2025년 1월 아파트 입주전망지수 급락: 대출 규제·탄핵정국이 불러온 ‘입주 한파’

[ 목 차 ]

●  2년 만의 최저치 기록: 전국 아파트 입주전망지수, 왜 급락했나?

●  주산연 조사: 미입주 원인 1위는 ‘잔금대출 미확보’

●  지역별 입주전망 하락 폭: 수도권·광역시 모두 ‘부정적 전망’ 우세

●  탄핵정국·계엄 불확실성과 대출 규제, 향후 정책 과제는?

●  2025년 아파트 입주 ‘한파’, 시장 침체와 불확실성 타개책은?

 

아파트 입주전망지수 급락

 

2년 만의 최저치 기록: 전국 아파트 입주전망지수, 왜 급락했나?

2025년 1월 들어 전국 신축 아파트 입주전망지수가 2년 만에 최저치를 기록했습니다. 이는 2023년 1월(59.4) 이후 가장 낮은 수치로, 통상 80~90선을 유지하던 지수가 단숨에 60선대로 떨어지면서 시장에 적잖은 충격을 주고 있습니다. 주택산업연구원(이하 주산연)이 1월 14일 발표한 자료에 따르면, 이달 전국 아파트 입주전망지수는 68.4로 지난달(88.6) 대비 무려 20.2p 하락했는데, 이 정도 큰 폭의 하락은 약 40개월 만에 처음이라는 설명입니다.

입주전망지수란, 주택사업자를 대상으로 “정상적으로 잔금이 치러져서 무리 없이 입주가 이뤄질지”를 묻는 조사 결과를 지수화한 것입니다. 보통 100을 기준으로 삼아, 이하면 입주 경기에 대한 ‘부정적 전망’이 우세하다는 뜻이고, 100 이상이면 ‘긍정적 전망’이 많음을 의미합니다. 이번 발표에서 68.4를 기록했다는 것은, 상당수 주택사업자가 향후 입주 여건이 악화될 것으로 보고 있음을 시사합니다.

1) 대출 규제 강화와 탄핵정국 불확실성

주산연 관계자는 이번 지수 급락의 원인으로 **“강도 높은 대출 규제, 경기침체 우려, 계엄 및 탄핵정국에 따른 시장 불확실성”**을 꼽았습니다. 금리 부담이 지속되는 가운데, 한층 강화된 대출 한도 규제가 매수 심리를 위축시킨 상황에서, 정치적 리스크까지 겹치면서 매도·매수자 모두 움직이기 어려워진 현실이 반영된 것입니다.

2) 지역별 하락 폭

• 광역시: 지난달 90.2에서 66.1로, 24.1p 급락
• 수도권: 지난달 90.6에서 72로, 18.6p 하락
• 서울: 지난달 100에 가까운 88에서 76선으로 떨어졌다고 알려졌으나, 최종 집계(14일)에서 88로 발표되어 전달 대비 12p 하락

예컨대 광역시는 한 달 만에 20p 이상 떨어졌고, 수도권도 90대 초중반에서 70대 초반으로 내려오면서 전체 시장 하강세가 뚜렷해졌습니다. 서울 역시 이전 달보다 12p 하락하며, 2024년 말까지 이어져 오던 “강남·서초 위주의 부분 상승” 기조가 흔들릴지 주목됩니다.

3) 과거 지수 비교: 2년 만에 최저 수준

2023년 1월(59.4)이후 2년 만에 가장 낮은 지수입니다. 당시에도 고금리와 코로나19 팬데믹 여파로 인한 불확실성이 컸는데, 2025년 초에는 탄핵정국이라는 정치 이벤트가 더해져, 시장 참여자들의 심리를 더욱 얼어붙게 만들었다는 점이 특징입니다.

핵심 포인트: 주택사업자들은 올해 1월 입주가 예정된 물량들이 상당수 미입주 위험에 직면할 것으로 보고 있으며, 이는 향후 아파트 매매·전세 시장에도 영향을 미칠 수 있습니다. 미분양이 확대되거나, 잔금 대출이 막혀 입주를 못 하는 사례가 늘어나면, 가격 하방 압력이 커질 수 있다는 지적이 나옵니다.

 

주산연 조사: 미입주 원인 1위는 ‘잔금대출 미확보’

주산연은 이번 조사에서 주택사업자들이 꼽은 미입주 원인을 함께 발표했습니다. 그 결과, **“잔금대출 미확보”**가 34%로 가장 큰 비중을 차지했고, 이어 “기존주택 매각 지연”(32.1%), “세입자 미확보”(17.0%), “분양권 매도 지연”(9.4%) 등의 순으로 나타났습니다. 이는 현재 주택시장이 안고 있는 복합 위기 상황을 단적으로 보여주는 지표입니다.

미입주 원인비중(%)

미입주 원인	비중(%)
잔금대출 미확보	34.0
기존주택 매각 지연	32.1
세입자 미확보	17.0
분양권 매도 지연	9.4
기타	7.5(추정)

(데이터 출처: 주택산업연구원, 2025년 1월 조사)

1) 잔금대출 미확보(34.0%)

금리가 오르고 대출 규제가 강화된 상황에서, 계약자들이 잔금을 마련하기가 어려워졌습니다. DSR(총부채원리금상환비율) 등 규제가 지난 2년간 여러 차례 도입·강화되며, 기존보다 대출한도가 크게 줄어든 것 역시 부담으로 작용합니다. 잔금 마련이 어려우면 결국 입주를 포기하거나, 계약을 해지해야 하는 문제가 생깁니다.

2) 기존주택 매각 지연(32.1%)

갈아타기를 위해 신축 아파트를 분양받은 1주택자들이 기존 주택 매각에 난항을 겪고 있습니다. 금리 인상과 경기침체 우려로 매수세가 뚝 끊기면서, 예전처럼 빠른 거래가 성사되지 않기 때문입니다. 오래된 집이 팔리지 않으면, 새 아파트 잔금납입도 어려워지는 악순환이 발생합니다.

3) 세입자 미확보(17.0%)

본인이 직접 입주하지 않고, 전세나 월세를 놓을 계획이었던 투자자·실수요자들이 세입자를 구하지 못하는 사례도 증가하고 있습니다. 전세 사기 이슈로 인해 전세 거래 자체가 줄어들고, 대출 규제로 인해 월세 선호가 늘어남에 따라, 전세 수요가 감소한 영향이 큽니다. 입주시점에 세입자를 구하지 못하면, 소유주 입장에서는 잔금을 충당할 방법이 막막해집니다.

4) 분양권 매도 지연(9.4%)

분양권 전매를 통해 자금을 확보하려는 투자자들도, 거래 절벽으로 인해 매도에 애를 먹고 있습니다. 과거에는 분양권이 프리미엄을 얹어 곧잘 거래되었으나, 지금은 매수자가 거의 없어 기대한 만큼의 차익 실현이 어렵습니다. 분양권이 팔리지 않으면, 잔금 납입 자금을 마련하기가 힘들어지는 구조입니다.

 

지역별 입주전망 하락 폭: 수도권·광역시 모두 ‘부정적 전망’ 우세

이번 조사에서 눈에 띄는 점은, 광역시와 수도권 모두 90선대에서 70선 안팎으로 급격히 하락했다는 사실입니다. 특히 광역시는 전달 대비 24.1p 떨어지면서, 작년 하반기까지만 해도 다소 견조하게 유지되던 입주심리가 급랭한 모양새입니다. 수도권 또한 90.6에서 72로 내리면서, 부정적 전망이 우세한 100 이하 구간에 깊이 진입했습니다.

지역2024년 12월2025년 1월변동(포인트)

지역	2024년 12월	2025년 1월	변동(포인트)
전국	88.6	68.4	-20.2p
수도권	90.6	72.0	-18.6p
광역시	90.2	66.1	-24.1p
서울	88.0	76.0(추정)	-12.0p

(※ 2025년 1월 14일 발표 수치 종합, 서울 지수는 88에서 76으로 12p 하락한 것으로 추후 보정)

1) 수도권: 대출 규제·탄핵정국 직격

수도권은 전통적으로 주택 수요가 높지만, 금리 부담과 규제로 인해 매수심리가 크게 꺾였습니다. 여기에 탄핵정국이 더해지면서 정치·경제적 불확실성이 커졌고, “전세 사기” 등의 부정적 이슈로 인해 전세 시장도 위축된 상황입니다. 수도권 입주전망지수가 70선대 초반까지 떨어진 것은, 주택사업자들이 현재 상황을 상당히 심각하게 보고 있음을 뜻합니다.

2) 광역시: 업황 추락

광역시는 지방 경제의 축을 이루지만, 수도권만큼 탄탄한 인구·산업 기반을 갖추지 못한 지역도 많습니다. 코로나19 이후 내수 부진, 원자재 가격 상승, 관광·유동인구 감소 등이 겹치면서, 실물 경기 자체가 위축된 상태입니다. 그 결과, 24.1p 하락이라는 큰 폭으로 입주전망지수가 곤두박질쳤습니다.

3) 서울: 상대적 선방에도 하락은 피하지 못해

서울은 입지적 희소가치가 높아, 시장 침체기에도 비교적 ‘방어적’ 특성을 보여왔습니다. 그러나 이번 발표에서 지난달 대비 12p나 하락하며, “매수세가 강남·서초 등 특정 지역에 몰리고, 나머지 구는 하락 전환 또는 보합”이라는 식의 양극화가 더 극단적으로 나타날 것이라는 예상이 나옵니다.

 

탄핵정국·계엄 불확실성과 대출 규제, 향후 정책 과제는?

1) 정치적 리스크가 주택시장 위축 가속

전문가들은 탄핵정국이나 계엄선포 가능성 등이 부동산 시장에 미치는 영향이 결코 작지 않다고 지적합니다. 정치적 갈등과 사회 불안정이 커지면, 소비·투자 심리가 급격히 냉각되며, 부동산 역시 큰 구매 결정을 미루는 분위기가 형성되기 쉽습니다. 실제로 대규모 집회나 정치적 충돌이 벌어질 경우, 일부 지역에서는 원활한 입주 절차마저 차질을 빚을 수 있다는 우려도 나옵니다.

2) 대출 규제 완화 vs. 금리 인상 기조

대출 규제를 대폭 완화하면 매수심리가 살아날 수 있지만, 금리가 높은 상황에서 과도한 부채가 다시 사회 문제로 부상할 위험이 존재합니다. 이 때문에 정부나 금융 당국은 **“보수적인 접근”**을 유지하고 있으며, 시장 참여자 입장에서는 애매한 상황이 지속되는 것이 현실입니다. 여기에 글로벌 경기 둔화, 각국 중앙은행의 금리 변동 가능성이 한꺼번에 맞물려, 금융 환경이 쉽게 안정되지 않는 흐름도 한몫하고 있습니다.

3) 정책적 시사점: 정확한 진단과 맞춤형 대책

주산연 관계자는 “빠르게 위축되고 있는 주택시장에 대한 정확한 분석과 시의 적절한 정책이 필요하다”고 강조했습니다. 실제로 미분양 관리지역 확대, 잔금대출 보증 확대, 기존주택 매각을 지원하는 한시적 세제 혜택 등 다각적인 대책이 모색되어야 한다는 주장입니다. 단순히 LTV(주택담보대출비율)·DSR 규제를 완화하는 것만으로는 공급자·수요자 양측이 안고 있는 부담을 해소하기 어렵다는 것이 중론입니다.

4) 주택시장 동향과 전망

• 미입주 증가 우려: 잔금대출을 못 받은 계약자나, 기존 주택을 팔지 못한 1주택자 등이 늘어날 경우, 실제 입주율이 낮아져 신축 아파트 공실 문제로 이어질 수 있습니다.
• 가격 하락 압력 vs. 희소성 양극화: 미분양 물량이 쌓이면 가격이 추가 하락할 수 있지만, 특정 인기 지역은 오히려 희소성으로 가격이 방어되거나 심지어 반등할 가능성도 있습니다.
• 정치·경제 안정 시 반등 가능성: 탄핵정국이 해소되고, 금융 환경이 개선되면 침체된 주택시장도 일부 반등할 수 있지만, 그 시기는 예측하기 쉽지 않다는 의견입니다.

 

2025년 아파트 입주 ‘한파’, 시장 침체와 불확실성 타개책은?

2025년 1월 전국 신축 아파트 입주전망지수가 68.4로 급락하며, 주택사업자들과 실수요자 모두에게 **“입주 한파”**가 현실화되고 있습니다. 강도 높은 대출 규제, 탄핵정국·계엄 우려 등 복합적 불확실성이 겹쳐, 2년 만에 가장 낮은 지표를 보인 것입니다. 수도권(72), 광역시(66.1), 서울(88→76 추정) 할 것 없이 전반적으로 급하강했으며, 하락 폭이 20p를 넘긴 것은 약 40개월 만에 처음입니다.

주산연 분석에 따르면, 미입주 원인 중 ‘잔금대출 미확보(34%)’와 ‘기존주택 매각 지연(32.1%)’이 절반 이상을 차지했습니다. 이는 금리 인상, 대출 한도 제한, 매매 거래절벽 등이 복합적으로 작용한 결과이며, 전세사기, 전세 기피 현상으로 인한 ‘세입자 미확보(17.0%)’도 무시할 수 없는 요인입니다. 분양권 전매가 어려워진 투자자들 역시 자금 조달이 막히면서, 잔금을 치르지 못하는 사례가 늘어나는 실정입니다.

이 같은 상황에서 전문가들은 정책적·제도적 보완책이 시급하다고 지적합니다. 미분양 해소 대책, 잔금대출 보증 확대, 주택 매각 지원 프로그램 등이 대표적 예시입니다. 그러나 탄핵정국과 계엄 가능성, 글로벌 경기 둔화 등이 맞물려 단기적으로 시장 분위기가 개선될지는 미지수입니다. 대출 규제를 갑작스럽게 완화하면 가계부채가 급증할 수 있고, 금리 인하 역시 인플레이션 재발 등 부작용을 초래할 수 있어 정부·한국은행이 선뜻 나서기 어렵다는 현실적 제약도 존재합니다.

결국, 2025년 상반기 주택시장은 당분간 관망세가 우세할 전망입니다. 매도자와 매수자 모두 불확실성을 해소하기 전까지 적극적으로 움직이기 어려운 데다, 전반적인 경기 침체 기조도 이어지고 있기 때문입니다. 다만, 일부 전문가들은 **“탄핵정국이 정리되고, 대출 규제가 부분 완화되면 신축 아파트 희소성이 부각되면서 반등할 여지도 있다”**고 분석합니다. 그 시기가 언제가 될지는 예측하기 쉽지 않지만, 시장 참여자 입장에서는 자금 계획과 거시경제 흐름을 면밀히 살피면서 신중히 의사결정을 내릴 필요가 있습니다.