서울 부동산 시장, 강남과 외곽의 양극화 심화… 앞으로의 전망은?

[ 목 차 ]

●  1. 강남 vs 외곽, 극명한 가격 차이

●  2. 서울 부동산 양극화, 얼마나 심각할까?

●  3. 앞으로 서울 집값은 어떻게 될까?

●  4. 서울 부동산 시장의 핵심 키워드

 

서울 부동산 시장

 

서울 부동산 시장이 지역별로 극명한 차이를 보이고 있다. 강남을 비롯한 고가 아파트 지역은 가격이 상승세를 보이는 반면, 노원·도봉·강북 등 외곽 지역은 거래 절벽과 가격 하락이 계속되고 있다. 이에 따라 서울 부동산의 양극화 현상이 더욱 심화할 것이라는 전망이 나온다.

 

1. 강남 vs 외곽, 극명한 가격 차이

국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 강남권 아파트는 가격이 상승세를 보이며 거래가 활발한 반면, 서울 외곽 지역은 가격 하락과 거래 부진이 이어지고 있다.

🔹 외곽 지역: 거래 절벽, 하락세 지속

• 노원구 하계동 ‘하계1청구’ 전용 84㎡
  • 2023년 1월: 8억8000만원 → 2024년 1월: 6억8000만원 (-2억원)
  • 2021년 최고가(10억6000만원) 대비 4억원 하락
• 도봉구 창동 ‘북한산아이파크5차’ 전용 84㎡
  • 2023년 12월: 9억5000만원 → 2024년 1월: 8억4700만원 (-1억원)
• 도봉구 방학동 ‘신동아아파트1’ 전용 70㎡
  • 2021년 최고가: 6억8000만원 → 2024년 1월: 4억200만원 (반토막 수준)

👉 외곽 지역의 공통점

• 실거래가 지속 하락
• 거래량 감소 → ‘거래 절벽’ 현상
• 매수자 부족으로 집을 팔고 싶어도 팔기 어려운 상황

🔹 강남권: 토지거래허가구역 해제 후 상승세

강남, 송파, 서초 등 강남 3구는 토지거래허가구역 해제 이후 집값 상승이 뚜렷해지고 있다.

• 송파구 잠실동 ‘리센츠’ 전용 84㎡
  • 2023년 10월: 28억5000만원 → 현재 호가: 29억원
• 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 전용 94㎡
  • 2023년 12월: 42억9300만원 → 현재 호가: 45억원
• 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 전용 84㎡
  • 2023년 12월: 35억5000만원 → 현재 호가: 40억원 이상

👉 강남권 상승 이유

1. 토지거래허가구역 해제
   • 매물 회수 → 매도자들이 가격 상승을 기대하며 관망
2. 교통·학군·생활 인프라 우수
   • 출퇴근 편리, 명문 학군 등으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 증가
3. 상급지 갈아타기 수요 증가
   • 강북·외곽 지역에서 강남으로 이동하는 실수요자 증가

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2. 서울 부동산 양극화, 얼마나 심각할까?

서울 부동산 시장

서울 내 고가 아파트와 저가 아파트의 가격 차이가 사상 최대 수준으로 벌어졌다.

• KB국민은행 5분위 배율:
  • 2024년 1월: 5.6배 (역대 최고치)
  • 2023년 11월: 5.5배
  • 서울에서 상위 20% 아파트 한 채 가격으로 하위 20% 아파트 5.6채를 구매 가능

이러한 현상은 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키고 있으며, 향후에도 이러한 경향이 지속될 가능성이 크다.

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3. 앞으로 서울 집값은 어떻게 될까?

✅ 강남권: 상승 지속 전망

• 매수세 유지: 교통, 학군, 인프라로 인해 안정적 수요 지속
• 똘똘한 한 채 선호: 다주택 규제 강화로 강남권 선호도 증가
• 매물 부족: 집주인들이 가격 상승을 기대하며 매물 회수

❌ 외곽 지역: 하락세 지속 가능성

• 거래 절벽: 매수자가 적어 가격 회복 어려움
• 전세가율 하락: 갭투자 어려워지면서 투자 매력 감소
• 대출 규제 영향: 자금 조달 어려움으로 외곽 지역 투자 감소

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4. 서울 부동산 시장의 핵심 키워드

✔ "똘똘한 한 채" 트렌드 → 핵심 지역 중심 매수세 강화
✔ 강남 3구 독주 → 외곽보다 강남에 자금 집중
✔ 거래 양극화 → 강남 상승, 외곽 거래 절벽 지속
✔ 토지거래허가구역 해제 효과 → 강남 매물 감소 & 가격 상승

서울 부동산 시장은 강남과 외곽 간 양극화가 점점 심화하는 방향으로 가고 있다. 앞으로도 이러한 흐름이 지속될 가능성이 높으므로, 지역별 시장 흐름을 면밀히 분석하며 신중한 투자 전략이 필요하다.