전세사기 피해 급증, HUG 4조원대 손실… 대출·보증제도, 어디서부터 꼬였나?

[ 목 차 ]

●  전세사기 피해로 인한 HUG 손실 4조 원… 도대체 무슨 일?

●  전세사기 피해 금액·건수, 왜 이렇게 늘었나?

●  HUG, 4조 원대 영업손실… 정부가 세금으로 메우는 구조

●  전세보증 사고 줄어들 조짐? HUG “2025년부터 감소 예상”

●  전세사기 폭증, HUG 4조 손실… 법·제도 보완이 열쇠

 

전세사기 피해

 

전세사기 피해로 인한 HUG 손실 4조 원… 도대체 무슨 일?

2025년 현재, 전세사기 피해가 급증하면서 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증 사고로 물어줘야 하는 금액이 지난해(2024년) 4조 5,000억 원에 육박해 역대 최대치를 찍었다는 소식이 전해졌습니다. 2023년만 해도 1조 원대 수준이었던 전세사고 규모가 2024년 들어 4조 원대로 급증하며, ‘깡통전세’와 같은 고위험 전세 계약이 얼마나 많았는지를 보여주고 있습니다.

HUG가 대신 세입자에게 돌려준 돈(대위변제액)도 거의 4조 원에 달해, 영업손실은 2024년에만 4조 원 안팎을 기록할 것으로 예측된다고 합니다. 이는 공기업인 HUG가 보증사업을 계속 운영하기 위해서는 정부 재정(주택도시기금)이나 채권 발행 등을 통해 자본금을 확충해야 한다는 뜻이기도 합니다. 이미 정부는 2021~2024년 사이 5조 4,739억 원을 HUG에 출자했고, 도로공사 주식 4조 원도 현물출자했지만, 상황은 여전히 녹록지 않습니다.

그렇다면 전세사기와 깡통전세로 인한 보증사고는 왜 이토록 급격히 늘었을까요? 2021년 전후로 집값과 전셋값이 정점을 찍었을 때 맺어진 고가 전세 계약이, 2~3년이 지나 만기가 돌아오자 집주인들이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 속출했다는 분석이 유력합니다. 게다가 전세가율(집값 대비 전세가)이 지나치게 높아 집주인 대출+전세보증금 합계가 집값에 육박하는 구조(깡통전세)였음에도 보증보험 가입이 가능해, 세입자가 무방비 상태로 전세사기에 노출되었습니다.

이번 글에서는 전세사기 피해가 얼마나 심각한지, HUG가 어떤 방식으로 보증금을 대위변제하고 있으며, 정부와 공기업이 이 손실을 어떻게 메우고 있는지, 그리고 향후 개선책은 무엇인지를 깊이 있게 살펴보겠습니다.

 

전세사기 피해 금액·건수, 왜 이렇게 늘었나?

(1) 전세보증금 반환보증 사고액 추이

한국에서 전세보증금 반환보증 제도는 세입자가 전세 사기를 당하거나 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 상황에 대비해, 공기업(주택도시보증공사, 이하 HUG)이 대신 세입자에게 돈을 지급해주는 장치입니다. 문제는 집주인에게서 돌려받지 못한 돈(대위변제액)이 커지면, HUG 입장에선 ‘미회수 채권’으로 손실이 발생한다는 것이죠.

연도	전세보증 사고액	전세보증 사고 건수	대위변제액(세입자에게 지급한 금액)
2021년	5,790억 원	-	-
2022년	1조1,726억 원	-	-
2023년	4조3,347억 원	-	3조5,545억 원
2024년 (잠정)	4조4,896억 원	2만941건	3조9,948억 원

(데이터: 기사 내용 기반, 일부 추정치 / 2025년 초 언론 보도)

• 2021년: 사고액 5,790억 원 → 2022년: 1조 1,726억 원 → 2023년: 4조 3,347억 원 → 2024년: 4조 4,896억 원으로 폭증.
• 대위변제액(세입자에게 실질적으로 돌려준 금액)도 2023년에 3조 5,545억 원, 2024년엔 약 3조 9,948억 원까지 늘어 ‘역대 최대’를 기록.

(2) 부채비율 90~100% 주택에서 77% 사고 발생

HUG 통계를 보면, 2023년 발생한 전세보증 사고 중 **77%**가 부채비율(집주인이 지는 대출 등 담보권 설정금액+전세보증금 / 집값)이 90~100% 범위에 해당하는 주택에서 일어났습니다. 즉, 집주인의 대출과 전세금이 집값과 맞먹거나 초과하는 사실상 깡통전세였던 셈입니다. 이 집값 대비 전세가율(전세가 비율)이 지나치게 높았음에도, 과거에는 보증보험 가입이 허용된 구조적 허점이 존재했죠.

(3) 집값·전셋값 정점 때 계약, 만기 돌아오니 집주인 ‘파산’

집값과 전셋값이 고점에 달했던 2021년 전후로 체결된 전세 계약이 2년 뒤(2023년~2024년) 만기가 돌아오면서, 집값 하락에 따른 차액을 집주인이 감당하지 못한 사건이 잇따르고 있습니다. 빌라 ‘갭투자’를 한 집주인들이 대거 보증금을 돌려주지 못해, 세입자들은 전세보증 사고로 이어진 것입니다.

 

HUG, 4조 원대 영업손실… 정부가 세금으로 메우는 구조

잇따른 전세보증 사고로 HUG는 영업손실이 지난해(2024년) 기준 약 4조 원 규모를 기록한 것으로 추정됩니다. 이 수치는 2023년(약 3조 9,962억 원 손실)에 이어 또 한 번의 대규모 적자를 예고하며, HUG가 보증 사업을 이어가려면 정부가 자본금을 계속 확충해줘야 하는 상황이 벌어지고 있습니다.

(1) 정부 출자 현황

정부는 2021년부터 4년간 5조 4,739억 원을 HUG에 출자했습니다.

• 2021년: 3,900억 원
• 2023년: 3,849억 원
• 2024년: 7,000억 원 + 한국도로공사 주식 4조 원 현물출자
• 주택도시기금 등을 통해 마련되며, 사실상 세금과 다름없는 돈으로 HUG 손실을 메워온 셈입니다.

(2) 신종자본증권(영구채) 발행

2024년 11월, HUG는 7,000억 원 규모 채권(신종자본증권)을 발행해 자본 확충에 나섰습니다. 신종자본증권은 만기가 30년 이상인 형태로, 회계상 자본으로 분류되어 부채율을 낮추는 데 도움이 됩니다. 하지만 이는 결국 HUG가 이자 비용을 부담해야 하는 방식이어서, 근본적 해결책이라 보긴 어렵습니다.

(3) HUG의 여러 보증 기능 부담 가중

HUG는 전세금 반환보증 외에도 분양보증, 부동산 PF 보증, 임대보증 등 광범위한 사업을 맡고 있습니다. 전세보증 사고 폭증이 영업손실로 이어지고, 자본 잠식이 심화되면 다른 보증 기능에도 악영향을 미칠 수 있습니다. 건설사·시행사는 “HUG가 보증 공급 역할을 축소하면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등이 더 어려워져 시장이 더 침체될 수 있다”고 우려합니다.

결국 정부는 올해도 조 단위 자본확충(자금 출자나 채권 발행)을 통해 HUG가 ‘전세보증+분양보증’을 안정적으로 계속할 수 있도록 하겠다고 발표했습니다. 목표는 최대 30조 원 이상의 공적 보증을 공급해 부동산·건설시장 유동성을 지원하겠다는 것이죠.

 

전세보증 사고 줄어들 조짐? HUG “2025년부터 감소 예상”

한편, HUG 측은 **“올해(2025년)부터 전세보증 사고액이 눈에 띄게 줄어들 것”**이라고 내다봅니다. 이유는 크게 두 가지:

(1) 부동산가격 급등기 전세계약 만료 시점이 지나고 있음

• 2023~2024년 전세사기의 주된 원인 중 하나가 ‘2021년 고점’ 전세 계약이 2년 만에 만기가 도래한 것이었습니다.
• 이제 그 계약들이 한바탕 사고를 일으킨 뒤, 2025년에는 전셋값이 이미 꺾인 2023년 이후 체결된 비교적 안정적인 전세계약이 만기에 들어섰다는 분석입니다.
• 전세가율이 낮아졌고, 집값 변동폭도 줄어드는 추세라 깡통전세 위험이 그만큼 줄어들 수 있다는 견해.

(2) HUG 전세가율 100% → 90%로 조정

2023년 5월부터 HUG가 보증가입 허용 전세가율을 최대 90%로 낮추면서, ‘집값 1억 원인데 전세보증금 1억 원’ 같은 위험 계약이 걸러졌다는 것입니다. 부채비율 100%에 근접하는 깡통전세를 더 이상 보증해주지 않아, 보증사고가 감소할 가능성이 높다는 입장입니다.

(3) 실제 월별 사고액 감소

• 지난해 8월 3,496억 원 → 9월 3,064억 원 → 10월 2,913억 원 → 11월 2,298억 원 → 12월 2,309억 원.
• 하락 추세를 나타내면서, 2025년 상반기에도 이 흐름이 이어질 것으로 기대.

하지만 시장에서는 “아직 안심하기 이르다”는 의견도 나옵니다. 전셋값이 추가로 하락하거나, 지역별 입주물량이 겹치는 곳에서 역전세난이 재발하면 전세사기 문제가 다시 커질 수 있기 때문입니다. 게다가 전세사기 조직이 법·제도 허점을 악용해 세입자를 속이는 수법이 다양해지고 있어, 부동산 중개·등기·세금 체계 전반의 보완이 시급하다는 목소리도 나옵니다.

 

전세사기 폭증, HUG 4조 손실… 법·제도 보완이 열쇠

전세사기로 인한 HUG의 보증사고액이 4조 원대를 기록하고, 대위변제액(세입자에게 대신 돌려준 금액)도 4조 원에 육박한다는 점은, 전세제도가 얼마나 큰 구조적 리스크에 노출돼 있는지를 드러냅니다. 과거 집값·전셋값이 급등했을 때 허용됐던 높은 전세가율(집값 대비 100%까지)가 깡통전세 양산의 원인이 되었고, 시세 하락기에 집주인들이 보증금을 반환하지 못하자 세입자가 연쇄 피해를 입었습니다.

물론, HUG가 세입자 대신 보증금을 물어주어 세입자는 즉각적인 손실을 면할 수 있지만, 결국 이 부담은 공기업 적자로 남아 국가 재정(주택도시기금, 사실상 세금)으로 충당되는 구조가 반복됩니다. 이는 전세사기 피해가 곧 공적 비용 증가로 이어지고, 국민 전체가 부작용을 떠안게 되는 셈입니다.

(1) 구조적 대책 필요

• 전세가율 상한을 더욱 엄격히 조정하고, 고위험 전세 계약에 대한 보증금액을 제한해야 한다는 제안이 있습니다.
• 전세사기 예방을 위해 임차권등기 명령 절차나 부동산 등기부 등본 표시 강화도 논의되고 있습니다.
• 집주인·세입자 모두가 부동산 실거래가격 정보를 정확히 파악할 수 있어야 하며, 부채비율 90~100% 주택이 보증보험에 가입되는 현재 방식은 수정이 불가피합니다.

(2) HUG 재정 보강 및 제도 보완

• 자본 확충을 위해 정부가 수조 원을 투입하고, 신종자본증권(영구채)을 발행하는 식으로 매년 막대한 금액이 소요됩니다.
• 공공 보증기관의 재무안정성을 지키려면, “채권 회수 강화 + 보증심사 강화 + 무리한 전세보증 제한” 등의 조치가 병행돼야 합니다.

(3) 세입자의 철저한 예방 노력이 중요

• 전세계약 시, 집주인 부채비율(주택담보대출 등)과 실제 매매가 대비 전세가율을 꼭 확인해야 합니다.
• 집주인 신용 상태나 세금 체납, 근저당권 설정 여부 등을 꼼꼼히 살펴야 안전합니다.
• 특히 보증보험 가입 전, **“전세가율 90% 초과 주택은 가입 불가”**인 만큼, 혹시 더 낮은 전세가율로 협의가 가능한지 검토해볼 필요가 있습니다.

결국, 전세사기 피해가 한 해 수만 건, 보증사고액만 4조 원 넘게 쌓이는 상황은 더는 방치하기 어려운 지점에 이르렀습니다. 정부와 HUG, 건설·금융 당국이 종합 대책을 마련해 깡통전세를 사전에 차단하고, 전세보증을 악용한 범죄를 근절해야 합니다. 당장 전세시장 자체가 무너질 위기는 아니더라도, 지속적인 하락 국면이나 역전세난이 재발할 경우 언제든지 큰 파장을 불러올 수 있음을 기억해야 하겠습니다.