2025년, 전셋값 안정 올해가 마지막? ‘초양극화’ 현실화될까

[ 목 차 ]

●  전셋값 안정, 올해가 사실상 마지막? 득과 실은…

●  2025년 집값 전망 “상저하고”… 하반기에 주목해야 하는 이유

●  재개발·재건축, 정비사업 불확실성 커지면 어떻게 되나?

●  “대출 규제, 일시적 수요 억제책” vs 지방 매물 증가 우려

●  ‘초양극화’로 가는 서울·수도권, 하반기에 주목해야

 

전셋값 초양극화

 

전셋값 안정, 올해가 사실상 마지막? 득과 실은…

최근(2025년 기준) 부동산 시장에서 “전셋값 안정은 올해가 마지막일 수 있다”는 경고 섞인 전망이 나옵니다. 특히 서울 새 아파트 중심으로 전셋값이 더 오르고, 기존 아파트와의 가격 격차가 커지며 ‘양극화’를 넘어 ‘초양극화’로 갈 수 있다는 분석이 힘을 얻고 있는데요. 이와 관련해 재개발·재건축 분석으로 유명한 김제경 투미경제연구소 소장이 “강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공) 대규모 입주로 전셋값이 하락할 줄 알았지만 무난히 소화되는 분위기”라며, 올해 하반기부터는 공급절벽이 체감돼 전셋값이 다시 뛸 가능성이 크다고 진단했습니다.

김 소장은 “정치적 불확실성 탓에 상반기는 변동성이 있지만, 하반기에는 (기다리던) 대기 매수·전세 수요가 매물을 잡기 시작하면서 시장이 본격적으로 움직일 것”이라고 봤습니다. 그리고 그 핵심 원인은 재개발·재건축 추진의 불확실성과 공급 부족에 있다는 것이죠. 재건축 초과이익환수제나 정비사업 인센티브 등이 불투명해지면, 사업성이 낮은 지역은 흔들리는 반면, 새 아파트가 귀해진 서울·수도권 핵심지 위주로 가격이 급등하는 초양극화가 펼쳐질 것이란 전망입니다.

그렇다면 실제 시장 지표와 현장 상황은 어떨까요? 2024년 말까지 강동·송파·둔촌 등 대단지 입주가 이어지며 전셋값 하락 여지도 있었다는 게 중론이었지만, 정작 임대 시장은 “가격이 크게 떨어지지 않고 있다”는 반응이 많습니다. 데이터상으로도, 전셋값이 약간 떨어진 지역이 있는가 하면, 새 아파트·역세권·학군지 등 인기 단지에선 오히려 전세 보증금이 유지·상승되는 모습이 관찰됩니다. 이처럼 지역·단지별 온도차가 커지는 것은, 김 소장의 말대로 초양극화의 신호탄인지 주목해볼 만합니다.

 

2025년 집값 전망 “상저하고”… 하반기에 주목해야 하는 이유

김제경 투미경제연구소 소장은 올해 **집값 전망을 ‘상저하고’**로 요약했습니다. 상반기(상저)는 정치적 불확실성, 금리 부담, 관망 심리가 짙어 상승 동력이 부족하겠지만, 하반기(하고)로 갈수록 매수·전세 대기자들이 “더는 안 떨어진다”는 인식을 갖게 되면 본격적으로 움직일 수 있다는 시나리오입니다.

(1) 상저: 정치·경제 불확실성이 크다

• 탄핵 정국 등 정치적 변수가 커지며 시장 참여자들이 섣불리 매수·전세계약에 나서지 않는다고 합니다.
• 금리 인하가 가시화되지 않은 상태에서, 대출 규제와 경기 침체 우려가 겹쳐 상반기 매수세는 제한적일 가능성이 높습니다.
• 실제로 2024년 말~2025년 초까지 서울 아파트 매물이 9만 건에 육박해, 공급은 많아도 수요가 따라붙지 않는 전형적 “매수자 우위 시장” 흐름이 이어지고 있습니다.

(2) 하고: 공급절벽 부각으로 심리 반등

• 하반기쯤 되면 신규 입주 물량이 한풀 꺾이고, 서울·수도권 핵심 지역을 중심으로 **‘공급절벽’**이 체감될 것이란 전망이 나옵니다.
• 둔촌주공(올림픽파크포레온) 같은 대규모 입주 단지도 어느 정도 소화되면서, “이 정도 물량도 생각보다 시장에 큰 충격을 주지 않는다”는 인식이 퍼질 수 있습니다.
• 이런 상황에서 매수·전세 대기 수요가 서서히 움직이기 시작하면, 하반기 가격 상승 또는 최소한의 거래 반등이 나타날 수 있다는 게 김 소장의 분석입니다.

(3) 데이터로 본 공급 절벽?

국토교통부와 서울시 자료를 종합하면, 2025~2026년 서울시 아파트 입주 예정 물량이 연평균 3만 가구 이하로 줄어들 것이라는 예측이 힘을 얻고 있습니다. 2022~2024년 동안 대단지 재건축(둔촌주공, 반포·잠실 등) 물량이 한꺼번에 쏟아져 나왔지만, 정비사업 불확실성과 재건축 초과이익환수제 등의 영향으로 향후 몇 년간 대규모 공급이 쉬워 보이지 않는다는 평가입니다.

 

재개발·재건축, 정비사업 불확실성 커지면 어떻게 되나?

김 소장은 서울 공급 부족 해소 방법으로 재개발·재건축을 꼽지만, 실제 현장은 정책 리스크가 너무 크다고 지적합니다. “인센티브를 준다”던 사업지들이 인허가 단계에서 흔들리거나, 초과이익환수제를 둘러싼 법령 개정 지연으로 조합 측이 사업 속도를 내지 못하는 사례가 늘어나고 있다는 것입니다.

1. 재건축 초과이익환수제: 재건축 사업으로 발생한 이익이 일정 수준을 넘으면, 사업자(조합원)에게 부담금을 부과하는 제도입니다. 이 부담이 예상보다 크게 나올 경우, 조합원들이 분담금을 내야 해 사업이 지연 또는 축소될 가능성이 커집니다.
2. 정비사업 인센티브: 국토부나 서울시가 “용적률 상향, 층수 완화, 신속통합기획” 등을 지원한다는 발표를 여러 차례 했지만, 구체적 시행령이나 예산 확보가 지연돼 현장 체감은 낮다는 지적이 있습니다.
3. 정부 정책 불확실성: 탄핵 정국, 지방선거·총선 등 정치 이벤트가 연달아 이어지면 정비사업 규제가 완화될지, 다시 강화될지 가늠하기 어려워, 조합과 건설사가 적극적으로 움직이기 힘듭니다.

결국 새 아파트 공급은 줄어들 가능성이 커지고, 이로 인해 시장에선 **“새 아파트는 귀하신 몸”**이라는 인식이 퍼져서 전세·매매값이 오를 수밖에 없다는 해석입니다. 김 소장은 “이런 구조가 지속되면 서울과 수도권 새 아파트에 자금이 몰리는 초양극화가 벌어지고, 지방·빌라 시장은 상대적으로 더 어려워진다”고 전망했습니다. 즉, 올라가는 곳은 더 올라가고, 떨어지는 곳은 더 떨어진다는 뜻입니다.

 

“대출 규제, 일시적 수요 억제책” vs 지방 매물 증가 우려

부동산 시장에서 흔히 묻는 질문 중 하나가 **“대출 규제가 계속 집값을 잡을 수 있지 않느냐”**라는 것입니다. 이에 대해 김 소장은 “대출 규제는 본질적으로 일시적 수요억제책일 뿐, 근본적 해결책이 되지 못한다”고 지적합니다. 금리나 부채총량 규제가 강화되더라도, 실수요자나 투자자들이 틈새 상품을 찾고 은행들이 자산건전성 확보 차원에서 안전 대출에 적극 나서는 흐름은 변하지 않는다고 본 것입니다.

(1) 15억 원 초과 대출 막아도 강남 집값 폭등

김 소장은 “과거 정부가 ‘15억 원 초과 아파트는 대출 불가’ 규제를 내놨지만, 정작 강남 아파트값은 잡히지 않고 더 올랐다”며, 대출 규제가 세분화될수록 상대적으로 지방·빌라 시장만 더 타격을 입었다고 주장합니다. 이미 서울·수도권 핵심 단지를 살 자금력이 있는 이들은 자기자본이 많거나, 다른 방법(사인 간 대출·법인 투자 등)으로도 자금을 마련한다는 것입니다.

(2) 지방과 빌라 시장에 부정적 영향

김 소장은 “다주택자 규제가 현실화되면 지방과 빌라 시장은 더 무너질 수밖에 없다”고 우려합니다. ‘투자자금’을 막아버리면 오히려 지역 경기 침체가 심화되고, 수요가 줄어드니 매물이 쌓이고 가격은 하락해 악순환을 부를 수 있다는 것이죠.

(3) 결국 가격 양극화

모든 규제책이 수도권 재건축·새 아파트 수요를 꺾기에는 역부족이고, 지방과 낡은 주택 시장만 위축시키는 결과가 나타나 **“초양극화”**로 치달을 것이란 결론입니다. 새 아파트가 크게 오르며 전셋값도 빠르게 반등한다면, 서민·중저가 주택 거주자에게 더 큰 부담이 돌아갈 수 있습니다.

 

‘초양극화’로 가는 서울·수도권, 하반기에 주목해야

김제경 투미경제연구소 소장은 2025년 전세·매매 시장 흐름을 **“상반기 일시 조정, 하반기 본격 반등”**이라는 시나리오로 요약합니다. 전셋값 역시 올해가 안정의 마지막일 수 있고, 그 이후로는 새 아파트 중심으로 급등하면서 ‘초양극화’ 양상을 띨 가능성이 있다는 것이죠. 탄핵 정국 등 정치적 불안, 대출 규제, 경기 침체 우려 등 다양한 악재가 상반기까지는 시장을 묶어두겠지만, 결국 **‘공급 절벽’**이 가시화되는 시점(하반기~내년)부터 매수·전세 대기자들이 움직일 것이라는 해석입니다.

재개발·재건축 불확실성이 이런 초양극화를 더욱 부추길 수 있습니다. 정책 리스크가 커지면 정비사업 추진이 지연되고, 결국 새 아파트가 귀해지는 구조가 유지됩니다. 이로 인해 새 아파트 가치는 더 오르고, 지방·빌라·구축 시장은 도태되는 양상—즉 한쪽은 폭등, 다른 한쪽은 하락이라는 이중 흐름이 이어질 수 있습니다. 김 소장은 “더 이상 내려가지 않는다는 점을 인식하는 순간, 관망세였던 대기자들이 다시 움직이면서 시장이 요동칠 것”이라고 강조했습니다.

대출 규제 측면에서 봐도, 금리나 규제가 잠시 수요를 막아둘 순 있으나 강남권·핵심지 등 고가 주택의 상승세는 억제되지 않는다는 전례가 확인됐습니다. 오히려 지방·빌라 시장에 타격이 커져, 또 다른 하방 압력을 낳을 수 있다는 지적입니다. 결국 2025년 하반기 이후에는 집값이 “올라가는 곳만 올라가는” 초양극화로 전개될 가능성이 짙다는 결론입니다.

부동산 시장 참여자라면, 이런 분화와 양극화 시나리오를 미리 대비해야 합니다. 관망세가 일시적으로 길어지다가 특정 시점에 수요가 몰릴 수 있으니, 하반기 금리·공급·정책 변화를 주시하며 의사결정을 내리는 것이 중요합니다. 특히 재개발·재건축 법령이나 초과이익환수제 개편, 대출 규제 완화 등의 신호가 포착되면 시장이 급격히 움직일 가능성도 배제할 수 없습니다. “상저하고”와 “초양극화”라는 키워드는, 2025년 부동산 시장을 전망하는 데 있어 무시할 수 없는 핵심 개념으로 자리잡고 있습니다.

※ 2025년 부동산 시장 키워드 ※

구분	주요 키워드	설명
전세시장은 올해 안정 마지막?	초양극화	새 아파트 전셋값↑, 낡은 주택·지방 전셋값↓
집값 전망	상저하고	상반기 관망세, 하반기부터 ‘공급절벽’ 체감… 가격 반등 가능성
재개발·재건축	정책 불확실성	초과이익환수제·인센티브 등 지연 → 새 아파트 희소성↑
대출 규제 효과	일시적 수요 억제	강남권 등 핵심지는 더 오르고, 지방·빌라 시장만 침체 심화
정치·경제 변수	탄핵 정국, 금리	상반기 매수심리 위축, 하반기 상황 전환 가능