2025년 서울 오피스 시장 전망: 매매가 연 6~7% 상승 예상
최근(2025년 기준) 상업용 부동산 서비스 전문기업 젠스타메이트가 발표한 ‘2025년 상업용 부동산 시장 전망’ 보고서에 따르면, 서울 오피스 빌딩 매매가격이 올해 이후 연간 6~7%의 상승률을 보일 것으로 예상됩니다. 이미 서울 오피스 평균 거래가는 3.3㎡(평)당 2,818만 원 수준이지만, 주요 업무지구(CBD·GBD)에서는 평당 4,000만 원 이상의 거래 사례가 잇따를 가능성이 높다고 합니다.
왜 이렇게 오피스 빌딩 가격이 계속 올라가는 것일까요? 보고서는 **“신규 공급이 적고, 금리 인하 기대로 투자 심리가 개선될 것으로 보이기 때문”**이라고 분석했습니다. 특히 2028년 이후로는 을지로3가 일대·세운구역을 중심으로 CBD 권역에 대규모 오피스가 공급될 것으로 예상되나, 당장 올해(2025년)에는 신규 공급이 제한적이어서 오피스 가치가 유지되거나 더 오를 여지가 크다는 것입니다.
최근 금리 인하 가능성이 제기되면서, 그동안 금리 부담으로 보수적이었던 투자자(법인·기관·리츠 등)들이 다시 서울 오피스 매물에 관심을 갖게 될 것이란 해석도 힘을 얻습니다. 실제로 보고서는 매각이 진행 중인 ▲CBD의 ‘대신343’, ▲GBD의 ‘코레이트 타워’, ‘센터포인트 강남’ 등의 매매가가 평당 4,000만 원 수준을 무난히 넘어설 것으로 예측합니다.
이런 흐름은 단순한 ‘오피스 빌딩 몸값 상승’에 그치지 않고, 임대료 상승 추세로도 이어질 가능성이 높습니다. 보고서는 서울 오피스 평균 임대료가 내년(2026년)에는 3.3㎡당 10만 원을 돌파할 것으로 내다봤습니다. 그동안 연 3~5% 선에서 완만하게 오른 임대료가 4~5%대 인상을 꾸준히 이어간다면, 글로벌 경기 둔화 속에서도 핵심 지역 오피스에 대한 선호가 유지될 것이라는 분석입니다.
물류센터 시장: 2025년 공급 감소로 수급 안정화?
한편, 물류센터 시장은 최근 2~3년간 과잉 공급 우려 속에서 공실률이 높아지고 투자자들의 관심이 줄어드는 추세였습니다. 국토교통부 자료에 따르면, 수도권 상온 물류센터 공실률이 지난해(2024년) 3분기 기준 15.1%에 달할 정도로 일부 지역은 경쟁이 치열해진 상황이었죠. 하지만 젠스타메이트 보고서는 “올해(2025년) 신규 공급이 크게 줄어들면서 오히려 수급이 안정될 가능성이 있다”고 내다봤습니다.
(1) 공급량 절반 수준
2025년 물류센터 공급 예정 면적은 **261만1,570㎡(약 79만 평)**로, 전년 대비 절반 수준으로 떨어집니다. 지난 몇 년간 무리하게 새 물류센터가 쏟아지면서 공실이 증가하고 임대료가 하락했지만, 올해는 건설사와 시행사들이 투자와 착공을 보수적으로 접근해 공급을 줄였기 때문입니다.
(2) 해외 투자자 입맛 당겨
국내 투자자들이 물류센터 시장에 대한 투자 규모를 줄이는 동안, 해외 투자자는 오히려 적극적으로 매입에 나서고 있습니다. 대표적으로 2024년 라살중동국부펀드가 경기 안성 대덕 물류센터를, 싱가포르투자청(GIC)이 경기 부천 내동 복합물류센터를 인수하는 등 굵직한 거래가 성사되었는데요. 이는 향후에도 글로벌 펀드들이 일정 수준의 물류센터 투자를 지속할 가능성을 시사합니다. 한국 물류센터는 위치(수도권 인접)와 인프라 측면에서 경쟁력이 있다는 평가이기 때문입니다.
(3) 공실 해소 가능성 높아
전문가들은 “과잉 공급 우려가 컸던 2023~2024년 물류센터 시장이, 2025년부터 공급이 절반 이하로 줄고, 해외 투자 유입이 이어지면 공실률이 낮아지고 임대료도 회복될 수 있다”고 기대합니다. 물론 전반적인 경기 흐름과 소비 패턴(이커머스 성장 등), 물류 자동화 수요가 변수가 될 것입니다.
리테일 시장: 오프라인 실적 부진, 신규 출점 제한
반면, 2025년 리테일(상업시설) 시장은 다소 부정적 전망이 우세합니다. 국내 오프라인 유통업체들의 실적이 부진하고, e-커머스 비중 확대 등 구조적 변화를 고려하면, 대형 판매시설 신규 출점이 제한되면서 거래가 줄어들 것이란 예상입니다.
젠스타메이트 보고서에 따르면, 2021년 대형 판매시설 거래액이 약 6조 원 규모였으나, 지난해(2024년) 1~3분기 거래액은 겨우 2,000억 원에 그쳤습니다. “대형마트·백화점·복합쇼핑몰” 중심의 오프라인 리테일이, 코로나19 이후에도 온라인 쇼핑 증가, 소비 양극화 등으로 체력을 회복하기 쉽지 않다는 지적입니다.
(1) 리테일 물건의 용도 변경·리모델링 사례 증가
최근 시장에 나온 상업용 대형 시설들(빅박스, 쇼핑몰 등)은 **“운영 목적”**보단 “재개발·리모델링 or 용도 변경”을 위한 매각인 경우가 많습니다. 예컨대 단순 쇼핑몰로는 수익이 낮아 “호텔·오피스·생활형 숙박시설” 등 다른 용도로 바꾸려는 시도가 늘어나고 있습니다.
(2) 실제 거래량 급감
보고서는 “2025년에도 오프라인 유통 업황이 큰 회복을 보이긴 어려워, 리테일 거래가 더 줄어들 전망”이라며, 매수자가 제한적이어서 거래 성사까지 오래 걸리는 분위기가 이어질 것으로 내다봤습니다. 유동자금이 풍부한 대형 리츠나 해외 펀드도, 물류센터·오피스·데이터센터에 비해 리테일 투자에는 신중한 편이라고 알려집니다.
서울 오피스 vs 물류센터 vs 리테일: 자산별 ‘희비’ 가를 핵심 변수
젠스타메이트 리서치센터장 김규진 씨는 “금리 인하가 예상되면서 상업용 부동산 시장 전반의 투자 심리는 점차 개선되겠지만, 자산 유형별로 희비가 엇갈릴 가능성이 크다”고 말합니다. 즉, 오피스·물류센터·리테일 각각이 갖는 공급·수요·임대료·금융 환경 등이 다르기 때문에, 한 쪽이 호황이어도 다른 쪽이 침체인 경우가 발생할 수 있다는 것이죠.
- 오피스:
- 2025년 신규 공급 부담은 크지 않아, 임대료 상승과 함께 거래가도 계속 오를 전망.
- 일부 업무지구 핵심 빌딩은 평당 4,000만 원 이상 거래 예상.
- 금리 인하 시 기관투자자 수요가 몰리며 가격 상승 탄력 가능.
- 물류센터:
- 작년까지 과잉 공급과 공실 증가로 ‘침체’였으나, 2025년 공급이 절반 이하로 줄어 수급 안정 기대.
- 해외 자본이 적극 매입하는 흐름이 이어져 공실률 하락, 임대료 안정화 전망.
- 리테일(상업시설):
- 오프라인 업체 실적 부진으로 신규 출점 제한, 거래액도 급감.
- 상업시설 거래는 용도 변경·리모델링 목적이 많아지며, 임대 사업 자체 수익성은 악화 우려.
종합적으로 보면,
- 금리 인하: 전반적 투자 심리를 개선하는 호재지만, 공급 부담이나 업황 부진이 큰 자산군은 쉽사리 반등하기 어렵다.
- 자산별 특성 파악 필요: 오피스는 신규 공급, 물류센터는 공실 해소, 리테일은 업황 개선 여부가 핵심 변수가 될 듯.
- 유연한 투자 전략: 자산군별 수급·입지·세부 지표를 꼼꼼히 분석해, 포트폴리오를 짜야 한다.
2025년 상업용 부동산, “오피스는 ‘강세’, 물류센터 ‘회복’, 리테일 ‘부진’”
금리 인하 기대감과 함께 2025년 상업용 부동산 시장은 전반적으로 분위기가 나아질 수 있다는 낙관론이 있지만, 자산유형별 격차가 더욱 벌어질 것으로 전망됩니다. 서울 오피스는 올해부터 본격적으로 매매가가 연간 6~7%대 상승률을 보이며, 주요 업무지구(CBD·GBD) 빌딩은 평당(3.3㎡) 4,000만 원을 넘길 것으로 보입니다. 임대료 역시 내년(2026년)부터는 3.3㎡당 10만 원을 상회할 것이란 전망이 나올 정도로, 오피스 자산 가치는 지속 성장할 것으로 예측됩니다.
반면, 물류센터 시장은 최근 2년간 과잉공급과 공실률 상승으로 어려움을 겪었지만, 올해 신규 공급이 전년 대비 절반 수준으로 크게 줄면서 공급·수요 균형을 맞출 가능성이 높아졌습니다. 이미 해외 투자자들의 활발한 매입이 이어지고 있어, 공실률이 감소하고 임대료가 안정화되는 등 회복세가 기대됩니다.
리테일(상업시설) 부문은 오프라인 유통업 실적 부진과 온라인 쇼핑 확대로 인해 신규 출점이 제한되고, 거래가 크게 줄어들 전망입니다. 2021년 한 해 6조 원 규모였던 대형 판매시설 거래액이, 지난해 1~3분기엔 2,000억 원 정도에 그쳤을 만큼, 투자자들이 적극적으로 뛰어들기 어렵다는 분위기죠. 따라서 개발·용도 변경·리모델링 목적으로만 거래가 일부 이뤄지고, 그마저도 제한적일 가능성이 높습니다.
※ 2025년 상업용 부동산 자산별 전망 정리 ※
| 자산 유형 | 전망 | 주요 변수 |
| 서울 오피스 | 연 6~7%가량 매매가 상승, 임대료도 상승 | 신규공급 부족, 금리 인하 기대, 기업 임차 수요 |
| 물류센터 | 신규 공급 줄어 수급 안정, 해외자본 적극 매입 | 공실률 해소, 임대료 회복, 이커머스 수요 |
| 리테일(상업시설) | 신규 출점 부진, 거래 급감 | 오프라인 실적 부진, 온라인 전환 가속, 개발·리모델링 목적 |
결론적으로, 2025년 상업용 부동산 시장은 **“오피스 강세, 물류센터 회복, 리테일 부진”**이라는 세 가지 키워드로 요약될 것입니다. 서울 오피스는 기존 핵심 업무지구를 중심으로 매매·임대가 상승세를 이어가고, 물류센터는 공급 감소와 해외 펀드 유치로 회복될 공산이 큽니다. 반면, 오프라인 유통 위축으로 리테일 거래는 제한적이고, 대형 판매시설은 용도 변경 수요나 리모델링 목적으로만 간헐적으로 거래가 이뤄질 것으로 전망됩니다.
투자자 입장에서는 금리 인하가 예고된 상황에서 상업용 부동산을 재평가할 기회가 생길 수 있지만, 자산 유형별·개별 지역별 차이가 크다는 점을 유념해야 합니다. 매물마다 임대 수요, 공실률, 해당 지역 개발 호재 등을 꼼꼼히 점검해 리스크를 최소화하고, “오피스 vs 물류센터 vs 리테일” 어느 곳이 자신에게 맞는지 판단해야 합니다. 업계 관계자들은 “자산별 특성을 면밀히 분석한 뒤 포트폴리오를 다양화하는 전략이 필요하다”고 조언합니다.
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