서울 아파트 매물 9만 건 육박, 매수심리 ‘꽁꽁’… 관망세 속 어디로 가나?

[ 목 차 ]

●  2025년, 서울 아파트 매물 급증: 9만 건 돌파 임박

●  “영끌족 매물” 가세, 매물 9만 건 진입 가속화

●  지역별 매물 증가: 마포·송파·중구·강동구 순으로 가파른 증가세

●  매매수급지수 97.0, “한동안 관망세 지속” 전망

●  매물 9만 건 시대, 서울 아파트 어디로?

 

서울 아파트 매물

 

2025년, 서울 아파트 매물 급증: 9만 건 돌파 임박

2025년 들어 서울 아파트 시장에 **“매물 적체”**가 심화되고 있습니다. 통상적으로 8만 건을 넘으면 “공급이 풍부하다”는 인식이 강해지는데, 최근 9만 건에 육박하는 매물이 나오면서 시장은 완연한 매수자 우위 국면에 접어들었다는 평가를 받습니다. 대출 규제와 금리 부담, 정치적 불확실성(탄핵정국) 등이 맞물려 관망세가 더욱 확산되면서, 지난해 말부터 꾸준히 매물이 불어나고 있다는 것이 현장 관계자들의 전언입니다.

부동산 빅데이터업체 아실(15일 기준)에 따르면, 서울 아파트 매물은 8만9,901건을 기록해 전년 동기(7만5,368건) 대비 1만4,533건 증가했습니다. 한 주 전(8만7,644건)보다도 2,257건이 늘어, 이미 연초 대비 가파른 오름세를 보이고 있는 셈입니다. 일부 전문가들은 “조만간 작년 2월 4일 기록한 역대 최고치(9만340건)를 경신할 가능성이 크다”고 지적합니다.

매물이 이렇게 한꺼번에 늘어난 배경에는 영끌족(영혼까지 끌어 대출받아 내 집 마련에 나선 2030 세대 등)이 대출 이자를 더 이상 감당하지 못하고 매물을 내놓거나, 전반적으로 매수심리가 위축된 상황에서 “급할 것 없다”는 인식이 퍼진 것이 크다고 해석됩니다. 게다가 정치적 불안정과 경기 침체 우려가 시장 관망세를 부추기면서, 매도자가 호가를 내려도 매수자가 응하지 않는 흐름이 이어지는 중입니다.

글로벌금융 여건과도 무관치 않은데, 금리 인상 기조가 아직 끝나지 않은 상황이라 대출 부담이 크고, 올해(2025년) 상반기 이후 금리가 크게 내려갈지조차 불투명해 거래 부진이 한동안 지속될 것으로 보입니다. 다만 매수자 입장에선 1~2년 전보다 가격이 낮아진 매물을 고를 수 있는 기회라는 의견도 있고, 매도자 입장에서는 정권 교체나 탄핵 정국 등 대내외 변수가 해소되기 전까진 매수세가 살아나기 어렵다는 관측이 많습니다.

 

“영끌족 매물” 가세, 매물 9만 건 진입 가속화

전문가들은 특히 2021~2022년 “집값 꼭대기” 무렵에 **영끌(영혼까지 대출)**로 매수했던 일부 2030 세대, 1주택 보유자 등이 현재 이자 부담을 버티지 못해 매물을 던지는 현상이 가속화됐다고 진단합니다. 고금리 시대가 예상보다 길어지면서, 월 수백만 원의 이자 비용을 부담하기가 쉽지 않기 때문입니다.

(1) 대출 규제·금리 상승

• 2023년부터 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 강화, 시중은행의 대출 억제가 본격화되며 영끌족에게 이자 부담이 가중.
• 금리 인하 기대는 있지만 시점이 불투명하여, 당장 매도 타이밍을 놓칠 경우 주택 가격이 더 떨어질까 우려하는 심리가 있음.

(2) 갭투자 실패 사례도 증가

• 전셋값이 2024년 중반 이후 하락세로 돌아서면서, 세입자 보증금을 토대로 갭투자에 나섰던 일부 다주택자도 자금 회수가 어려워졌습니다. 전세 사기·깡통전세 논란 등 리스크가 커지면서, 세입자 구하기도 쉽지 않다는 지적이 있습니다.
• 이에 따라 매물을 “급매” 형태로 내놓는 일이 늘어나는 중입니다.

(3) 매수자 우위 시장

• “매물이 넘치지만 구매자가 없다”는 점에서, 시장 주도권이 매수자에게 넘어간 셈입니다. 서울 아파트 매매수급지수(한국부동산원)가 100 이하(매도자 우세)를 유지하며 지난주(97.3) 대비 0.3포인트 하락한 97.0을 기록했습니다. 이는 매물을 내놓고도 거래가 쉽지 않음을 의미합니다.

이 같은 흐름이 당분간 계속되면, 서울 아파트 매물은 9만 건을 쉽게 돌파할 가능성이 큽니다. 2023년 말 5만여 건에 불과했던 매물이 2024년 한 해 동안 가파르게 늘어났고, 2025년 초부터 또 상승 모멘텀이 붙은 것입니다. 정치·경제 불확실성이 해소되지 않는 한, 매도-매수 간 줄다리기가 이어질 것으로 보입니다.

 

지역별 매물 증가: 마포·송파·중구·강동구 순으로 가파른 증가세

아실에 따르면, 올해 1월 중순 기준 한 달 전 대비 아파트 매물이 가장 많이 늘어난 구는 **마포구(4.1%↑)**였고, 이어 송파구·중구(각 3.1%), 강동구(3.0%) 순으로 증가폭이 컸습니다. 마포구에선 준공 10년 안팎인 일부 단지에서 매물이 다수 쌓이는 양상이 나타납니다. 예를 들어 상수동 래미안밤섬리베뉴2차 등이 대표적으로, 상승기 때 샀던 매도자들이 이자나 보유 부담을 느껴 매물로 내놓는 사례가 많다는 후문입니다.

지역	최근 한 달 매물 증가율(%)	주요 단지 및 특이사항
마포구	+4.1	상수동 래미안밤섬리베뉴2차 등 준공 10년 내외 단지 매물 폭증
송파구	+3.1	신축·재건축 호재 단지 많지만, 거래 부진으로 매물 적체
중구	+3.1	남대문·을지로 일대 일부 구축 아파트, 상업지 인접 단지 매물 증가
강동구	+3.0	고덕·명일동 등 중대형 단지, 영끌·갭투자 물량으로 매물 늘어나는 경향

(데이터 출처: 아실, 2025년 1월 중순)

(1) 마포구: 핵심 입지에도 관망세

마포는 홍대·공덕·상암 등 교통과 생활 인프라가 우수해 실거주·투자 선호도가 높았지만, 최근 금리 부담과 가격 고점 인식이 겹쳐 매수세가 크게 줄었습니다. 매도자는 호가를 약간 내리더라도 거래가 성사되지 않으니, 매물만 쌓이는 전형적 관망시장이라는 분석입니다.

(2) 송파·중구·강동: 신축·재건축 vs 구축 양극화

송파나 강동은 대단지 재건축 호재가 있는 반면, 이미 입주 20년 이상의 구축은 가격 메리트가 떨어지니 매물이 누적됩니다. 중구 역시 도심에 위치해 있지만, 전반적 매수 심리가 식으면서 거래 성사에 시간이 걸리는 모습입니다.

 

매매수급지수 97.0, “한동안 관망세 지속” 전망

한국부동산원이 발표하는 매매수급지수는 100을 기준으로 이하면 “팔려는 사람이 더 많다(매도우위)”, 이상이면 “사는 사람이 많다(매수우위)”를 의미합니다. 2025년 1월 첫째 주 기준 서울 아파트 매매수급지수는 97.0으로, 전주(97.3)보다 0.3포인트 낮아졌습니다. 이는 여전히 매도자 우위 시장임을 보여주며, 당분간 가격이 추가 하락할 가능성도 배제할 수 없다는 의미이죠.

(1) 탄핵 정국, 대출 규제, 경기 침체 우려

권일 부동산인포 리서치팀장은 “정치적 불확실성이 커지고, 대출 규제 및 금리 부담이 이어지며 관망세가 확산 중”이라며 “매수심리가 쉽게 돌아서지 않을 것”이라고 말했습니다. 여기에 고금리 부담이 중장기화되면, 영끌족과 임대인(갭투자자) 매물이 더 시장에 나올 수 있다는 견해도 있습니다.

(2) 매수자 우위 시장 → 가격조정 가능성

이미 2024년 하반기부터 서울 아파트값이 일부 조정되어, 1억~2억 원씩 내린 거래도 많습니다. 하지만 매매수급지수가 100을 회복하지 못한다면, 추가 조정이 일어날 소지도 남아 있습니다. 매수자들은 “금리나 정치·경제 이슈가 해소되기 전까지는 굳이 서두를 이유가 없다”며 관망을 택하고 있습니다.

(3) 하방 압력 vs 저점론

일부 전문가들은 “서울 핵심 입지(강남·마포·용산 등)는 매물이 늘어도 가격이 크게 안 떨어진다”며 저점 매수 기회를 언급하기도 합니다. 하지만 전반적으로 시장이 거래 절벽인 상황에서, 개별 단지별로 호가와 실거래가 사이 간극이 커 단기적인 반등을 낙관하긴 어렵다는 분석이 다수입니다.

 

매물 9만 건 시대, 서울 아파트 어디로?

대출 규제와 탄핵 정국 등으로 인한 관망세 확산, 그리고 영끌족 매물까지 더해지면서 서울 아파트 매물이 9만 건에 육박하고 있습니다. 이는 불과 1년 전(5만여 건대) 수준에서 크게 늘어난 수치로, 매수세가 극도로 위축되어 ‘매물이 적체’되는 상황이 심화된 것입니다. 마포·송파·중구·강동 등 주요 지역에서 매물이 고르게 증가했으며, 아파트 매매수급지수(97.0)도 매도자 우위 기조를 방증합니다.

부동산 전문가들은 “매물이 계속 늘어난다면, 한동안 매수자 우위 시장이 이어지고 가격 조정 가능성도 열려 있다”고 말합니다. 일부 아파트는 이미 1억~2억 원씩 하향 거래되는 사례가 나오고, 구축·외곽 지역이 더 큰 타격을 받을 수 있다는 관측이 많습니다. 반면, 역세권·신축·재건축 호재 단지는 매물 공급에 한계가 있어, 비교적 방어력을 발휘할 수 있다는 양극화 전망도 제기됩니다.

※ 서울 아파트 매물 추이 & 매매수급지수 ※

구분	2024년 말 매물(건)	2025년 1월 중순 매물(건)	매매수급지수(1월 둘째 주)	증감 여부
서울 전체	약 8만7,754	8만9,901	97.0	+2,147건, 수급지수↓
(전년 동기)	7만5,368	(비교) +1만4,533	-	매물 증가 가속
마포구	-	한 달 전 대비 +4.1%	-	가장 높은 증가율
송파·중구·강동	-	3.0~3.1%↑	-	지역별 온도차

(자료: 아실, 한국부동산원, 2025년 1월 중순)

결국, 매도자 입장에선 더 늦어지면 가격이 더 내릴까 불안하지만, 매수자는 높은 금리와 정치 불안 속에서 기다려보자는 심리가 커, 당분간 거래량 부진이 지속될 가능성이 높습니다. 다만 모든 단지와 지역이 일률적으로 조정되는 건 아니라, 핵심 입지·신축·재건축 대단지 등은 상대적으로 가격 방어력을 보일 것이란 의견도 있습니다.

투자·실거주자라면, 금리 추이와 대출 규제 완화 여부, 정치적 리스크 해소 시점 등을 주의 깊게 보며 신중하게 접근해야 할 것입니다. 한동안 매물이 많고 매수세가 약한 시장이 이어진다면, 보다 합리적인 가격에 ‘내 집 마련’을 시도하거나 갈아타기를 노릴 수 있는 기회로 볼 수도 있습니다. 그렇지만 시장이 한 번 더 조정될 가능성을 염두에 두고, 개별 단지 시세 흐름과 실거래 사례를 면밀히 살피는 것이 필수적입니다.