 2025년 1월 둘째 주 기준, 서울·수도권 아파트 매매 가격 변동률을 간략하게 정리한 자료입니다. (데이터 출처: KB부동산, 부동산R114 종합)

구분전주 대비 변동률(%)비고

구분	전주 대비 변동률(%)	비
서울 아파트	+0.01	8개월 연속 상승, 상승폭 둔화
수도권 전체	-0.03	경기·인천 -0.08% 주도
강남권	+0.02~+0.03	상대적 강세 지속 (매수세 집중)
강북권	보합 ~ -0.01	일부 구 하락 전환

표 해설:

• 서울 전체는 0.01% 상승했지만, 하락 구가 늘어나 전반적으로 보합권과 약세 사이를 오가는 혼조세입니다.
• 수도권 전체로 보면 오히려 하락(-0.03%)이며, 경기·인천의 하락률(0.08%)이 눈에 띕니다.
• 강남권이 강북권을 앞서는 상승 추세가 꾸준히 지속되고 있습니다.

 

금리 인하 기대감과 대출 규제: 시장에 미칠 영향은?

2024년 말까지 고금리 기조가 지속되면서, 부동산 시장은 대출 이자 부담과 매수 심리 위축이 심화된 상태였습니다. 그러나 최근 들어 한국은행 기준금리 인하와 시중은행 가산금리 하향 전망이 부각되면서, 올해 상반기 부동산 시장이 작은 ‘숨통’을 틔울 수 있다는 기대가 형성되고 있습니다.

1) 한국은행 기준금리, 2.75% 인하설 대두

• 오는 16일 예정된 금융통화위원회에서 0.25%p 인하를 단행할 수 있다는 관측이 있습니다. 일부에서는 원/달러 환율 급등, 미국 연준(연방준비제도)의 확장적 통화정책 기조 등을 고려하면 한국은행이 금리 인하 결정을 쉽게 내리기 어렵다는 반론도 제기됩니다.
• 만약 실제로 금리가 인하된다면, 주택담보대출 금리가 부분적으로 내려가며 실수요자들에게는 이자 부담이 완화되는 효과가 기대됩니다.

2) 시중은행 가계대출 가산금리 동향

• 작년 하반기부터 꾸준히 상승하던 시중은행 가계대출 가산금리가 6개월 만에 내려갈 것이라는 전망이 나옵니다.
• 가산금리가 낮아지면, 실수요자는 일정 부분 이자 절감을 누릴 수 있고, 이는 주택 매수 의사를 높이는 요소가 될 가능성이 있습니다.

3) 대출 규제와 경기 둔화의 이중고

• 일부 전문가들은 “금리 인하가 예측된다 해도, 지금과 같은 대출 규제로는 시장이 크게 살아나기 어렵다”고 말합니다. 예컨대 DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 한도 제한이 여전히 엄격해, 대출 금리가 내려가더라도 대출 가능액이 크지 않으면 실질적 매수 효과는 제한적일 수 있다는 지적입니다.
• 또한 금리 인하 폭이 0.25%p 정도로 소폭이라면, 전반적인 경기 둔화·건설경기 침체·대외 불확실성을 상쇄하기엔 너무 미미한 수준이라는 의견도 있습니다.

 

하반기 변수: 공급 축소·거래 침체가 가격 불안 키울까?

전문가들은 2025년 하반기로 갈수록 아파트 공급 감소가 시장에 영향을 줄 수 있다고 우려합니다. 금리·경기·정책 등의 영향으로 분양시장이 경직되면서, 건설사들의 신규 사업 추진이 보수적으로 변하고 있기 때문입니다. 이는 필연적으로 신규 공급량 감소를 의미하며, 결과적으로 매수수요가 늘어나는 시점에 물량이 충분치 않으면 가격 급등을 불러올 가능성도 배제할 수 없습니다.

1) PF(프로젝트 파이낸싱) 위축 및 공사비 상승

• 건설사 입장에서 PF 조달금리가 높은 상황이 장기화되면, 신규 분양 프로젝트를 공격적으로 추진하기가 쉽지 않습니다. 공사비 역시 원자재 가격 상승, 인건비 부담 등으로 계속 오르고 있어, 건설사들은 “안전한 사업지 위주” 혹은 “분양가를 충분히 높일 수 있는 입지”에만 적극 나설 것으로 보입니다.
• 이는 결과적으로 2025년 중후반 이후 새 아파트 공급 물량이 크게 줄어드는 결과를 낳을 수 있습니다.

2) 거래량 감소→시장 관망세 지속

• 2024년부터 이어진 거래 절벽 상황이 2025년에도 상당 기간 이어질 것이라는 전망이 지배적입니다. 매수자와 매도자 모두 관망세를 유지하는 가운데, 금리 인하가 이뤄져도 대출 규제와 경기 불확실성이 해소되지 않는다면 거래 활성화로 이어지기 어려울 수 있습니다.
• 매물이 풍부하지 않은 강남·서초 등 이른바 ‘선호 입지’에만 가격 상승 압력이 집중되고, 상대적으로 외곽 지역은 하락세가 이어지며, 서울·수도권 내 양극화가 심화될 가능성도 있습니다.

3) 가격 상승 전환 촉발 요인

• 공급이 크게 줄고, 시장에 유동성이 어느 정도 풀리면, 심리적 바닥 인식이 확산되면서 가격이 다시 뛰는 시나리오도 존재합니다.
• 일부 전문가는 “올해 내내 약세가 이어지겠지만, 2026년 이후에는 공급 부족 여파가 서서히 나타날 것”이라고 말합니다. 따라서 단기 하락 vs 장기 반등이라는 반대 관측이 교차하는 상황에서, 시장 참여자들은 더욱 신중한 판단이 필요합니다.

 

불확실성 속 ‘금리 인하’ 기대와 ‘공급 축소’의 이중 변수

2025년 부동산 시장은 전반적으로 대내외적 불확실성이 큰 상황에서, 한국은행 기준금리 인하와 시중은행 가계대출 금리 하향 가능성이라는 긍정적 이슈와, 경기 둔화·대출 규제·공급 감소라는 부정적 이슈가 동시에 교차하고 있습니다. 서울 아파트 매매가격지수는 8개월째 소폭 상승 중이지만, 하락 구가 늘어나는 등 혼조세가 두드러지며, 수도권은 여전히 약세 기조가 이어지고 있습니다.

금리 측면에서 소폭이나마 인하가 현실화되면, 일부 실수요자가 주택 매수에 나설 여지는 있습니다. 그러나 DSR 등 대출 규제가 크게 완화되지 않는 이상, 시장 전체를 반등시키기엔 한계가 있을 것이라는 평가가 많습니다. 또한 원·달러 환율, 미국 연준의 정책 기조 등 대외 요인이 한국은행의 금리 결정을 제약해, 실제 인하 폭이나 시점이 당초 예상보다 늦춰질 가능성도 배제할 수 없습니다.

무엇보다 건설사들이 분양 일정을 연기하거나, PF 위축 및 공사비 상승으로 인해 새로운 아파트 공급을 줄이는 움직임이 감지되는 점이 변수입니다. 부동산 시장이 장기 침체될 것이라는 인식이 강하지만, 공급이 급감하면 특정 시점에 수급불균형이 발생해 가격이 다시 들썩일 수도 있다는 우려도 공존합니다.

결과적으로 2025년 상반기는 “금리 인하 기대 속에서도 당장 활발한 거래가 이뤄지기는 어려울 것”이라는 전망이 우세합니다. 하지만 하반기부터 공급 축소 여파가 본격화하고, 금리나 정책 요인이 새롭게 변동되면, 시장 흐름이 재차 바뀔 가능성이 있습니다. 따라서 실거주자, 투자자 모두 단기적인 가격 변동에 일희일비하기보다는, 수급 상황과 금리 흐름, 대출 규제의 변화를 종합적으로 살펴보며 중장기 관점에서 전략을 세워야 할 것입니다.