서울 집값 양극화, ‘노·도·강’ 하락 vs 강남 초고가 아파트 상승! 🏠📉📈

[ 목 차 ]

●  🏘️ ‘노·도·강’ 아파트 가격, 왜 계속 떨어지나?

●  🏢 강남 대형 아파트, 연일 신고가 경신!

●  📊 서울 부동산 양극화 심화! ‘노·도·강’ 하락 vs ‘강남 대형 아파트’ 상승

 

서울 집값 양극화

 

서울 부동산 시장에서 중저가 아파트 밀집 지역(노원·도봉·강북, ‘노·도·강’)은 집값이 하락하는 반면, 강남 대형 아파트는 신고가를 경신하며 상승세를 이어가고 있습니다.

🔻 ‘노·도·강’ 아파트는 급매물이 늘어나며 가격이 계속 하락하고 있고,
🔺 강남·서초·송파(강남3구) 대형 아파트는 희소성과 자산가들의 수요로 연일 최고가를 경신하고 있습니다.

이 같은 현상은 고금리로 인해 대출 부담이 커진 서민층과, 대출 규제와 상관없이 자산을 운용하는 부유층 간의 차이에서 비롯되고 있습니다.

 

🏘️ ‘노·도·강’ 아파트 가격, 왜 계속 떨어지나?

서울 집값 양극

서울 중저가 아파트 밀집 지역인 노원·도봉·강북(‘노·도·강’)의 집값 하락세가 본격화하고 있습니다.

📉 최근 하락 거래 사례

• 도봉구 방학동 신동아1단지 전용 70㎡ → 4억 200만원(8층) 거래
  • 2021년 최고가(6억 8000만원) 대비 약 3억 하락!
• 노원구 상계동 미도아파트 국민형(전용 84㎡) → 최초 호가보다 5000만원 내린 7억 3000만원에 거래
• 상계주공1단지 전용 32㎡ → 3억 4000만원(5층) 거래
  • 최고가(5억 5000만원) 대비 2억 하락!
• 강북구 번동솔그린 전용 84㎡ → 5억 7500만원(19층) 거래
  • 2022년 초 6억 중후반대였던 가격이 6억 이하로 하락!

📊 노원·도봉·강북 매물 증가 & 거래량 감소

• 노원구 매물 수 증가: 5322건(작년) → 5944건(올해 2월 기준, 12% 증가)
• 서울시 부동산정보광장 1월 아파트 거래량
  • 노원구: 128건(전년 대비 65건 감소)
  • 도봉구: 98건 → 51건 감소
  • 강북구: 41건 → 31건 감소

📢 공인중개업소 반응

• 노원구 B공인중개사: “집이 안 팔리니 집주인들이 먼저 가격을 낮추자고 한다. 급매만 거래되고 있다.”
• 방학동 A공인중개사: “같은 평형대가 3억 후반대까지 내려가고 있다.”

📌 분석
1️⃣ 고금리 부담: 대출 이자 부담을 견디지 못한 매도자들이 급매물로 가격을 내리고 있음
2️⃣ 매수 심리 위축: 시장이 하락세를 보이며 ‘더 떨어질 것’이라는 기대감으로 매수자들이 관망
3️⃣ 매물 증가 & 거래 감소: 가격 하락을 우려한 매도자들이 매물을 내놓지만, 거래가 되지 않아 매물이 쌓이는 악순환

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🏢 강남 대형 아파트, 연일 신고가 경신!

서울 집값 양극화

반면, 강남3구(강남·서초·송파) 초고가 아파트 시장은 상승세를 지속하고 있습니다. 특히, 대형 평수 아파트(전용 135㎡ 초과)의 가격 상승세가 두드러짐.

📈 강남 대형 아파트 실거래 사례

• 도곡동 ‘타워팰리스 3차’ 전용 244㎡ → 73억(신고가)
• 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 전용 151㎡ → 52억 4000만원(신고가, 2023년 11월)
• 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용 164㎡ → 68억(신고가, 2023년 11월)
  • 2021년 5월(48억 9000만원) 대비 20억 상승!

📊 KB부동산 전용면적별 아파트 매매가격지수

• 강남11개구 대형 아파트(전용 135㎡ 초과) → 107.5(2022년 1월 = 100 기준, 역대 최고치)
  • 2023년 5월 99.5에서 20개월 연속 상승!

📢 공인중개업소 반응

• 도곡동 T공인중개사: “설 연휴 이후 타워팰리스 163㎡(60평대)를 찾는 문의가 많아졌다.”
• 대치동 W공인중개사: “래미안대치팰리스 대형 평수는 나오자마자 팔린다. 현재 가장 저렴한 매물은 55억이고, 팔리면 다음 매물은 60억이 될 것.”

📌 분석
1️⃣ 자산가들의 희소성 투자: 공급이 적은 대형 아파트는 부유층의 선호도가 높아 매물이 나오면 빠르게 거래됨
2️⃣ 대출 규제 영향 미미: 현금 자산이 많은 자산가들은 대출 규제의 영향을 덜 받음
3️⃣ 강남 불패 신화: 인프라 및 학군 선호도로 인해 수요가 꾸준함

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📊 서울 부동산 양극화 심화! ‘노·도·강’ 하락 vs ‘강남 대형 아파트’ 상승

📉 하락 지역 (‘노·도·강’)
✅ 고금리 부담으로 대출이자 상환 어려운 매도자들이 급매물 내놓음
✅ 매수자들은 추가 하락을 예상하며 관망세 유지
✅ 매물은 쌓이고 거래량은 줄어드는 악순환

📈 상승 지역 (‘강남 대형 아파트’)
✅ 자산가들의 대형 아파트 선호로 매물 부족
✅ 희소성 있는 초고가 아파트는 대출 규제와 무관하게 거래 활발
✅ 신고가 경신이 이어지며 가격 상승 지속

전문가들은 **“소득격차와 대출 규제 등이 부동산 시장의 양극화를 심화시키고 있다”**며, 중저가 아파트의 재고 물량 증가와 대형 아파트의 희소성이 가격 차이를 더욱 벌리고 있다고 분석했습니다.

💡 앞으로의 전망은?

• 고금리 지속 시 중저가 아파트는 추가 하락 가능성
• 강남 대형 아파트는 희소성으로 인해 상승 지속 예상
• 시장의 양극화는 당분간 계속될 전망